四川乐山中辰犍为项目发展战略报告.ppt

· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰··犍为项目发展战略报告犍为项目发展战略报告20092009··1212特为：四川中辰房地产开发有限公司四川中辰房地产开发有限公司 而作· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·报告纲要报告纲要1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析目用地分析 3.3.投投资者策略分析者策略分析 4.4.项目整体目整体发展展战略建略建议5.5.项目概念方案示意目概念方案示意 6.6.项目目经济分析分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰 & 全心第一章节1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析项目用地分析 3.3.投资者策略分析投资者策略分析 4.4.项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议5.5.项目概念方案示意项目概念方案示意 6.6.项目经济分析项目经济分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心•四川中辰房地产开发有限公司成立于成立于20072007年年7 7月月，注册资金800万元人民币，流动资金2600万元，房地产开发三级资质。

•现代企业管理模式：以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精精简高效高效的组织框架拥有一支技技术专业、、团结合作、开拓上合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展公司现拥有在职员工20人，大、中专以上学历人员18人，中高级职称人员12人，公司具备完善的完善的财务管理制度和各管理制度和各项管管理理规章制度章制度•“以人以人为本、本、质量量为先、先、诚信守法信守法”的经营理念，致力推动犍为房地产业发展，优化犍为人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造““高品高品质、园林式、新理想、园林式、新理想””的居家生活典范的居家生活典范 •先后开开发建建设项目目总面面积达达3030多万㎡多万㎡，完成开发建设了“米井坊”、“紫荆花园”、“津城·西苑”、“锦绣华庭”、“东方花园”、“蓝城·绿洲”、 “时代印象”、“南城农副产品批发市场”、“丽水华庭·澜湖湾”、“津城·明珠”等项目，为美化犍为城市环境和改善犍为人居条件做出了卓越的贡献，得到社会各界的一致好评，取得了良好的社会、经济效益•坚持““为用用户着想、着想、为用用户服服务””的宗旨的宗旨，以““团结、、务实、奉献、、奉献、创新新””的企的企业精神精神，以公司化、正规化、效益化为管理目标，不断追求卓越与品质，再创辉煌。

中辰房产中辰房产· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心•创新和新和诚信的价信的价值观•科学的科学的经营理念理念•先先进的管理模式的管理模式•充充满朝气、朝气、怀抱理想抱理想•立于犍立于犍为 → 领袖犍袖犍为 …………中辰房产中辰房产· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心•成都全心房地产营销策划有限公司成立于2001年，以“地产系统营销地产系统营销”为工作导向的房地产综合服务商；房地产综合服务商；•全心策略机构信奉“态度决定一切、团队创造价值、共享企业成功态度决定一切、团队创造价值、共享企业成功”的企业价值观；•全心策略机构力求在市场中为客户发掘产品及品牌价值、节约成本、降低市场风险，实现客户的最大利益实现客户的最大利益；•与客户共同发展、保持多赢与客户共同发展、保持多赢是全心策略机构一直秉承并坚持的发展理念，并以此为基础和合作伙伴建立并一直维系着良好的合作关系。

全心策略机构全心策略机构· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心•贯穿始终•反馈协调•有效衔接全心策略机构全心策略机构市场信息宗地控规营销战略开发意愿产品策划营销推广广告设计销售执行物管顾问建筑设计房地产房地产综合服务商综合服务商投、融资物业管理团队培养商业策划招商运营· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心全心策略机构全心策略机构立足成都立足成都观澜四川四川问鼎全国鼎全国宽宽广广的的服服务务地地域域丰丰富富的的实实战战经经验验· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心全心策略机构全心策略机构立足成都立足成都观澜四川四川问鼎全国鼎全国宽宽广广的的服服务务地地域域丰丰富富的的实实战战经经验验· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心全心策略机构全心策略机构成都成都太原太原南京南京拉萨拉萨深圳深圳立足成都立足成都观澜四川四川问鼎全国鼎全国宽宽广广的的服服务务地地域域丰丰富富的的实实战战经经验验· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·中辰中辰 & & 全心全心•以成都为中心保证全心与先先进营销理念理念的接轨•成都郊县及四川二三级城市多项目的成功运作保证全心克服异地克服异地项目运作的目运作的水土不服水土不服•系统营销的服务理念保证全心能能为客客户提供全方位的提供全方位的综合性服合性服务全心策略机构全心策略机构•由此，•在犍为、为中辰，在犍为、为中辰，全心相信：•我们能提供最优质的服务确保项目成功运作。

