南京江宁武夷绿洲产品报告.doc

产 品 研 析 篇一、项目基地资源分析一）、基地位置本项目有一定区位优势，北面是东山老城区城南部分，西临外秦淮河，东临繁华的竹山南路商业街，南临玉带圩秀丽的外秦淮河悠悠的流淌在小区周围，河堤上幽静的景观大道为住户提供了舒适的休闲佳地清洁、充满生机的水面是城市的灵气所在，活力所在，南京一直以深厚的人文景观和丰富的山水风光著称于世，“显山露水，滨江显城”是南京城市规划的一个基本思路在南京内河水系中占有举足轻重地位的人文之河——秦淮河更有着悠久的历史，其周边的用地一直为开发商梦寐以求作为南京市内秦淮河的源头——外秦淮河边如今也矗立起很多高楼大厦，武夷绿洲就借助这一风光优势开发建设，住宅更具人文气质二）、项目概况l 武夷绿洲位于兴宁路与天元路交汇的西南方向，以多层住宅为主,小高层,高层,别墅住宅为辅l 武夷绿洲占地约700亩，总建筑面积60万平方米l 小区内有自然的山和水，依山傍水独特设计占地22亩的公园，倡导的是人与自然和谐共生的理念三）、周边配套l 随着科技园、大学城的不断建设发展此项目将会越来越受到周边居民的关注此项目周边交通正在快速的建设当中，江宁地区的内部交通网在未来两年将布满小区周边。

现有交通线路：200路，4路，东雨线）l 小区内配套建设专属小学一所、专属幼儿园两所；周边学区有东方中英文学校、省重点江宁高级中学；l 小区内部建有超市、菜场、精品商店等；l 小区周边有建设银行，南京商业银行，华夏银行，将军路邮局；l 江宁区医院：基本满足小区业主的医疗需求二、后期首推产品（观竹苑14栋多层）研读一）、户型设计分析1、户型配比户型设计较合理，面积从60平方米到230平方米均有设计，面积在100平方米及以下的占56%， 125平方米左右的户型占20%，125平方米以上的占20%，整体户型配比合理，但100㎡以上所占比例仍偏高另外100平方米—125平方米的三室两厅一卫和三室两厅两卫面积跨度太大，两个户型只相差一个卫生间，这会增加一定的销售难度，购买者会对这两种户型进行比较，造成自己产品之间的竞争，这样的户型设计增加了销售抗力不利于产品销售2、户型优劣势分析 1）优势分析l 户型设计较合理，兼顾经济实用型和舒适安逸型，可以满足不同客户的需求l 户型结构较规整，空间浪费少，利用率很高；房间布局紧凑合理，使用率高l 明厨、明卫、明卧、明厅及大飘窗的设计易于室内采光及呼吸新鲜空气，让业主在家中享受自然带来的无穷乐趣，真正体验健康每一天。

l 房间的功能分区大小合理，宽大明亮的起居室，即使是小户型，也能满足现代人对公共活动空间的需求2）劣势分析l 将现有飘窗设计为转角飘窗，这样可以弱化建筑设计的严肃感，达到刚柔并进的视觉效果，流线与直线的设计语言将表现出建筑的时尚与现代l 注意空调机位的设计，方便用户安装空调l 厨房地面无地漏，一旦漫水很难疏导，建议加入地漏设计l 一期水管设计不合理易造成堵塞，建议二期观竹苑进行改进l 一期电路混乱，线路搭错情况明显3）跃层设计建议l 跃层的设计受坡顶的影响较大，二层部分功能分区不合理，主卧室的设计很难达到舒适的效果，建议将功能分区重新布局l 主卧室一定要宽敞舒适并设计为主卧室套房，包括主卫、更衣室等二）、立面设计1、整体外观设计 整体感觉时尚现代，产品品质精细，能够体现开发商品质，是理想的人文居住空间，与开发商制定的楼盘定位相一致建筑的整体感强，建筑设计与景观设计完美结合，山水灵气溶于建筑使小区更具人文气息武夷绿洲外立面采用三段式设计，设计出具有明显特性的建筑风格地面到一层外墙用文化石装饰，二层到五层采用斜纹瓷砖拼贴，六楼到顶用米黄色外墙漆粉刷通过颜色变化体现出建筑的沉稳感设计建议：Ø 斜纹瓷砖拼贴做工虽然考究，但是过多的斜纹堆砌易造成视觉的眩晕感。

