物业管理理论与实务09课件.ppt

第九章第九章 物业设备管理物业设备管理物业管理理论与实务-09第一节第一节 物业设备管理概述物业设备管理概述n n一一、、物物业业设设备备与与物物业业设设备备管管理理的的含含义义及及作作用用n n二、二、 物业设备的构成物业设备的构成物业管理理论与实务-09（一）物业设备的含义（一）物业设备的含义n n物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件功能和实现物业价值的物质基础和必要条件功能和实现物业价值的物质基础和必要条件功能和实现物业价值的物质基础和必要条件n n在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；n n设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。

常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值n n从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）所有权的不可分割的定着物（固置物）所有权的不可分割的定着物（固置物）所有权的不可分割的定着物（固置物）物业管理理论与实务-09（二）物业设备管理的含义和作用（二）物业设备管理的含义和作用n n1 1．物业设备管理的含义．物业设备管理的含义．物业设备管理的含义．物业设备管理的含义n n物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理物业设备的运行和维修管理是保业设备的日常运行和维修进行管理物业设备的运行和维修管理是保业设备的日常运行和维修进行管理。

物业设备的运行和维修管理是保业设备的日常运行和维修进行管理物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容n n2 2．物业设备管理的作用．物业设备管理的作用．物业设备管理的作用．物业设备管理的作用n n物业设备管理的作用主要有以下几方面：物业设备管理的作用主要有以下几方面：物业设备管理的作用主要有以下几方面：物业设备管理的作用主要有以下几方面：n n（（（（1 1）充分发挥房屋住用功能的保障充分发挥房屋住用功能的保障充分发挥房屋住用功能的保障充分发挥房屋住用功能的保障n n（（（（2 2）设备延长使用寿命、安全运行的保证设备延长使用寿命、安全运行的保证设备延长使用寿命、安全运行的保证设备延长使用寿命、安全运行的保证n n（（（（3 3）推动房屋建筑设备现代化的基础推动房屋建筑设备现代化的基础推动房屋建筑设备现代化的基础推动房屋建筑设备现代化的基础n n（（（（4 4）是提高业主经济效益的关键是提高业主经济效益的关键。

是提高业主经济效益的关键是提高业主经济效益的关键物业管理理论与实务-09二、二、 物业设备的构成物业设备的构成n n我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备筑卫生设备和电气工程设备筑卫生设备和电气工程设备筑卫生设备和电气工程设备n n房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统；备系统及暖通空调设备系统；备系统及暖通空调设备系统；备系统及暖通空调设备系统；n n电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。

物业管理理论与实务-09（一）给排水设备系统（一）给排水设备系统n n房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够数量的，符合水质标准的生产或生活足够数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同时将使用过的污、废水进行一定用水，同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，进行排放或重复使用的系的净化处理后，进行排放或重复使用的系统n n包括给（供）水设备、排水设备、卫生设包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等备、热水供应设备及消防设备等物业管理理论与实务-091．房屋的给水设备．房屋的给水设备n n房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用水需要的设施的总称防等用水需要的设施的总称防等用水需要的设施的总称防等用水需要的设施的总称n n它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不可。

可n n （（（（1 1）室外给水设备室外给水设备是指从水源取水，并将其净化）室外给水设备室外给水设备是指从水源取水，并将其净化）室外给水设备室外给水设备是指从水源取水，并将其净化）室外给水设备室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施n n（（（（2 2）室内给水设备室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入）室内给水设备室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入）室内给水设备室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入）室内给水设备室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，包括龙头、用水设备及消防设备等点，包括龙头、用水设备及消防设备等。

点，包括龙头、用水设备及消防设备等点，包括龙头、用水设备及消防设备等n n通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产给水设备及消防给水设备产给水设备及消防给水设备产给水设备及消防给水设备产给水设备及消防给水设备物业管理理论与实务-091．房屋的给水设备．房屋的给水设备n n（（（（3 3）消防给水设备消防给水设备主要用于房屋）消防给水设备消防给水设备主要用于房屋）消防给水设备消防给水设备主要用于房屋）消防给水设备消防给水设备主要用于房屋的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力于城市消防队的灭火能力于城市消防队的灭火能力于城市消防队的灭火能力n n通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。

内消防给水设备内消防给水设备内消防给水设备n n室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设备幕消防设备幕消防设备幕消防设备物业管理理论与实务-092．房屋排水设备．房屋排水设备n n房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并进行排放的设施它是由排水管网和污水处理并进行排放的设施它是由排水管网和污水处理并进行排放的设施它是由排水管网和污水处理并进行排放的设施它是由排水管网和污水处理设备组成理设备组成理设备组成理设备组成n n整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。

组成n n一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废水及雨水业废水及雨水业废水及雨水业废水及雨水n n我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制两种类型，两种类型，两种类型，两种类型，物业管理理论与实务-09（二）燃气设备系统；（二）燃气设备系统；n n燃气设备系统可以分成燃气设备系统可以分成4类：调压设备、计类：调压设备、计量设备、用气设备和安全保护装置及管道量设备、用气设备和安全保护装置及管道物业管理理论与实务-09n n（三）暖通空调设备系统（三）暖通空调设备系统（三）暖通空调设备系统（三）暖通空调设备系统n n暖通空调设备系统又称空调系统，暖通空调设备系统又称空调系统，暖通空调设备系统又称空调系统，暖通空调设备系统又称空调系统，n n按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统；体式空调系统；体式空调系统；体式空调系统；n n按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备。