我们能提供最优质的服务确保项目成功运作· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目用地分析第二章节1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析项目用地分析 3.3.投资者策略分析投资者策略分析 4.4.项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议5.5.项目概念方案示意项目概念方案示意 6.6.项目经济分析项目经济分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目用地分析项目用地分析（一）（一）项目地目地块分析分析1.项目地块基本情况2.项目地块四至分析3.项目地块交通可达性分析4.项目地块价值评估（二）（二）项目所在区域分析目所在区域分析1.区域规划2.区域重大基础设施3.区域主要项目4.区域市场概要第二章节纲要第二章节纲要1· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目地块基本情况项目地块基本情况•宗地位置：犍为县城南二号桥西南片区•土地性质：二类住宅用地•用地面积：25195.4㎡（约37.793亩）•容 积 率：≤2.8•建筑密度： ≤45%•绿地率：≥30%•其他：另要求在40米干道和规划滨江路交叉口建设面积为2亩的公共绿地景观，靠交叉口位置修建小高层项目地块项目地块· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目地块基本情况项目地块基本情况地形地形•宗地不甚规则，整体大致呈“刀把”形；•东侧、北侧、南侧及西北侧临界面较为规整，西南侧为“锯齿”边界地貌地貌•宗地原始地貌为农田及闲散农地•现为沙石整理用地，地表上附着着大量沙石地地势•宗地内地表有略微的高差（宗地海拔标高位于320.63米至322.83米之间）；•宗地与周边道路存在约5-7米的地坪高差：宗地东北侧分洪濠二号桥、北侧40米道路（在建，预计2009年12月完工）与东侧滨河路（在建，预计2009年12月完工）海拔标高约327米；•宗地西侧有一小溪（水质较差、水量较小），为宗地最低处；· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目地块四至分析项目地块四至分析西：西：无名小溪（不规则）、规划14米街道东：东：滨河路（规划20米，在建）/岷江分洪濠· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目地块四至分析项目地块四至分析北：北：40米街道（在建，东连分洪濠二号桥，西连213国道）南：南：犍为妇幼保健院（在建）· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目地块交通可达性分析项目地块交通可达性分析•南北依赖滨河路，东西依赖40米干道（在建，预计2009年12月完工）•东、北侧交通通达度现况较好，南面交通则尚待改善3号线公交车站点（中心站—竹林坳）4040米干道米干道（在建）（在建）分洪濠二分洪濠二号桥号桥213213国道国道2020米滨河路米滨河路（在建）（在建）岷江分洪濠岷江分洪濠1414米道路米道路香颂湖城区道路城区道路老老 城城 区区1414米道路米道路（待建）（待建）2020米滨河路米滨河路（已建）（已建）客运中心站客运中心站· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目地块价值评估项目地块价值评估依据自然条件及环境划分宗地内相应地块价值如右图所示：公共绿地景观分濠洪滨路河40米干道14米街道二号桥商业价值最高商业价值其次商业价值再次住宅价值最高住宅价值其次住宅价值再次如宗地西南侧小溪若治理较好，将可能改变上述居住用地价值的分布态势沟渠· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目用地分析项目用地分析（一）（一）项目地目地块分析分析1.项目地块基本情况2.项目地块四至分析3.项目地块交通可达性分析4.项目地块价值评估（二）（二）项目所在区域分析目所在区域分析1.区域规划2.区域重大基础设施3.区域主要项目4.区域市场概要第二章节纲要第二章节纲要2· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域规划区域规划1.犍为县位于岷江下游、川西平原西南边缘，是乐山市出川入江的东大门，乐宜凉交汇处；东与荣县和宜宾市翠屏区相交，西南与沐川县相邻，西北与乐山市五通桥区、沙湾区和井研县接壤；2.犍为县城驻地玉津镇，县辖30个乡镇、350个行政村，幅员面积1375平方公里，总人口人口约5757万人，其中万人，其中农业人口人口约4747万人万人。

3.犍为县境内主要以山地、丘陵地势为主，是乐山市第一山市第一农业大大县4.犍为交通方便快捷县城距省会成都城距省会成都195195公里，公里，距夹江火车站、峨眉火车站均为70公里国道213线横贯全境（北至成都，南入云南、贵州）；规划中的乐宜高速公路有四个出入口与县境内公路相连5.犍为县矿产资源十分丰富源十分丰富，主要有天然气、煤、岩盐、石灰石、石英砂、陶土、石油、铜、铁、砂金、硫磺、钟乳石、泥岩、红色页岩、铝凡土和石膏等矿产资源6.犍为县形成以岷江以岷江为主干主干及马边河为代表的岷江流域水系 犍为简况犍为简况1以上数据摘自：2009年1月14日《犍为政府工作报告》及犍为政府网站 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域规划区域规划1.2008年，犍为县GDP实现60.1亿元，比上年增长14%，一、二、三一、二、三产业比重比重1919：：5252：：2929；全社会固定资产投资19.2亿元，比上年增长25.6%；财政总收入4.57亿元；社会消费品零售总额26.74亿元，比上年增长20.5%；全县城镇居民可支配收入11320元，农民人均纯收入4438元，分别比上年增长12%、10%。

