某商业广场市场调研报告.docx

荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告目录前言、———————————————————————————————————————— 2第一篇、宏观市场环境调研分析————————————————————————————— 3第二篇、荣成市中心商业调研分析———————————————————————————— 20第三篇、荣成市各业种、业态调查分析—————————————————————————— 53第四篇、酒店市场调研分析——————————————————————————————— 85第五篇、商业地产市场调研分析————————————————————————————— 94第六篇、消费者市场调查———————————————————————————————— 103第七篇、项目SWOT分析 ———————————————————————————————— 130前 言本次调查共进行以下工作：1.对荣成市商业概貌的全面考察2.前期准备工作（问卷表格设计、计划制定）3.重点对荣成市中心范围内的大型集中式商场、临街商铺、商家、进行摸底调查。

4. 分别进行荣成市400份、石岛80份、俚岛50份的市民问卷调查，并开展城市居民消费、投资特性的研讨5.调研组对荣成市宏观经济环境的调查，经济变化历史资料的调查，通过资料收集、整理分析，较为清晰的认知了荣成市经济、文化、历史、地理等宏观环境概况6.对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写第一篇：宏观环境调研分析第一章：城市规划1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市全市辖13个镇 、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口万人2004年，全市完成国内生产总值亿元，财政收入亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元 2、经济实力：l 2004年全市第一产业增加值亿元，列全国农业百名大县第三位；l 渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；l 2004年第二产业增加值亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值亿元，列全省县（市）第一位。

3、城市基础建设：l 荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；l 城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；l 对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；l 为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域4、对外开放优势：l 拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；l 获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；l 先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。

l 全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区第二章：宏观经济1、荣成历年国内生产总值：时间000102030405(预计)国内生产总值亿亿亿亿亿亿增长率12.8%11.9%13.95%20.6%19.2%16%资料出处：各年统计数据汇集分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）:时间000102030405(预计)第一产业亿亿亿亿亿12％35亿9．6％第二产业亿亿亿亿亿59．2％亿60．8％第三产业亿亿亿亿亿28．6％亿29．4％资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值亿元，比上年增长15.8%。

全年完成财政总收入亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%3、荣成历年固定资产投资规模：时间000102030405(计划)亿 31.1亿51.8亿103.9亿亿196亿增长率26.2%20.7%66.3%113.7%45%30%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实如：2004全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达亿元，（04－05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额0亿元从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额亿元，当年投资亿元）序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成   时间1荣成北大科技园4500010000成山集团2成山集团新上半钢子午胎、载重胎及钢帘线扩建9600020000成山集团5000050000成山集团3海山机械工业园3800038000斥山水产集团4华泰汽车扩建10000064000华泰汽车有限公司1980013000华泰汽车有限公司5高温汽冷堆核电一期工程2000005000清华大学中国华能集团核工业建设集团争取2005年上半年国家发改委批复6国电荣成电厂一期工程61800010000寻山水产集团靖海实业集团争取2005年国家发改委批复7华力电机工业园5000047000华力集团8锻压机床工业园1200012000锻压机床有限公司9小王子汽车工业园3000010000东风汽车（荣成）有限公司序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成   时间10发电厂、热电厂10000010300山东鲁能发展集团威海鲁能海源电力荣成高虹电力集团3000025000荣能热电有限公司1500010000华鹏玻璃斥山热电厂136008000高虹电力集团威海海都食品120005000高虹电力集团11好当家造纸工业园2150010000好当家集团12梅林食品工业园3000010000泓达罐头食品公司13黄海船舶修造2140016100黄海造船有限公司14双丰海产品加工180006000双丰食品有限公司15特种防伪纸生产线改造1660013600凯丽纸业股份有限公司1615万吨干船坞及配套设施改造1500015000海达造船有限公司争取2005年国家有关部门批复17双橡集团搬迁　1500012200双橡集团序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成   时间18威海六毛搬迁150008000威海建威纺织19威海二毛搬迁100005000威海华绮纺织20金滩食品工业园150008000威海供销社21西霞口船舶修造1320013200西霞口集团22三丰生物工程120008000荣成三丰生物技术有限公司23惠合食品80005000威海德和永贸易公司24泰祥食品工业园扩建100008000泰祥食品有限公司25水供华东保税库60006000水产供销集团26加乘包装58005800加乘包装公司27朱口轿车活络模具50005000朱口渔业公司4、荣成历年消费需求增长情况资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户）0001020304户数无记录0.9万万万户万资料出处：各年统计数据汇集资料二：全年社会消费品零售总额000102030405(计划)亿亿元亿元亿元， 亿元亿增长率9.0%6.8%11.3%%13.4%13%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。

对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。