通风设备通风设备通风设备物业管理理论与实务-09（四）照明设备系统（四）照明设备系统照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等n n照明按照其用途可以分成：照明按照其用途可以分成：照明按照其用途可以分成：照明按照其用途可以分成：n n（（（（1 1）工作及生活照明工作及生活照明工作及生活照明工作及生活照明n n（（（（2 2）事故照明分备用照明及紧急照明两种事故照明分备用照明及紧急照明两种事故照明分备用照明及紧急照明两种事故照明分备用照明及紧急照明两种n n（（（（3 3）障碍照明障碍照明障碍照明障碍照明n n（（（（4 4）装饰照明系统分为节日彩灯、泛光照明及专用彩）装饰照明系统分为节日彩灯、泛光照明及专用彩）装饰照明系统分为节日彩灯、泛光照明及专用彩）装饰照明系统。

分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等灯等灯等灯等3 3大类物业管理理论与实务-09（五）供电设备系统（五）供电设备系统n n房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称的系统的总称的系统的总称的系统的总称n n我国的用电电压标准一般有三类，我国的用电电压标准一般有三类，我国的用电电压标准一般有三类，我国的用电电压标准一般有三类，100V100V以下；以下；以下；以下；100V100V～～～～1000V1000V；；；；1000V1000V以上n n通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3 3种，种，种，种，单相单相单相单相220V220V电源，两相电源，两相电源，两相电源，两相380/220V380/220V电源，三相高压电源，三相高压电源，三相高压电源，三相高压6KV6KV或或或或10KV10KV电源电源电源电源n n通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。

有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、室中有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、室中有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、室中有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室低压配电室，变压室低压配电室，变压室低压配电室，变压室3 3个部分组成的变配电室个部分组成的变配电室个部分组成的变配电室个部分组成的变配电室物业管理理论与实务-09（六）自动控制设备系统（六）自动控制设备系统n n房屋的自动控制设备系统是指利用先进的房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术，建立由计算机网络统一管理的电子技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也称系统，也称"5A"型智能化建筑设备系统型智能化建筑设备系统n n自动控制设备系统主要包括：信息通讯系自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统和车库管理系统及办公自动化系统 物业管理理论与实务-091．信息通讯系统．信息通讯系统n n信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成。

用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成n n（（（（1 1）有线通讯主要有交换机系统和有线对讲系统两）有线通讯主要有交换机系统和有线对讲系统两）有线通讯主要有交换机系统和有线对讲系统两）有线通讯主要有交换机系统和有线对讲系统两种形式n n（（（（2 2）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯包括无线呼）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯包括无线呼）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯包括无线呼）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯包括无线呼叫（叫（叫（叫（BPBP机）和无线对讲两种形式机）和无线对讲两种形式机）和无线对讲两种形式机）和无线对讲两种形式n n（（（（3 3）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统线系统线系统线系统(CATV(CATV ) )n n（（（（4 4）广播和音响广播和音响广播和音响广播和音响n n（（（（5 5）同声翻译）同声翻译）同声翻译）同声翻译物业管理理论与实务-092．设备监控系统．设备监控系统n n本系统对大楼内所有机电设备实行集中监本系统对大楼内所有机电设备实行集中监控和管理，使设备始终处于所设定的最佳控和管理，使设备始终处于所设定的最佳运行状态，以延长设备使用寿命和节约能运行状态，以延长设备使用寿命和节约能源及人力资源。

源及人力资源n n设备监控系统主要由设备监控系统主要由3个部分组成：个部分组成：n n（（1）中央电脑中央电脑2）通讯设备和接口通讯设备和接口3））DDC现场控制器及控制部件现场控制器及控制部件物业管理理论与实务-093．保安和车库管理系统．保安和车库管理系统n n保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库管理系统管理系统管理系统管理系统n n（（（（1 1）闭路电视监控系统主要是用于对主要通道、）闭路电视监控系统主要是用于对主要通道、）闭路电视监控系统主要是用于对主要通道、）闭路电视监控系统主要是用于对主要通道、出入口和公共场所的情况进行监控的系统出入口和公共场所的情况进行监控的系统出入口和公共场所的情况进行监控的系统出入口和公共场所的情况进行监控的系统n n（（（（2 2）门禁、报警及巡逻系统。

门禁、报警及巡逻系统门禁、报警及巡逻系统门禁、报警及巡逻系统n n（（（（3 3）访客和报警系统访客和报警系统访客和报警系统访客和报警系统n n（（（（4 4）车库管理系统　）车库管理系统　）车库管理系统　）车库管理系统　物业管理理论与实务-094．消防监控系统．消防监控系统n n房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情并及时发出报警信号，以便迅速组织人们疏散和并及时发出报警信号，以便迅速组织人们疏散和并及时发出报警信号，以便迅速组织人们疏散和并及时发出报警信号，以便迅速组织人们疏散和灭火的一种设施的总称灭火的一种设施的总称灭火的一种设施的总称灭火的一种设施的总称n n消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可靠性。