2.第一产业突出发展林竹、畜牧林竹、畜牧业和和劳务输出出三大特色产业；3.第二产业方面着力抓好卤盐化工、林林浆纸产业链和能源、机械、能源、机械、优势农副副产品加工品加工三大特色产业4.第三产业大力推进水陆联合运输业务的发展，配套建设下渡综合性货运码头，大力发展现代物流产业；以“拜文拜文庙、、观古古镇、乘小火、乘小火车、游桫、游桫椤湖、湖、洗温泉洗温泉”为主题，主动融入“第一山”旅游环线，发展壮大旅游产业；完善配套基础设施和优惠政策，激活餐激活餐饮娱乐和房地和房地产业；加大对教育、文化、卫生、体育事业的投入力度，不断健全和完善社会保障体系，努力构建和谐犍为犍为简况犍为简况2以上数据摘自：2009年1月14日《犍为政府工作报告》及犍为政府网站 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域规划区域规划1.城市整体发展战略：城市以城市以滨河河路和路和G213G213为主主线整体向南整体向南发展展；2.交通基础设施建设 ：改建犍为县至沙湾区和荣县东西两条快速出境通道，努力缩短与成昆铁路连接的距离。

加快县内过境公路、通乡和通村道路建设，形成以县城为中心，以国道G213线（犍为段）和乐宜高速公路为主骨架与 周边县的连接；3.整治岷江水运航道 ：在在““十一五十一五””期期间积极治理极治理滨河路及沿河路及沿线；4.犍为城南的发展战略：未来的政未来的政治，治，经济，文化，，文化，娱乐，居住，居住为一体的国一体的国际大都市城市新中心大都市城市新中心犍为规划犍为规划犍为县城（玉津镇）发展方向玉津镇清溪镇· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域规划区域规划项目位置得天独厚目位置得天独厚•项目周边以居住用地为主，区域发展潜力、尤其是社区商社区商业可挖可挖掘潜力巨大；掘潜力巨大；•项目东北侧的二号桥（一号桥尚未修建）成为老城区与犍为半岛（尚待开发）重要的交通枢交通枢纽（分洪濠与岷江中的区域）；•犍为县城向南发展，本项目临分洪濠，处于向南于向南发展住宅地域的展住宅地域的中心位置中心位置；区域规划区域规划项目所在· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域重大基础设施区域重大基础设施•教育配套：新城小学•医疗配套：在建的妇幼保健院，犍为中医院•交通配套：北侧40米干道，东侧滨河路，犍为客运中心，213国道，3路公交车•金融配套：尚无•商业配套：项目北面，地块周边尚未成形商业配套宗地周边配套尚不成熟，但出于规划中，拭目可待宗地周边配套尚不成熟，但出于规划中，拭目可待· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域主要项目区域主要项目丽水华庭丽水华庭本案本案香颂湖香颂湖蓝城绿洲蓝城绿洲时代印象时代印象海伦堡海伦堡鑫通逸景鑫通逸景目前犍为商品房供应主要集目前犍为商品房供应主要集中在中在213国道和玉津路延线国道和玉津路延线上；上；目前犍为有两个在售商业项目前犍为有两个在售商业项目分别为：时代印象和风尚目分别为：时代印象和风尚名街；其余项目都以住宅为名街；其余项目都以住宅为主商铺辅供应模式；主商铺辅供应模式；主要项目分布图主要项目分布图· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域主要项目区域主要项目 项目规模项目规模1、2期用地面积29537.9㎡，总建筑面积68232㎡。

其中商业用房面积1072㎡，住宅建筑面积67015㎡，物管用房建筑面积180㎡ 容积率容积率约2.31产品类型产品类型18+1电梯公寓4幢、6+1多层住宅12幢 总户数总户数约680户户型面积区间户型面积区间53-197平方米价格范围价格范围2300----2700元/平方米，层差在20元/平方米左右开盘时间开盘时间2008年1月1日项目规划特色项目规划特色围合式布局+点式布局，组团式布置，打造较大的中庭景观和小区入口处的景观营销特点营销特点主要诉求点：项目高端定位；水岸；香颂湖香颂湖1· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·销售概况销售概况开盘时间开盘时间二期热销中重点产品重点产品关注关注电梯公寓，多层洋房销售率销售率目前已经销售约75%优惠政策优惠政策按揭0.5%,一次性1%客户研究客户研究客户来源客户来源周边乡镇,犍为县城换房消费者,外地务工返乡消费者.职业结构职业结构周边乡镇的教师和公务员来此购房的较多.客户年龄客户年龄30---45岁.客层特征客层特征90%客户购于自住.香颂湖香颂湖2区域主要项目区域主要项目 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域主要项目区域主要项目项目规模项目规模1万多建筑面积建筑面积22000㎡容积率容积率2.3建筑密度建筑密度不详产品类型产品类型全部6+1多层总户数总户数145户型面积户型面积区间区间80-120平方米价格范围价格范围二期未开盘开盘时间开盘时间未定(目前处于项目咨询中)项目规划项目规划特色特色围合布局营销特点营销特点主要诉求点：依水而居的欧式城堡；海伦堡海伦堡1· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·销售概况销售概况开盘时间开盘时间咨询阶段重点产品重点产品关注关注多层中大户型销售率销售率二期未开盘优惠政策优惠政策未定客户研究客户研究客户来源客户来源未开盘职业结构职业结构未开盘客户年龄客户年龄未开盘客层特征客层特征未开盘海伦堡海伦堡区域主要项目区域主要项目· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规模项目规模9582.89㎡ 建筑面积建筑面积22040.65万㎡（其中商业约6868.22㎡，住宅约15466.37㎡） 容积率容积率2.30建筑密度建筑密度不详产品类型产品类型全部6+1多层 1-2楼为商业总户数总户数132户户型面积户型面积区间区间105-120平方米价格范围价格范围住宅2098-2398开盘时间开盘时间因上市时间较久，开盘时间不详，目前商业街热销中。