建筑外观都以深色为主，可以把顶层颜色加重，中间颜色减淡，这样会使得建筑更贴近生活，更加温暖Ø 单元入户、凯旋门设计过于厚重严实，给人压抑之感；且凯旋门的设计阻碍一楼阳光直射，增加了一层户型的销售难度，建议取消这一设计，体现简洁之美Ø 突出构架的线条过于僵硬，易造成严肃空洞的视觉感受，过多的堆砌细部造型反而给人以造作，繁琐之感只有将实用与美观相结合才可以制造出优秀的产品建议取消这一建筑设计本案一期立面图Ø 外立面设计增加识别性，避免统一单调的格局，加强建筑的人文气质，在不失共性的前提下突出个性美，让业主在不同的环境中感受不同的文化气息2、顶部处理 1）外观描述：本案建筑的飘顶融合两种设计风格，一种是采用绿色阳光板的弧形设计，一种是直线十字架形设计增加了建筑物的动感2）设计优点：前者让曲线成为空间的主要元素，靠流动的韵律来弱化建筑的严肃性；后者选择直线作为视觉语言，以简洁作为表现形式，直线并不一定代表冷漠与呆板，用在这里体现了建筑的现代与时尚3、阳台设计1）外观描述：阳台采用不封闭弧性设计，材质为夹胶玻璃外观新颖独特，充满时代气息2）设计建议：玻璃之间有缝隙，会有安全隐患另外建议在阳台设计中更多考虑实用性，将科学和艺术完美结合。

4、细部设计提示 产品最能打动人之处是细节，细节的设计才能体现开发商“以人为本”的开发理念从消费者的角度出发，充分考虑他们的生活习惯，计算人在每个空间的停留时间来安排户型，增加功能空间的布局和细部的构造 设计建议l 水管外露严重影响美观，使楼盘品质大打折扣建议将水管重新设计，尽量设计为暗管，避免视觉上的尴尬从细微处彰显楼盘品质l 小区地下车库顶棚采用金字塔造型设计与周围景观溶为一体，采光性能较好，但是通风要求考虑不足，可参考下图设置，建议增加通风窗口的设计并以此为节点设计更丰富的小区景观 车库顶棚修改参考图——含通风设计一期车库顶棚三、产品概念定位提示由于本案产品尚未定型，也没有明确的产品概念，因此，作为策划公司，我们可以将产品概念、营销推广定位等方面结合起来，共同加强产品概念力度，在基本概念上做“加法”，把既定的产品做到极致，把产品的个性完全释放出来精致生活升级版：——演绎完美细节的生活社区——用城郊结合部的高尚公寓换城里的经济公寓 ——针对的是那些迫切需要改变生活品质的人士 ——以运动配套、优美的环境、良好的邻里氛围为产品支撑围绕产品概念展开与深化项目形象：1、 项目的一些特色卖点放大，如：近水、亲水、现代、细节、低密度、高绿化、户型、主题式园林组团、泛会所、户外共享空间、智能居家等，将其集中赋予项目目标客户的观念里，在潜移默化中形成他们的一种消费观念；2、 用品质的细节和细节上的品质，让置业武夷绿洲的人，同时拥有都市生活的感觉，用普通价格享受高尚物业的感受，重新演绎新郊区化主义，将自然资源和品质感受拉至同一层面，实现在价值取向规则中，对居住要求的完美达成。