靠性n n消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警控制器等设备组成控制器等设备组成控制器等设备组成控制器等设备组成物业管理理论与实务-095．办公自动化设备系统．办公自动化设备系统n n为了提高办公效率，保证办公质量，使各为了提高办公效率，保证办公质量，使各项业务活动和信息管理工作更加合理化、项业务活动和信息管理工作更加合理化、科学化、规范化和现代化，许多企事业单科学化、规范化和现代化，许多企事业单位引进了办公自动化系统办公自动化系位引进了办公自动化系统办公自动化系统由电脑、打印机、文字处理机、、统由电脑、打印机、文字处理机、、机、绘图仪等设备组成机、绘图仪等设备组成物业管理理论与实务-09（七）运输设备系统（七）运输设备系统n n运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运载工具，包括电梯和自动扶梯（还有自运载工具，包括电梯和自动扶梯（还有自动人行道，但它的应用范围较小）动人行道，但它的应用范围较小）物业管理理论与实务-09电梯的分类：电梯的分类：n n电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用梯等。

梯及各种专用梯等梯及各种专用梯等梯及各种专用梯等n n按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯电梯、直线电机驱动电梯电梯、直线电机驱动电梯电梯、直线电机驱动电梯n n按速度可分为低速梯（速度低于按速度可分为低速梯（速度低于按速度可分为低速梯（速度低于按速度可分为低速梯（速度低于1 1米米米米/ /秒）、中秒）、中秒）、中秒）、中速梯（速度为速梯（速度为速梯（速度为速梯（速度为1-21-2米米米米/ /秒）、高速梯（速度高于秒）、高速梯（速度高于秒）、高速梯（速度高于秒）、高速梯（速度高于2 2米米米米/ /秒）n n按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程序控制和手柄控制等序控制和手柄控制等序控制和手柄控制等序控制和手柄控制等物业管理理论与实务-09电梯的组成部分电梯的组成部分n n电梯的组成部分一般包括：传动设备、升电梯的组成部分一般包括：传动设备、升降设备、安全设备和控制设备等。

降设备、安全设备和控制设备等n n自动扶梯在构造上与电梯相似，但比电梯自动扶梯在构造上与电梯相似，但比电梯简单，主要有驱动装置、运动装置和支撑简单，主要有驱动装置、运动装置和支撑装置装置3个部分组成个部分组成物业管理理论与实务-09（八）防雷设备（八）防雷设备n n建筑物防雷设施有针式和栅式两大类，其建筑物防雷设施有针式和栅式两大类，其中避雷针又可分为单支、双支和多支保护中避雷针又可分为单支、双支和多支保护等几种形式避雷设施一般由接闪器（避等几种形式避雷设施一般由接闪器（避雷针、避雷带）、引下线和接地极雷针、避雷带）、引下线和接地极3个部分个部分组成物业管理理论与实务-09第二节第二节 物业设备管理内容物业设备管理内容n n从物业设备管理的全过程看，物业设备管从物业设备管理的全过程看，物业设备管理的内容范围很广，包括设备基础管理、理的内容范围很广，包括设备基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改运行管理、安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、经济运行管理等造管理、备品配件管理、经济运行管理等物业管理理论与实务-09一、物业设备的基础管理一、物业设备的基础管理n n物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工作。

作n n物业设备的基础管理工作主要有物业设备的基础管理工作主要有物业设备的基础管理工作主要有物业设备的基础管理工作主要有4 4项内容项内容项内容项内容n n （一）资料档案管理（一）资料档案管理（一）资料档案管理（一）资料档案管理n n（二）标准化管理（二）标准化管理（二）标准化管理（二）标准化管理n n（三）规章制度建立（三）规章制度建立（三）规章制度建立（三）规章制度建立n n（四）教育培训（四）教育培训（四）教育培训（四）教育培训物业管理理论与实务-09（一）资料档案管理（一）资料档案管理n n物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：n n一是做好设备技术档案资料的保管，一是做好设备技术档案资料的保管，一是做好设备技术档案资料的保管，一是做好设备技术档案资料的保管，n n二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料n n物业设备的档案资料主要包括物业设备的档案资料主要包括物业设备的档案资料主要包括物业设备的档案资料主要包括3 3类：类：类：类：n n（（（（1 1）设备原始资料。

设备原始资料设备原始资料设备原始资料n n（（（（2 2）设备维修资料设备维修资料设备维修资料设备维修资料n n（（（（3 3）设备管理资料设备管理资料设备管理资料设备管理资料物业管理理论与实务-09（二）标准化管理（二）标准化管理n n物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：n n一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准；和标准；和标准；和标准；n n二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段n n设备管理的标准主要有两类：设备管理的标准主要有两类：设备管理的标准主要有两类：设备管理的标准主要有两类：n n （（（（1 1）技术标准如各类设备的验收标准、完好）技术标准如各类设备的验收标准、完好）技术标准。