项目规划项目规划特色特色排列布局营销特点营销特点主要诉求点：邻里亲情商铺 独立城市商业街 区域主要项目区域主要项目鑫通逸景鑫通逸景· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规模项目规模约30亩建筑面积建筑面积约4万㎡容积率容积率不详建筑密度建筑密度不详产品类型产品类型全部6+1多层总户数总户数300多套户型面积户型面积区间区间71-127㎡价格范围价格范围未定开盘时间开盘时间一期蓄客排号中（2万排号费可退）项目规划项目规划特色特色围合布局+排列布局营销特点营销特点主要诉求点：以景观做主要诉求点区域主要项目区域主要项目 丽水华庭丽水华庭· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规模项目规模不详建筑面积建筑面积不详容积率容积率不详建筑密度建筑密度不详产品类型产品类型全部6+1多层总户数总户数约400多套户型面积户型面积区间区间60--140㎡价格范围价格范围1800-2300元/㎡开盘时间开盘时间目前已清盘项目规划项目规划特色特色围合布局营销特点营销特点主要诉求点：以景观做主要诉求点区域主要项目区域主要项目 南城绿洲南城绿洲· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规模项目规模不详建筑面积建筑面积不详容积率容积率不详建筑密度建筑密度不详产品类型产品类型共7层，1-2为商业总户数总户数住宅共40套户型面积户型面积区间区间60--140㎡价格范围价格范围商业一层13800—33000二层5980元/㎡一次付款优惠3%，按揭优惠1%开盘时间开盘时间09.6开盘项目规划项目规划特色特色独栋营销特点营销特点主要诉求点：以核心地段为诉求点区域主要项目区域主要项目 时代印象时代印象· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域市场概要区域市场概要•目前犍为约6个项目在销售，这六个项目都以住宅供应量为主、底商或社区商业供应为辅；•目前市场供应的物业形态为底商，多层，电梯住宅，无别墅和办公物业供应。

其中主要以多层物业供应为主，仅香颂湖和银河花园C区（已售）有少量电梯住宅；•目前，住宅部分的套型供应主要以套二和套三为主，约占市场供应总量的90%以上，其中套二的供应量略低于套三的供应量；套型面积以总价控制原则为重，首要强调功能性，其次为舒适性，尤其是在套三房源的户型设计上表现明显（大量的经济型套三户型面市销售）；•目前，犍为房价跨度较大，市场价格较为混乱住宅市场价格在1800---2800元/㎡；商业价格在2000---30000元/㎡；•目前，犍为房地产市场的客户群地域构成为：以周边镇乡的迁城客户为主，约占50%，犍为县城客户约占30%，外出务工回犍为购房的农民工约占20%；· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·区域市场概要区域市场概要•目前，犍为房地产市场供求相对不均衡，各项目销售速度相对较快（有供小于求的些微特征）；•项目现状：目前犍为在售项目通过园林景观、建筑风格等来区别竞争对手。