3、 在最适宜居住的地方造最好的房子，在山水间营造惬意生活，以完善的配套留住人气4、 房屋的各种客观属性是很容易模仿的，另外住宅产品很难凭此建立持久的竞争优势产品定位重视情感定位，通过强调产品与服务伴随一起的感觉和情感直接打动消费者的心四、后期产品建议一）后期产品规划思路提示1、 用市场杠杆指导开发思路市场导向决定开发思路，对区域内产品组合形态的研究，找到切入点，来规划最有市场竞争力的物业形态，抢占市场份额目前区域产品形态主要有多层、小高层、别墅，已经出现高层；多层、小高层为主力形态通过对区域内各种物业形态市场现状及未来供应趋势分析，指导本案开发思路参照表一（潜在供应量统计）多层物业：未来供应量萎缩，优势突显，可适当增加多层物业是江宁的主力形态，大多数楼盘销售率达到70%以上，销售情况乐观，销售速度也教快，反映市场接纳度高，销售风险在所有的物业中属最低随着多层物业的市场消化，其未来供应量将萎缩，供应比例明显下降根据市场调查，明年区域多层总供应量仅为2500套，远远小于江宁今年多层去化量9000套多层，多层优势突显，因此本案可适当增加多层比例，不仅使产品更有竞争优势，还能带动其他产品的去化。

表一：潜在供应量统计项目名称多层（套）小高层（套）高层（套）如月康城120132书香名门43左岸名苑282武夷商城5755鑫泰国际广场24水月秦淮391008托乐嘉5000名嘉佳园1390翠屏清华181天印花园26421世纪现代城120528莱茵东郡441396金王府561100东城风景120蓝岸亲水湾680高尔夫城市花园132审批中合计75597661008比例7%85%9%小高层物业：供应量占据主导地位，市场接纳将扭转，江宁的小高层时代来临少数小高层可设计为售价高，总价低的中小户型产品目前小高层市场份额已有逐渐攀升趋势，与多层同属主力产品，截止到目前80%的楼盘均有小高层在售，但销售情况尚不如多层，除了托乐嘉的小高层销售比较乐观外，其他小高层项目销售情况尚有一定抗性，去化率大多在50%左右而表一小高层85%的供应比例显示明年将是小高层大量上市时期，多层占主导地位的时代结束，产品形态将逐渐改变消费者对多层青睐的传统购买倾向，小高层的抗性会逐步弱化，因此本案也会将部分高层调整为小高层，这一举措不会增加小高层的销售难度高层物业：市场风险依然存在，大胆砍掉部分体量以弱化风险在户型选择上可选择售价高，总价低的中小户型产品。

目前市场上仅有水月秦淮有高层在售，销售率约30%左右，市场去化难度较大成本比多层高许多，售价却比多层低，属于利润极低或无利润的状况，开发风险是普通住宅中最大的而本案有约9万平米，12栋的高层，体量较大，增加了住宅的销售风险，大胆砍掉部分体量能有效规避其风险独立别墅：无竞争优势，销售风险较大，建议取消独立别墅供应量较大，去化情况并不理想，市场风险较大本案独立别墅2.6万平米，共46栋，平均每户面积达500平米，按照7000元/平米的售价，每栋总价约350万而将军路板块的独立别墅一般在400平米左右，总价约320万/栋，在现有景观资源方面本案并无明显的竞争优势，可以预见若不进行产品优化，独立别墅将是销售最大的风险联排、双拼别墅：适当减小体量优化产品结构，将风险降到最低联排别墅所占比重较大，占整体供应面积的46%，联排销售率约82.2%，去化情况最好但考虑到联排别墅市场供应量大，因此适当减少联排比例，优化结构能降低风险叠加别墅：低总价市场接纳度好，将联排别墅改为叠加别墅，更适合本案特点项目竞争楼盘莱茵东郡二期以叠加别墅为主，根据调查销售情况较好，成交率约80%，说明项目所在区域的叠加别墅还是有一定市场，叠加别墅单价低，总价也降低，市场接纳度较好。

2、用最具竞争力的产品方案赢得市场1）、产品优化组合方案“产品要立足于市场，让市场来决定产品的形态”本产品规划的指导思想为：根据市场喜好和未来竞争风险，建议高容积率和低容积率产品要适当向中间产品转化，即减少高层、独立别墅体量，相应增加多层和叠加别墅，有效规避市场风险多层小高层高。