如各类设备的验收标准、完好）技术标准如各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准等标准、维修等级标准等标准、维修等级标准等标准、维修等级标准等n n （（（（2 2）管理标准如报修程序、信息处理标准、）管理标准如报修程序、信息处理标准、）管理标准如报修程序、信息处理标准、）管理标准如报修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核和奖惩标准等服务规范及标准、考核和奖惩标准等服务规范及标准、考核和奖惩标准等服务规范及标准、考核和奖惩标准等物业管理理论与实务-09（三）规章制度建立（三）规章制度建立n n设备管理制度主要包括设备管理制度主要包括设备管理制度主要包括设备管理制度主要包括3 3类：类：类：类：n n（（（（1 1）责任制度如岗位责任制度、记录和报表制度、报）责任制度如岗位责任制度、记录和报表制度、报）责任制度如岗位责任制度、记录和报表制度、报）责任制度如岗位责任制度、记录和报表制度、报告制度、交接班制度和出入登记制度等告制度、交接班制度和出入登记制度等告制度、交接班制度和出入登记制度等告制度、交接班制度和出入登记制度等n n（（（（2 2）运行管理制度如巡视抄表制度、安全运行制度、）运行管理制度。

如巡视抄表制度、安全运行制度、）运行管理制度如巡视抄表制度、安全运行制度、）运行管理制度如巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度及值班制度等经济运行制度、文明运行制度及值班制度等经济运行制度、文明运行制度及值班制度等经济运行制度、文明运行制度及值班制度等n n（（（（3 3）维修制度如巡检和保养制度、定期检查和保养制）维修制度如巡检和保养制度、定期检查和保养制）维修制度如巡检和保养制度、定期检查和保养制）维修制度如巡检和保养制度、定期检查和保养制度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与维修费用管理制度等维修费用管理制度等维修费用管理制度等维修费用管理制度等n n（（（（4 4）其他制度包括基础资料管理制度、节能管理制度、）其他制度包括基础资料管理制度、节能管理制度、）其他制度包括基础资料管理制度、节能管理制度、）其他制度包括基础资料管理制度、节能管理制度、培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等。

培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等 物业管理理论与实务-09（四）教育培训（四）教育培训n n教育培训工作分成两类：教育培训工作分成两类：n n（（1）设备部门的员工教育培训对设备部）设备部门的员工教育培训对设备部门员工教育培训包括技术培训和职业道德门员工教育培训包括技术培训和职业道德规范教育主要是提高他们的技术水平、规范教育主要是提高他们的技术水平、工作能力、工作态度和责任心工作能力、工作态度和责任心n n（（2）其他员工及业主使用人的宣传教育其他员工及业主使用人的宣传教育主要是要求他们爱护设备并合理和安全使主要是要求他们爱护设备并合理和安全使用设备的宣传教育用设备的宣传教育物业管理理论与实务-09二、物业设备的运行管理二、物业设备的运行管理n n物业设备的运行管理是指设备在日常运行物业设备的运行管理是指设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，主要与使用过程中的各项组织管理工作，主要有以下几方面的内容：有以下几方面的内容：n n（（1）优化劳动组织优化劳动组织n n（（2）严格执行设备运行管理制度）严格执行设备运行管理制度 物业管理理论与实务-091）优化劳动组织。

优化劳动组织n n优化劳动组织的具体任务是：优化劳动组织的具体任务是：优化劳动组织的具体任务是：优化劳动组织的具体任务是：n n一是合理配置劳动力，一是合理配置劳动力，一是合理配置劳动力，一是合理配置劳动力，n n二是采取合理的劳动组织形式二是采取合理的劳动组织形式二是采取合理的劳动组织形式二是采取合理的劳动组织形式n n具体来说包括具体来说包括具体来说包括具体来说包括3 3方面的工作：方面的工作：方面的工作：方面的工作：n n①①①①定员工作主要方法有按设备定员、按岗位定定员工作主要方法有按设备定员、按岗位定定员工作主要方法有按设备定员、按岗位定定员工作主要方法有按设备定员、按岗位定员和按比例定员员和按比例定员员和按比例定员员和按比例定员3 3种n n②②②②作业组的组织作业组的组织作业组的组织作业组的组织n n③③③③工作轮班组织工作轮班组织工作轮班组织工作轮班组织物业管理理论与实务-09三、物业设备的安全管理三、物业设备的安全管理n n设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备维修损失、延长设备寿命。

设备维修损失、延长设备寿命设备维修损失、延长设备寿命设备维修损失、延长设备寿命n n设备的安全管理主要涉及设备的安全管理主要涉及设备的安全管理主要涉及设备的安全管理主要涉及4 4方面的内容：方面的内容：方面的内容：方面的内容：n n（（（（1 1）安全作业培训教育安全作业培训教育安全作业培训教育安全作业培训教育n n（（（（2 2）安全使用宣传教育安全使用宣传教育安全使用宣传教育安全使用宣传教育n n（（（（3 3）安全管理措施建立安全管理措施建立安全管理措施建立安全管理措施建立n n（（（（4 4）安全责任制度落实安全责任制度落实安全责任制度落实安全责任制度落实物业管理理论与实务-09四、物业设备的维修管理四、物业设备的维修管理n n物业设备的维修管理是指对设备维修活动物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组织、计划和控制其内容包括维护保的组织、计划和控制其内容包括维护保养和计划检修养和计划检修物业管理理论与实务-09（一）维护保养（一）维护保养n n1.1.维护保养的含义维护保养的含义维护保养的含义维护保养的含义n n设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，延长设备的使用寿命。