而在建筑形体、户型设计特色元素、营销手段、项目软硬件条件上的创新还需大力改善•竞争态势：因各个项目产品差异化不是很明显，只是通过项目园林景观的展示和一些概念的炒作使产品有些不明显的差异随着供求关系的变化，未来产品差异不是特别明显的产品将被市场给淘汰本项目在产品定位时，应从单位套型的特色设计、建筑立面的丰富、小区软硬件建设等方面引领犍为房地产市场· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·投资者策略分析第三章节1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析项目用地分析 3.3.投资者策略分析投资者策略分析 4.4.项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议5.5.项目概念方案示意项目概念方案示意 6.6.项目经济分析项目经济分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·投资者策略分析投资者策略分析•本项目作为犍为同期推售的第一大盘，对投资者资金实力对投资者资金实力和开发水平都有较高要求和开发水平都有较高要求•投资者拥有丰富的住宅地产开发经验投资者拥有丰富的住宅地产开发经验，为项目成功开发奠定了良好的基础•地块具备较高的商业开发价值，投资者在商业开发和经营投资者在商业开发和经营管理方面的经验尚待提高管理方面的经验尚待提高，本项目商业价值的挖掘对投资者极具挑战性，应从规模体量、发展定位、运营管理等方面慎重考虑，有效控制风险•本项目开发规模相对较大，投资额相对较大投资额相对较大•投资者期望能以本项目的开发奠定在犍为房地产领域的以本项目的开发奠定在犍为房地产领域的领导地位领导地位•本项目商住物业并存，在树立项目品牌从而推崇投资者形象提升的过程中，需要相应降低项目运作开发风险相应降低项目运作开发风险投资者背景投资者背景投资回报期望投资回报期望· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目整体发展战略建议第四章节1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析项目用地分析 3.3.投资者策略分析投资者策略分析 4.4.项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议5.5.项目概念方案示意项目概念方案示意 6.6.项目经济分析项目经济分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议（一）项目SWOT分析及竞争策略分析（二）整体发展建议1.定位原则2.客群定位3.建筑形态及物业类型4.开发策略5.项目档次6.项目案名第四章节纲要第四章节纲要1· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目项目SWOTSWOT分析分析+优势优势-劣势劣势•区位优势：区位优势：处于犍为房地产市场热市场热点区域点区域；处于城市规划发展主方向城市规划发展主方向上；自然资源得天独厚（东望岷江东望岷江/ /分洪濠分洪濠、西依小溪依小溪/ /竹海竹海）；交通通达度相对较好•规模优势：规模优势：37.79亩，犍为同期难寻对手，犍为同期第一大盘犍为同期第一大盘•形象展示优势：形象展示优势：临分洪濠，老城区与犍为半岛的交通枢纽交通枢纽区域•资源优势：资源优势：开发商具有丰富的房地丰富的房地产开发管理经验产开发管理经验、实力雄厚；宗地内地坪与周边存在5-7米的差距，可节约地下修建成本节约地下修建成本•地块不规则地块不规则，且有一定的规划限制条件，规划设计面临挑战：•地块虽然处规划主发展方向上，但目前尚处于城区的边缘地域目前尚处于城区的边缘地域•地块西面小溪水质较差、水量较小小溪水质较差、水量较小，如运用不当，将影响项目开发；•区域内生活配套较差区域内生活配套较差，还需大力完善，区域人气尚不成熟；优势优势&劣势劣势· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目项目SWOTSWOT分析分析+机会机会-威胁威胁•宏观经济快速复苏，商品房成交量成交价格回升迅速，良好的市场宏观面良好的市场宏观面为犍为房地产市场快速、稳健发展奠定基础；•犍为城南区域是开发热点区域开发热点区域，区域大环境改善对本项目运作起到推波助澜的作用 ；•犍为城区迅速的发展和规划的完善，将调动犍为市民新一轮改善居家环境品质改善居家环境品质的市场需求的市场需求，从而为本项目带来了一个十分难得的开发机遇； •本项目所在的片区规划和建设已取得了阶段性成果，区域已经基本具备了形成一个高尚居家社区的部分软硬条件，本项目的切入时机，正好处在区域发展的处在区域发展的初始阶段初始阶段，市场升值潜力巨大。

