2022年其他税收法律制度——契税.pdf

契税核心知识点常见问题1、契税的征税范围2、契税的纳税义务人与扣缴义务人3、契税的计税依据4、契税的税收优惠1、契税的征税范围不能准确掌握，表现具体经济业务不能确定是否缴纳契税2、不能准确确定计税依据3、不能确定经济业务的哪一方缴纳契税4、契税优惠中的重组、分立、合并、破产的政策区分不开第一节概述一、契税的概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税二、契税的特点契税与其他税种相比，具有如下特点：( 一) 契税属于财产转移税契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质土地、房屋产权未发生转移的，不征契税 二) 契税由财产承受人缴纳一般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益三、契税的立法原则第二节征税范围、纳税人和税率契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。

即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为一、视同买办房屋的情况1以房产抵债或实物交换房屋经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税2以房产作投资或作股权转让这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续3. 买房拆料或翻建新房应照章征收契税二、房屋的赠与房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人，接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人房屋赠与的前提，必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税三、房屋交换行为的内容是：（1）房屋使用权交换经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权交换房屋的价值相等的不征收契税。

2）房屋所有权交换交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税四、企业改制重组中的契税政策1企业公司制改造非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税2企业股权转让在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税3企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同规定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并方的土地、房屋权属的，免征 契税4企业分立企业依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属，不征 收契税5企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30% 以上职工签订服务年限不少于3 年的劳动用于合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半 征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3 年 的劳动用工合同的，免征 契税。

6企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法 等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30% 以上职工签订服务年限不少于3 年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3 年的劳动用工合同的，免征契税7其他情形经国务院批准实施债券转股权的企业，对债券转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程汇总发生的土地、房屋权属转移，不征收契税企业改制重组过程汇总统一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划拨，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税五、房屋权属设施有关契税政策1对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

2采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税3承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率解释】假设普通住宅契税税率为15% ，非普通住宅契税税率为3% ，非住宅契税税率为5% 如果购买的是一套普通住宅，车位与普通住宅是统一计价的，适用与房屋相同的契税税率即：1 5% ，如果单独计价，则普通住宅按15% 交纳契税，车位按5% 交纳契税如果购买的是一套非普通住宅，车位与非普通住宅是统一计价的，适用与房屋相同的契税税率即： 3% ，如果单独计价，则非普通住宅按3% 交纳契税，车位按5% 交纳契税4对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税不得因减免土地出让金，而减免契税5对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用6土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等( 包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物 ) 转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税7土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

第三节 计税依据及应纳税额的计算一、计税依据契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：1土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格这样规定的好处：一是与城市房地产管理法和有关房地产法规规定的价格申报制度相一致；二是在现阶段有利于契税的征收管理2土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定这是因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，无货币支付，在计征税额时只能参照市场上同类土地、房屋价格计算应纳税额3土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定其目的是为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格4出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益没有成交价格或者成交价格明显偏低的征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合，评定，并经当地税务机关确认的价格。

土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税5房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内二、应纳税额的计算应纳税额的计算公式为：应纳税额 =计税依据税率应纳税额以人民币计算转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算第四节 减免税优惠一、契税减免的基本规定1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税上述规定的主要考虑是，上述单位的经费主要来源于财政预算拨款同时，对教学、医疗、科研等特定项目免税，有利于教育、医疗、科研事业的发展2城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税2000 年 11 月 29 日，财政部、国家税务总局规定，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照契税暂行条例第六条 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征的规定，免征契税。

本规定从发文之日起实施，以前已征税款不予退还3因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情 准予减征或者免征契税4土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府 确定是否减免5承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税6经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税7对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85% 以上的， 对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税二、财政部规定的其他减征、免征契税的项目1对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税2根据契税暂行条例及其实施细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税不得因减免土地出让金，而减免契税3对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征4对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

第五节 申报和缴纳契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当天纳税人应当自纳税义务发生之日起10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。