南京市普通住宅物业服务标准.doc

南京市普通住宅物业服务标准《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）南京市房产管理局南京市物价局《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明1、 木《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建 设单位或业主大会与物业管理企业按照木《标准》实施备类别墅、酒店式公寓、商住楼及 其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与 收费标准由当事人合同约定对1998年12月1 LI前建成、配套不全、设施设备老化的I口住宅小区，可参照木《标准》 选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或 原管房单位等提供服务2、 木《标准》将木市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等 情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁一卫生服务，公 共区域绿化口常养护服务，共用部位、共用设丿施设备的LI常运行、保养、维修服务《标准》 前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个 收费标准；笫五项共用部位、共用设施设备的口常运行、保养、维修服务分为9个了项，各 了项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对 应一个收费标准。

普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项 选择并组合确定物业服务收费标准为各物业服务分项H收费标准的总和3、 木《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全 护一卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选综合管理、秩序维护服务标准应选择同 等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一 个等级凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的口常 运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系 统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备 的口常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四 或五级的，共用部位、共用设施设备的口常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择4、 木《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积） 月5、 小区建筑面积小于2力平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20 %；小 区建筑面积在2力至4力•平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可 上浮不超过10%o6、 木《标准》中各分项服务标准高一•级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内 容与要求。

7、木《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分 说明二00六年九月二十L12一、综合管理服务标准与收费标准说明：【1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项忖的维修，如自 来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暧设备漏水、电源线路和照明设备故障等2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的 口常养护工作[3] 标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修10二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准1415说明：［1］车辆管理人员和备类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各 类费用不包含在木价格中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支，车主要求物业公司保管机动车的，应另行与物业公司签宦保管合同所列车辆 管理服务标准为参考标准 一[2] 公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测歸 如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实际配置增减费用17二、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准18192023说明：【1】公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在收费标准 基础上减0.01元；选择三级（含三级）以上的，应减少0.02丿・o【2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02 o【3】外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

[4] 停车场或共用车库（棚）的保洁所发生的费用不包括在木价格中，所列服务标准为 参考标准24四、公共区域绿化LI常养护服务标准与收费标准2728地收费标准x绿地面积三可分摊建筑血积三122)按建筑面积、按月设置的收费标准以 绿地率30%、容积率为1.5为基准代入上式，即：每月每平方米建筑面积绿化养护费用二该 级绿地收费标准X绿地面积(占地面积x30%)三可分摊建筑面积-12二该级绿地收费标准 X30%-rl.5-rl2o【2】保存率=现植物存活率三物业企业接管该项H时的植物存活率[3] 草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪[4] 绿地以种植面积计算；地卞车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂肓投影面 积计算；行道、散植树按树冠垂直投堀面积的1/5折算；30嵌草停车地坪按地坪面积的1/1()折算；墙曲垂肓绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定 事项可按商定计算[5] 公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用 情况由使用人合理分摊[6] 公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化LI常养护费中， 应在物业专项维修资金中开支。

[7] 绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅8】因修剪等产生的废弃物，粥理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死 树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐9】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示31五、共用部位、共用设施设备口常运行、保养、维修服务标准与收费标准3233说明：【1】电梯维修保养费用与上述收费标准出入较大的，可参照以下公式计算收费标准: 电梯收费标准二小区年电梯总费用三总台数三总建筑面积三12个月2】电梯运行的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况 由使用人合理分摊35说明：【1】水泵运行的电耗费用未包括在此价格中，丿M单独列帐，按实际发生费用和使用 情况由使用人合理分摊3637说明：【1】如无相应设施设备的，不得计收该项费用[2]消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相•致的地方，以专业 标准为准3】住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录[4]保修期内，属建设单位负责保养（修）设施（备）的，由建设单位承担费用文件网址:39。