•四川房地产、尤其成都房地产市场在项目开发周期内可能出现短期的波动，可能带给项目一定影响；•为迎合乐宜高速的修建/开通等，犍为政府可能在项目开发周期内推出其他地域的土地，带来新的市场竞争；•犍为商品房价格在短期内（2009年内约上涨800元/㎡)上涨幅度过大，可能影响后期的价格涨幅和速度等问题，带给项目开发的不确定性机会机会&威胁威胁· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目项目SWOTSWOT分析分析l住宅住宅l商业商业V处于开发热点/规划发展区域，位置优越V东望岷江/分洪濠、西依小溪（需整治）竹海，自然资源较好V同期市场供应量相对较小，供销面有利，住宅销售市场火爆V同期犍为第一大盘，规模优势V项目拥有较好的、可挖掘的商业价值，提供完善的商业配套V区域增值空间大，投资潜力较大；V宗地内地坪较低，可轻松修建地下车位，降低修建成本X面临区域内同类项目的竞争X近三面临路，影响居住品质V近三面临街及政府要求修建的公共绿地，使得项目拥有较好的商业挖掘、开发价值V临分洪濠/二号桥，居于老城区与犍为半岛的中心位置，使得项目具备超脱区域传统配套商业的特征V宗地内地坪较低，可部分配套合适的（半）地下商业，增加项目盈利空间X区域内的香颂湖、鑫通逸景等开发有一定体量的商业，区域商业消化面临较大的竞争X西侧道路、东侧滨河路南端短期内难以实现有效的商业价值，北侧路面过宽降低商业积聚力各类型物业各类型物业SWOT· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目竞争策略分析项目竞争策略分析1.项目区位优越，位置得天独厚2.项目为犍为同期第一大盘，具备领导犍为房地产市场的基础3.项目运作者经验丰富，能打造犍为独特产品品质，以产品特色带动项目价格的拉升领导者领导者l价格垄断l产品不可复制l过河拆桥挑战者挑战者l改变游戏规则l强调新的评估标准l强调产品的特色和价值追随者追随者补充者补充者l搭便车，借势l以小搏大l价格战制造者l目标明确，挖掘客户l瞄准市场缝隙l创新产品和需求点竞争战略选择竞争战略选择· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目竞争策略分析项目竞争策略分析•适度错位竞争 ，产品至上•以特色产品为主导，结合区域环境的变化和独特文化价值的引导达成项目品牌的竖立，并最终为项目领导者角色的完成奠定基础；•特色产品主导：以特色滨河商业为先导，适度高档次的住宅物业为主导被动式『主观性』品牌品牌文化文化『客观性』产品产品环境环境（自然、社会资源）（自然、社会资源）主动式（独特的价值主张）（独特的价值主张）（企业品牌影响力）（企业品牌影响力）（产品力）（产品力）核心竞争力核心竞争力借助借助/ /提升环境提升环境 + + 打造特色产品打造特色产品 + + 独特文化概念为辅助独特文化概念为辅助项目品牌项目品牌· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议（一）项目SWOT分析及竞争策略分析（二）整体发展建议1.定位原则2.客群定位3.建筑形态及物业类型4.开发策略5.项目档次6.项目案名第四章节纲要第四章节纲要2· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·定位原则定位原则以市以市场需求需求为主主导，控制运作，控制运作风险•项目定位立足于市场，具有较强的可操作性•物业组合有效、合适局部服从整体局部服从整体•各物业的定位服从整体定位•强调项目整体利益最大化，而非单个物业形态的利益最大化符合符合发展商投展商投资策略策略•项目定位在满足发展商投资策略的情况下尽量规避风险· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·客群定位客群定位犍犍为周周边乡镇迁城迁城客客户犍犍为县城城换房客房客户犍犍为返返乡农民工民工核心客户核心客户重要客户重要客户次要客户次要客户· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·建筑形态与物业类型建筑形态与物业类型•建筑形态：建筑形态：•多层+高层•物业类别：物业类别：•多层住宅（6F+1及少量7F ）•高层住宅（16F+1、18F）•裙楼商业/独立商业（地下部分负1F、地上2F）· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·开发策略开发策略n分期规模与市场消化能力相适应。

n分期规模与企业资金约束相适应，开发成本与市政成本所需资金必须与企业财力资金能力结合良莠搭配原则n以优良产品（特色产品）树立项目形象，较差产品形成价格段的竞争优势n分期开发宜结合各地块临路状况和项目施工要求n先建造项目展示部分，树立项目高端形象后才卖房；市场导向原则形象先入原则分期滚动开发分期滚动开发依据项目规模、地形及市场状况，建议项目分为二期开发依据项目规模、地形及市场状况，建议项目分为二期开发· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目档次项目档次•项目以多层、高层住宅为主，以主题商业街为辅，以特色产品、河景/水景为营销核心卖点，提升整体项目物业开发价值为终极目标•容积率做满2.8，由于迎合目前市场需求，一期开发容积率较低的产品入市并通过特色商业（半地下商场或半地下会所）聚集项目人气随着消费者的消费档次的升级，后期开发高高端电梯公寓迎合市场的需求提提升升物物业业价价值值快速聚集人气快速回笼资金项目标杆产品项目利润主要来源多层高层主题商业提升区域竞争力提升地块价值服务全城价值满足邻里服务中高档次住宅中高档次住宅+ +主题主题商业商业犍犍为副中心、南部新城典范为副中心、南部新城典范· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目案名项目案名粼江峰阁粼江峰阁中辰中辰··领域领域都汇风尚都汇风尚· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目概念方案示意第五章节1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析项目用地分析 3.3.投资者策略分析投资者策略分析 4.4.项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议5.5.项目概念方案示意项目概念方案示意 6.6.项目经济分析项目经济分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目经济指标项目经济指标•备注：1.结合地坪高差，地下建面依建筑密度做满，建筑密度结合商业取理论最大值2.结合地坪高差，西侧临小溪部分可做相对地下一层住宅，建筑设计时考虑3.结合地坪高差，东部临滨河路可做地下一层商业4.按照95㎡/套计算，住宅套数达665套.· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·规划方案特色规划方案特色大面积利用地下空间：•合理利用低坪内外高差，修建地下车库、地下商业等设置下沉式商业：•结合东北转角处的公共绿地景观与地坪内外高差设置地下商场溪水整治、打造水景：•西侧小溪污水整治，引入小区内循环使用，打造活水景观、并延伸为立体景观体系· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·下沉式商业下沉式商业· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·下沉式商业下沉式商业· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·污水整治、河景再造污水整治、河景再造全心案例全心案例1•成都彭州· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·污水整治、河景再造污水整治、河景再造•成都大丰全心案例全心案例2· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·污水整治、河景再造污水整治、河景再造•形象展示及后续使用：暗管下埋，引入其他水流· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规划方案思路项目规划方案思路商商业部分：部分：•主要沿北侧40米道路和东侧滨河路布置，以最大化利用临街面；•最大化挖掘商业价值，利用地坪高差局部设置地下一层商业（可结合东北转角处的公共绿地景观广场设置，以最大化利用地下空间）住宅部分：住宅部分：•做满容积率，强调低密度、立面品质•可考虑整合西侧中部凹进地块•南端以排列式布局为主，北端以围合式为佳•高层尽量布置在西、北面，多层靠东、南，形成西北高、东南低的面貌主出入口功能分区分析功能分区分析待整合地块· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规划方案思路项目规划方案思路•出入口设置：主出入口位于滨河路靠北位置，南侧靠滨河路设置消防通道，西侧靠北设置次出入口；•人车分流设计：人车分流，（非）机动车从主入口或次出入口全部进入地下车库•小区内道路：以人行道路为主，满足消防道路要求主出入口次出入口消防通道交通分析交通分析待整合地块· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规划方案思路项目规划方案思路二期开发，两期多批次推售（商业可另期推售）一期：•多层住宅+电梯住宅，以多层住宅提升品质，靠近中庭高层住宅延伸品质二期：•以中庭景观为显性卖点，结合产品特色，推出高层住宅主出入口次出入口消防通道分期开发分期开发一期一期二期二期· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规划方案思路项目规划方案思路一园一一园一带一庭，立体景一庭，立体景观体系体系一园：一园：活水公园。

