公有住宅的售后维修问题.docx

何丹律师受邀评论公有住宅的售后维修问题2009年6月30日本站站长，北京大成律师事务所武汉分所何丹律师接受武汉电 视台采访，对公有住宅的售后维修养护问题做了法律解答该期节目近期将在 武汉电视新闻频道都市写真栏目播出以下为采访实录：武汉电视台记者：同一栋楼房中既有私人购买的房改房，又有房管所管理的公房，这类现象 目前比较普遍武昌**街有一栋三层楼的百年老房，一层和三层为房管所管理 的公房，二层为房改房，已经销售给住户但此房年久失修，有严重的安全隐 患一、三层住户多次向房管所反映，房管所均以二楼为房改房为由，不予整 体维修而局部的修缮并不能解决该房屋的安全问题房管所的做法是否妥当， 是否有责任？二楼住户是否有责任？此问题应该怎样解决？何丹律师解答：房管所有义务进行整体维修，二楼住户依法应承担相应的责任直管公房产权归国家所有，由政府委派房管部门经营管理，租金按政府规 定标准执行由于房龄长，毛病多，维修量逐年增加目前我市直管公房房管 所的唯一收益是房租，不少房屋的公共部位出了问题，因缺乏资金，维修难问 题越来越突出公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或 售房单位委托的管理单位（房管所）承担。

因此，本案例中房管所应承担房屋 的维修义务房管所除承担未售出部分产权人的维修养护义务外，还应对住宅 共用部位和共用设施设备进行维修养护共用部位及设施设备的养护涉及到已 售公房的部分，可使用该部分的维修养护专项基金进行维护该项基金来源于 公房售房款的专项提取部分，原则上，多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不 低于售房款的30%维修养护专项基金不敷使用时，可以向业主筹集因此，二 楼已售公房的住户对于公共部位的维修也是由责任的参考法条：《物业管理条例》第五十四、五十六条建设部《公有住宅售后 维修养护管理暂行办法》第五、六、七条《建设部关于加强公有住房售后维修 养护管理工作的通知》第七条、第八条《武汉市公有住房出售收入管理办法》 第六条、第七条附：法律条文《物业管理条例》第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主， 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、 改造，不得挪作他用专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关 业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第五条公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任，住宅所 有人可以自行维修养护，也可以委托代修第六条公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可 以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任第七条住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维 修养护费用不足时，暂由原售房单位承担具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定《建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》七、公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施设备的维修养护 责任住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也 可以委托物业管理企业维修养护八、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法要建立公房售后住宅 共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金该项基金的来源：1 .由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低 于售房款的30%；2.由业主一次性或分次筹集。

维修养护基金应当专户存人银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设 备的维修养护，不得挪作它用维修养护专项基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，向业主筹集《武汉市公有住房出售收入管理办法》第六条 自管公有住房出售收入必须专款专用，主要用于：（一） 提取10%（有电梯设备的可提取30% ）作为房屋共用部位和共用设施的维修基金二） 住房补贴、提租补贴、单位缴纳公积金补贴支出三） 住房制度改革方面的其他支出行政、事业单位安排使用售房收入，必须报同级财政部门审核批准企业单位安排使用售房收入，应经过职工代表大会讨论通过，加盖公章后，报同级房地局（房改办） 审核第七条直管公有住房出售收入由市、区房地局分别收取，全额存入在市商业银行设立的“直管住房 出售收入专户”一） 直管公有住房出售收入10%由市房地局集中，用于房屋抢险排危等专项支出按财政预算外资 金管理办法管理二） 直管公有住房出售收入90%划缴市、区财政在市商业银行设立的“城市住房基金专户”市、 区财政从各自管理直管公有住房售房收入中分别提取10%（有电梯设备的高层建筑可提取30% ）建立房屋 共用设施维修基金为推进房产公司转机建制，市、区财政集中的售房收入中可提取5%用于房产公司改 革支出。

其余75%的售房收入，专项用于住房补贴等住房制度改革支出和政府确定的其他特殊住房支出。