证设备的正常运行，延长设备的使用寿命证设备的正常运行，延长设备的使用寿命证设备的正常运行，延长设备的使用寿命n n维护保养的方式主要是维护保养的方式主要是维护保养的方式主要是维护保养的方式主要是" "清洁、紧固、润滑、调整、防腐、清洁、紧固、润滑、调整、防腐、清洁、紧固、润滑、调整、防腐、清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查防冻及外观表面检查防冻及外观表面检查防冻及外观表面检查" "等n n对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施物业管理理论与实务-092．维护保养的种类．维护保养的种类维护保养包括日常保养、定期保养及点检维护保养包括日常保养、定期保养及点检维护保养包括日常保养、定期保养及点检维护保养包括日常保养、定期保养及点检3 3种形式：种形式：种形式：种形式：n n（（（（1 1）日常保养。

是指操作人员在设备正常运行中进行的）日常保养是指操作人员在设备正常运行中进行的）日常保养是指操作人员在设备正常运行中进行的）日常保养是指操作人员在设备正常运行中进行的保养工作保养工作保养工作保养工作n n（（（（2 2）定期保养是以操作人员为主，检修人员协助，有）定期保养是以操作人员为主，检修人员协助，有）定期保养是以操作人员为主，检修人员协助，有）定期保养是以操作人员为主，检修人员协助，有计划地将设备停止运行而进行的维护保养计划地将设备停止运行而进行的维护保养计划地将设备停止运行而进行的维护保养计划地将设备停止运行而进行的维护保养n n（（（（3 3）设备点检设备的点检就是对设备有针对性的检查设备点检设备的点检就是对设备有针对性的检查设备点检设备的点检就是对设备有针对性的检查设备点检设备的点检就是对设备有针对性的检查设备的点检可分为日常点检和计划点检设备的点检可分为日常点检和计划点检设备的点检可分为日常点检和计划点检设备的点检可分为日常点检和计划点检n n设备的日常点检由操作人员随机检查；设备的日常点检由操作人员随机检查；设备的日常点检由操作人员随机检查；设备的日常点检由操作人员随机检查；n n设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行协助进行协助进行协助进行物业管理理论与实务-09（二）计划检修（二）计划检修n n根据运行规律及计划点检的结果对设备确根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

就是计划检修物业管理理论与实务-091．计划检修的理论依据．计划检修的理论依据n n设备的计划检修是以设备的磨损理论和故设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的障规律为依据的 物业管理理论与实务-09磨损理论磨损理论n n初期磨损阶段主要是由于设备内部相对初期磨损阶段主要是由于设备内部相对运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损迅速磨损n n正常磨损阶段这一阶段的磨损速度较平正常磨损阶段这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢稳，磨损量增加缓慢n n剧烈磨损阶段设备寿命的后期，磨损量剧烈磨损阶段设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低若不及时修理，就会发生事故若不及时修理，就会发生事故 物业管理理论与实务-09故障理论故障理论n n初期故障期初期故障期n n发生的原因发生的原因发生的原因发生的原因; ;工作重点工作重点工作重点工作重点n n偶发事故期偶发事故期n n发生的原因发生的原因发生的原因发生的原因; ;工作重点工作重点工作重点工作重点n n磨损故障期磨损故障期n n发生的原因发生的原因发生的原因发生的原因; ;工作重点工作重点工作重点工作重点物业管理理论与实务-09磨损度时间初期磨损阶段正常磨损阶段剧烈磨损阶段 图图9.1设备磨损理论曲线设备磨损理论曲线物业管理理论与实务-09 图图9.2 设备故障理论曲线设备故障理论曲线初期故障期故障率偶发故障期磨损故障期时间物业管理理论与实务-092．计划检修的种类．计划检修的种类n n根据设备检修的部位，修理工作量的大小根据设备检修的部位，修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修可以分成小及修理费用的高低，计划检修可以分成小修、中修、大修和系统大修四类。

修、中修、大修和系统大修四类物业管理理论与实务-092．计划检修的种类．计划检修的种类n n（（（（1 1）小修主要是清洗、更换和修复少量易损件）小修主要是清洗、更换和修复少量易损件）小修主要是清洗、更换和修复少量易损件）小修主要是清洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧固和润滑工作并作适当的调整、紧固和润滑工作并作适当的调整、紧固和润滑工作并作适当的调整、紧固和润滑工作n n（（（（2 2）中修除包括小修内容之外，对设备的主要）中修除包括小修内容之外，对设备的主要）中修除包括小修内容之外，对设备的主要）中修除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换零部件进行局部的修复和更换零部件进行局部的修复和更换零部件进行局部的修复和更换n n（（（（3 3）大修对设备进行局部或全部的解体，修复）大修对设备进行局部或全部的解体，修复）大修对设备进行局部或全部的解体，修复）大修对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复原或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复原或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复原或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复原有的技术特性。

有的技术特性有的技术特性有的技术特性n n（（（（4 4）系统大修一个系统或几个系统直至整个企）系统大修一个系统或几个系统直至整个企）系统大修一个系统或几个系统直至整个企）系统大修一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修业性的停机大检修业性的停机大检修业性的停机大检修物业管理理论与实务-093．计划检修与维护保养的关系．计划检修与维护保养的关系l l计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要方面，二者相辅相成，不可偏废方面，二者相辅相成，不可偏废方面，二者相辅相成，不可偏废方面，二者相辅相成，不可偏废n n如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时处理，则小问题将发展成大问题，处理，则小问题将发展成大问题，处理，则小问题将发展成大问题，处理，则小问题将发展成大问题，n n如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质量，势必给以后的维护保养工作增加难度，为设量，势必给以后的维护保养工作增加难度，为设量，势必给以后的维护保养工作增加难度，为设量，势必给以后的维护保养工作增加难度，为设备故障事故的多发埋下了隐患。