方案一：整治水质后，将西侧小溪从地块西侧中偏北位置引入，流经宗地北部后从西侧中部偏南位置流出；方案二：可改动小溪走向的情况下，整治水质后，将西侧小溪从地块西北侧引入，流经宗地北部、南部中间后从南端流出一一带：：地块南端中部的景观中轴带一庭：一庭：地块北部中的景观中庭立体景立体景观体系：体系：增加景观层次性主出入口景观设计构思景观设计构思方案一方案二形成外望岷江、内享溪趣的景观感受形成外望岷江、内享溪趣的景观感受· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·河流整治河流整治•形象展示：暗管下埋，引入其他水流•后续使用：上游阶梯式设坝过滤，植被映衬，如难以实施，则延续形象展示的做法· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目规划方案思路项目规划方案思路•结合宗地东北转角处的公共绿地景观要求，设置景景观休休闲广广场，为后期商业聚集人气奠定基础；•小区北部内结合中庭景观设置会所会所、游泳池游泳池及幼儿玩幼儿玩乐设施施；•小区南端结合小溪设置健身步道健身步道及布置健身健身设施施；•垃圾收集站等公共配套采用临时设施为佳公建配套建议公建配套建议· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·商业定位与布置商业定位与布置邻里商业中心（社区配套商业）邻里商业中心（社区配套商业）商业B商业A商业C商业A商业B商业C类别楼层业态定位粗略面积商业A-1、1、2F超市、电玩、茶茗、健身、餐饮、休闲娱乐、社区配套商业4500商业B1、2F银行、餐饮、茶茗、药店/社区诊所、便利店2500商业C1F滨河休闲商业社区配套商业2500方案一方案一提供社区配套商业服务· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·商业定位与布置商业定位与布置犍为滨河休闲商业街区犍为滨河休闲商业街区商业B商业A商业C商业A商业B商业C类别楼层业态定位粗略面积商业A-1、1、2、3F超市、电玩、休闲娱乐、餐饮、茶茗6000商业B1、2F银行、餐饮、茶茗、网吧、便利店2500商业C2F滨河休闲商业5000方案二方案二引导犍为滨河休闲商业消费、打造犍为餐饮/休闲娱乐中心· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·商业定位与布置商业定位与布置类别优势优势劣势劣势方案方案一一商业操作难度较低，对投资者的要求相对较低；面积相对较小，风险相对较低；除地下商场（超市）外，缺乏特色，且面临香颂湖、鑫通逸景商业的较大竞争（尤其是经营角度）方案方案二二犍为市场尚缺乏相应类型的商业，本项目的出现将弥补这一缺口；区位及体量均满足成为犍为休闲商业消费集中地的特征，具备打造的基础和前提；商业面积及体量相对较大，可能造成现金流回收速度较慢；集中商业的打造需要投资者及相应的运作者具备较高的经营管理水平；方案比较方案比较无论何种方案，宗地东北角地下1层商业均应保留以构成项目商业特色并增加商业部分的销售额；同时，注意设置烟道、上下水以利于后期商业的使用。

从符合项目领导者的战略定位和投资者的开发策略讲，方案二更适合项目从符合项目领导者的战略定位和投资者的开发策略讲，方案二更适合项目· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·住宅物业布置思路住宅物业布置思路•做足容积率•低密度、宽间距、高品质生活•保证部分多层建筑的存在，利于项目形象、品质的提升•合理布局方式，以利于小区内景观打造和交通组织•尽量满足日照朝向的同时，优先满足景观朝向，最大化利用外部自然环境和内部人造景观布置原则布置原则· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·基于竞争、项目定位及后期升级要求综合考虑，推荐项目建筑风格为基于竞争、项目定位及后期升级要求综合考虑，推荐项目建筑风格为建筑风格建筑风格新古典主义风格新古典主义风格· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·新古典主义风格新古典主义风格Ø典雅的、高贵的建筑风格，体现项典雅的、高贵的建筑风格，体现项目的公园级高品质社区定位目的公园级高品质社区定位Ø在空间布局、轴线处理以及园林造在空间布局、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感。

景上，塑造现代美感设计关键元素：设计关键元素：深色调为主的配色；深色调为主的配色；棱角鲜明、局部挑檐、镂空形成的造棱角鲜明、局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖等材料的选择型，局部面砖等材料的选择· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·多层风格示意多层风格示意•注重高贵细致的气质塑造，借鉴花园注重高贵细致的气质塑造，借鉴花园洋房的外立面设计元素，通过大阳台洋房的外立面设计元素，通过大阳台形成的外立面变化以及细节材料的使形成的外立面变化以及细节材料的使用，以及高低错落、凹凸有致的外立用，以及高低错落、凹凸有致的外立面突出新古典主义风格面突出新古典主义风格· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·小高层及高层风格示意小高层及高层风格示意•外立面以色彩明快的深色色外立面以色彩明快的深色色调涂料为主，线条简洁，轮调涂料为主，线条简洁，轮廓清晰，体现产品的时代感廓清晰，体现产品的时代感· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·住宅物业设计特色住宅物业设计特色结合项目所在市场及项目状况，对于项目住宅部分的产品设计附加以下特色元素：•转角飘窗•阳光房•衣帽间•错层阳台•入户花园•同层排水（建议）拟引入特色元素拟引入特色元素· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·76超大凸窗超大凸窗270270度转度转角窗角窗转角（飘）窗设计转角（飘）窗设计· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·77主卧设置阳光房主卧设置阳光房情景阳光房情景阳光房· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·78送大露台，而且业送大露台，而且业主可将部分隔成室主可将部分隔成室内空间内空间南北错位阳南北错位阳台的设计，台的设计，可不计面积可不计面积赠送，增加赠送，增加超值感超值感错层阳台错层阳台——阳台互错阳台互错· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·79设计元素设计元素阳台两层高的空间减少压迫阳台两层高的空间减少压迫感，与室外交流更为亲近感，与室外交流更为亲近错层阳台错层阳台——功能差异功能差异· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 · 将凸窗倒立设计，凸窗总高度低于将凸窗倒立设计，凸窗总高度低于2.22.2米，提高产品价值度。

米，提高产品价值度不计面积不计面积<2.2m倒立凸窗倒立凸窗· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·81入户花园入户花园 入户花园作为独特的礼仪空间（玄关入户花园作为独特的礼仪空间（玄关区）带来了更加浪漫的自然气息区）带来了更加浪漫的自然气息, ,多用途设多用途设计，扩大了家庭活动空间计，扩大了家庭活动空间· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·82尊贵从进门开始，注重单元入户大堂设计；尊贵从进门开始，注重单元入户大堂设计；对一梯三户、一梯四户的单元要求每层电梯候梯间都能采光，并设景观花池；对一梯三户、一梯四户的单元要求每层电梯候梯间都能采光，并设景观花池；在条件满足情况下，可将电梯设为观光电梯；在条件满足情况下，可将电梯设为观光电梯； 星级标准设计的单元入户大堂星级标准设计的单元入户大堂观光电梯观光电梯公共部分公共部分· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·参考户型配比参考户型配比套型套型 建筑面积建筑面积 面积占比面积占比 总面积总面积平均面积平均面积套数套数套数比套数比2--2-12--2-168-7368-7310.0%10.0%6319.26319.270.570.5909013.6%13.6%2--2-12--2-1 73-8273-8220.0%20.0%12638.512638.577.577.516316324.6%24.6%3--2-13--2-188-9588-9511.0%11.0%6951.26951.291.591.5767611.5%11.5%3--2-23--2-295-10895-10825.0%25.0%15798.115798.1101.5101.515615623.5%23.5%3--2-23--2-2108-118108-11819.5%19.5%12322.512322.511311310910916.4%16.4%3--2-23--2-2 120-140120-14014.5%14.5%9162.99162.9130130707010.5%10.5%　　　　100.0%100.0%63192.463192.49595664664100.0%100.0%· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目经济分析第六章节1.1.中辰中辰 & & 全心全心2.2.项目用地分析项目用地分析 3.3.投资者策略分析投资者策略分析 4.4.项目整体发展战略建议项目整体发展战略建议5.5.项目概念方案示意项目概念方案示意 6.6.项目经济分析项目经济分析 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·犍为项目开发规划粗案犍为项目开发规划粗案· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·犍为项目成本估算犍为项目成本估算· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·犍为项目收入估算犍为项目收入估算· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·犍为项目损益分析表犍为项目损益分析表· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·预祝开发成功预祝开发成功THE ENDTHE END· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·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。