备故障事故的多发埋下了隐患备故障事故的多发埋下了隐患备故障事故的多发埋下了隐患l l设备维修管理应建立设备维修管理应建立设备维修管理应建立设备维修管理应建立" "维护保养为主，计划检修为维护保养为主，计划检修为维护保养为主，计划检修为维护保养为主，计划检修为辅辅辅辅" "的原则，的原则，的原则，的原则， 物业管理理论与实务-09五、物业设备的更新改造管理五、物业设备的更新改造管理n n（一）设备更新改造的理论依据（一）设备更新改造的理论依据n n（二）设备更新改造的类型（二）设备更新改造的类型n n（三）设备购置的技术经济评价（三）设备购置的技术经济评价物业管理理论与实务-09（一）设备更新改造的理论依据（一）设备更新改造的理论依据n n设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据n n设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命。

寿命和经济寿命寿命和经济寿命寿命和经济寿命n n一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命n n设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限物业管理理论与实务-09设备寿命的决定因素n n设备物质寿命的长短主要取决于设备本身设备物质寿命的长短主要取决于设备本身的质量以及运行过程中的使用、保养和修的质量以及运行过程中的使用、保养和修理n n设备技术寿命的长短取决于社会技术进步设备技术寿命的长短取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。

和技术更新的速度和周期n n设备的经济寿命与设备本身的物理性能、设备的经济寿命与设备本身的物理性能、技术进步的速度及设备使用的外部环境变技术进步的速度及设备使用的外部环境变化都有关系化都有关系物业管理理论与实务-09（二）设备更新改造的类型（二）设备更新改造的类型n n设备的更新改造分成两类：设备的更新和设备的更新改造分成两类：设备的更新和设备的改造设备的改造 物业管理理论与实务-09（（1）设备更新设备更新n n设备更新是指以新型的设备来替代原有的设备更新是指以新型的设备来替代原有的老设备n n设备更新有原型更新和技术更新两种形式设备更新有原型更新和技术更新两种形式n n设备的原型更新不利于提高设备的技术性能和设备的原型更新不利于提高设备的技术性能和设备的原型更新不利于提高设备的技术性能和设备的原型更新不利于提高设备的技术性能和设备管理的业务水平设备管理的业务水平设备管理的业务水平设备管理的业务水平n n设备的技术更新这种形式真正达到了设备更新设备的技术更新这种形式真正达到了设备更新设备的技术更新这种形式真正达到了设备更新设备的技术更新这种形式真正达到了设备更新的目的，的目的，的目的，的目的，物业管理理论与实务-09（（2）设备改造）设备改造n n设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经济特性，以适应现代企业发展的要求。

济特性，以适应现代企业发展的要求济特性，以适应现代企业发展的要求济特性，以适应现代企业发展的要求n n技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术改造费用一般比设备更新要少得多技术改造费用一般比设备更新要少得多技术改造费用一般比设备更新要少得多技术改造费用一般比设备更新要少得多n n设备技术改造的途径设备技术改造的途径设备技术改造的途径设备技术改造的途径n n对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析论证，编制改造方案论证，编制改造方案论证，编制改造方案论证，编制改造方案物业管理理论与实务-09（三）设备购置的技术经济评价（三）设备购置的技术经济评价n n对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术经济论证，以保证技术上先进、经济上合理、功经济论证，以保证技术上先进、经济上合理、功经济论证，以保证技术上先进、经济上合理、功经济论证，以保证技术上先进、经济上合理、功效上适用的目的，从而才有可能获得业主和用户效上适用的目的，从而才有可能获得业主和用户效上适用的目的，从而才有可能获得业主和用户效上适用的目的，从而才有可能获得业主和用户的支持和批准。

的支持和批准的支持和批准的支持和批准n n技术经济评价考虑的因素主要有以下技术经济评价考虑的因素主要有以下技术经济评价考虑的因素主要有以下技术经济评价考虑的因素主要有以下3 3条：条：条：条：n n（（（（1 1）技术性要求技术性要求技术性要求技术性要求n n（（（（2 2）适用性要求适用性要求适用性要求适用性要求n n（（（（3 3）经济性要求经济性要求经济性要求经济性要求物业管理理论与实务-09设备购置多方案比较的经济性评价设备购置多方案比较的经济性评价方法方法n n主要有年费法和现值法主要有年费法和现值法主要有年费法和现值法主要有年费法和现值法n n①①①①年费法n n设备的年总费用＝设备的年总费用＝设备的年总费用＝设备的年总费用＝CFCF（（（（A/PA/P，，，，i i，，，，n n）＋）＋）＋）＋CVCVn n其中其中其中其中CFCF－设备初期投资费用；－设备初期投资费用；－设备初期投资费用；－设备初期投资费用；n n CVCV－设备的年均使用费；－设备的年均使用费；－设备的年均使用费；－设备的年均使用费；n n （（（（A/PA/P，，，，i i，，，，n n）－投资回收系数（）－投资回收系数（）－投资回收系数（）－投资回收系数（i i为折现率；为折现率；为折现率；为折现率；n n为设备为设备为设备为设备使用年限）。

使用年限）使用年限）使用年限）n n②②②②现值法n n设备的寿命周期总费用现值＝设备的寿命周期总费用现值＝设备的寿命周期总费用现值＝设备的寿命周期总费用现值＝CFCF＋＋＋＋CVCV（（（（P/AP/A，，，，i i，，，，n n））））n n其中的（其中的（其中的（其中的（P/AP/A，，，，i i，，，，n n）为年金现值系数）为年金现值系数）为年金现值系数）为年金现值系数物业管理理论与实务-09六、物业设备的备品配件管理六、物业设备的备品配件管理n n设备在运行过程中要使任何故障得到及时设备在运行过程中要使任何故障得到及时的维修，必须储备一定的备品配件并对其的维修，必须储备一定的备品配件并对其进行管理进行管理n n（一）备品配件管理的原则（一）备品配件管理的原则n n（二）备品配件的技术管理（二）备品配件的技术管理物业管理理论与实务-09（一）备品配件管理的原则（一）备品配件管理的原则n n备品配件管理的原则是，既要科学地组织备件储备，及时备品配件管理的原则是，既要科学地组织备件储备，及时备品配件管理的原则是，既要科学地组织备件储备，及时备品配件管理的原则是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，又要满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，又要满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，又要满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，又要将储备的数量压缩到最低限度，降低备件储备费用，加快将储备的数量压缩到最低限度，降低备件储备费用，加快将储备的数量压缩到最低限度，降低备件储备费用，加快将储备的数量压缩到最低限度，降低备件储备费用，加快资金周转。

资金周转资金周转资金周转n n目的可以用目的可以用目的可以用目的可以用3 3个最低程度来表示：个最低程度来表示：个最低程度来表示：个最低程度来表示：n n（（（（1 1）把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；）把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；）把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；）把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；n n（（（（2 2）把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低）把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低）把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低）把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低程度；程度；程度；程度；n n（（（（3 3）在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备）在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备）在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备）在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备资金压缩到最低程度资金压缩到最低程度资金压缩到最低程度资金压缩到最低程度物业管理理论与实务-09（二）备品配件的技术管理（二）备品配件的技术管理n n备品配件的技术管理应由专业技术人员负备品配件的技术管理应由专业技术人员负责，包括备品配件范围确定，备件图纸的责，包括备品配件范围确定，备件图纸的收集和测绘整理，确定备件来源的途径和收集和测绘整理，确定备件来源的途径和方法，确定合理的储备定额和储备形式，方法，确定合理的储备定额和储备形式，编制备件卡和备件台账，为备件的制造，编制备件卡和备件台账，为备件的制造，采购、库存提供科学的依据。

采购、库存提供科学的依据物业管理理论与实务-09（（1）备件的确定依据）备件的确定依据n n易磨损的零件和使用寿命小于大修理间隔易磨损的零件和使用寿命小于大修理间隔期的其他易损件；期的其他易损件；n n制造周期长、加工复杂或需要协作解决的制造周期长、加工复杂或需要协作解决的零部件；零部件；n n有较多同类型设备的零部件；有较多同类型设备的零部件；n n停止运行会带来很大的影响的重要设备的停止运行会带来很大的影响的重要设备的主要零部件主要零部件物业管理理论与实务-09（（2）备件储备的计算公式）备件储备的计算公式①①①①备件的年平均消耗量：备件的年平均消耗量：备件的年平均消耗量：备件的年平均消耗量：N0=A·K/PN0=A·K/Pn n其中：其中：其中：其中：n nN0N0－备件的年平均消耗量（件－备件的年平均消耗量（件－备件的年平均消耗量（件－备件的年平均消耗量（件/ /年）；年）；年）；年）；n nA A－具有相同备件的设备台数；－具有相同备件的设备台数；－具有相同备件的设备台数；－具有相同备件的设备台数；n nK K－每台设备中相同的备件数；－每台设备中相同的备件数；－每台设备中相同的备件数；－每台设备中相同的备件数；n nP P－备件的平均使用寿命。

－备件的平均使用寿命－备件的平均使用寿命－备件的平均使用寿命n n②②②②备件的年储备量：备件的年储备量：备件的年储备量：备件的年储备量：N1=N0N1=N0n n其中：其中：其中：其中：n nN1N1：备件的年储备量备件的年储备量备件的年储备量备件的年储备量n n③③③③备件的订购量：备件的订购量：备件的订购量：备件的订购量：N2N2＝＝＝＝N0·TN0·Tn n其中：其中：其中：其中：n nN2N2－备件的订购量（件）－备件的订购量（件）－备件的订购量（件）－备件的订购量（件）n nT T－备件的订购周期（年）－备件的订购周期（年）－备件的订购周期（年）－备件的订购周期（年）n n④④④④备件的最低储备量：备件的最低储备量：备件的最低储备量：备件的最低储备量：N3N3＝＝＝＝0.25N1(0.25N1(件件件件) )n n其中：其中：其中：其中：N3N3－备件的最低储备量－备件的最低储备量－备件的最低储备量－备件的最低储备量n n⑤⑤⑤⑤备件的最高储备量：备件的最高储备量：备件的最高储备量：备件的最高储备量：N4N4＝＝＝＝N2+N3N2+N3（件）（件）（件）（件）n n其中：其中：其中：其中：N4N4－备件的最高储备量。

－备件的最高储备量－备件的最高储备量－备件的最高储备量物业管理理论与实务-09订购周期订购周期n n是指以备件图纸提出到备件入库的全过程是指以备件图纸提出到备件入库的全过程所花的时间所花的时间n n影响订购周期的因素很多，主要有备件制影响订购周期的因素很多，主要有备件制造加工的难易程度和交通运输的便捷与否造加工的难易程度和交通运输的便捷与否n n订购周期可以小于订购周期可以小于1，如订购周期为，如订购周期为3个月，个月，则计算为则计算为0.25年物业管理理论与实务-09第三节第三节 常见物业设备的维修、保养常见物业设备的维修、保养及管理及管理n n一、房屋给排水系统的保养、维修与管理一、房屋给排水系统的保养、维修与管理n n（二）房屋排水系统的保养与维修管理（二）房屋排水系统的保养与维修管理物业管理理论与实务-09（一）给水系统的保养与维修管理（一）给水系统的保养与维修管理n n给水系统提供的水压、水量及水质条件将直接影给水系统提供的水压、水量及水质条件将直接影给水系统提供的水压、水量及水质条件将直接影给水系统提供的水压、水量及水质条件将直接影响房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上响房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上响房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上响房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影响物业的经济价值，而且饮用水的质量也会直影响物业的经济价值，而且饮用水的质量也会直影响物业的经济价值，而且饮用水的质量也会直影响物业的经济价值，而且饮用水的质量也会直接关系到人的身体健康。

接关系到人的身体健康接关系到人的身体健康接关系到人的身体健康n n作为物业管理者应十分注意房屋给水系统的保养作为物业管理者应十分注意房屋给水系统的保养作为物业管理者应十分注意房屋给水系统的保养作为物业管理者应十分注意房屋给水系统的保养与维修管理，一方面需确保房屋供水的正常；另与维修管理，一方面需确保房屋供水的正常；另与维修管理，一方面需确保房屋供水的正常；另与维修管理，一方面需确保房屋供水的正常；另一方面，要确保房屋的饮用水和特殊生产用水的一方面，要确保房屋的饮用水和特殊生产用水的一方面，要确保房屋的饮用水和特殊生产用水的一方面，要确保房屋的饮用水和特殊生产用水的质量物业管理理论与实务-09（一）给水系统的保养与维修管理（一）给水系统的保养与维修管理n n（（（（1 1）给水系统的保养与维修管理应注重整个给水）给水系统的保养与维修管理应注重整个给水）给水系统的保养与维修管理应注重整个给水）给水系统的保养与维修管理应注重整个给水系统的每个环节及设施系统的每个环节及设施系统的每个环节及设施系统的每个环节及设施n n（（（（2 2）定期检查清洗贮水池及水箱，一般要求每年）定期检查清洗贮水池及水箱，一般要求每年）定期检查清洗贮水池及水箱，一般要求每年）定期检查清洗贮水池及水箱，一般要求每年至少清洗两次至少清洗两次至少清洗两次至少清洗两次n n（（（（3 3）加强对水泵的检查、保养与维修。

加强对水泵的检查、保养与维修加强对水泵的检查、保养与维修加强对水泵的检查、保养与维修n n（（（（4 4）对具有净水系统的给水系统应注意保持净水）对具有净水系统的给水系统应注意保持净水）对具有净水系统的给水系统应注意保持净水）对具有净水系统的给水系统应注意保持净水系统的正常运转，要定期进行水质检查系统的正常运转，要定期进行水质检查系统的正常运转，要定期进行水质检查系统的正常运转，要定期进行水质检查n n（（（（5 5）建立给水系统的报修制度建立给水系统的报修制度建立给水系统的报修制度建立给水系统的报修制度n n（（（（6 6）定期检查、测试消防给水系统的状态定期检查、测试消防给水系统的状态定期检查、测试消防给水系统的状态定期检查、测试消防给水系统的状态物业管理理论与实务-09（二）房屋排水系统的保养与维修管理（二）房屋排水系统的保养与维修管理n n（（（（1 1）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分进行保养、维修和疏通清理进行保养、维修和疏通清理进行保养、维修和疏通清理进行保养、维修和疏通清理n n（（（（2 2）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以免发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装。

免发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装免发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装免发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装n n（（（（3 3）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水n n（（（（4 4）监督用户不准在排水设施的下水管网、窖井）监督用户不准在排水设施的下水管网、窖井）监督用户不准在排水设施的下水管网、窖井）监督用户不准在排水设施的下水管网、窖井及化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以及化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以及化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以及化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以免压坏排水设施免压坏排水设施免压坏排水设施免压坏排水设施物业管理理论与实务-09二、物业供电系统的保养与维修管二、物业供电系统的保养与维修管理理n n电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功能和经济价值必不可少的基础条件；能和经济价值必不可少的基础条件；能和经济价值必不可少的基础条件；能和经济价值必不可少的基础条件；n n但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电设施的故障都可能引发严重的灾难。

设施的故障都可能引发严重的灾难设施的故障都可能引发严重的灾难设施的故障都可能引发严重的灾难n n加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是其工作的出发点　　其工作的出发点　　其工作的出发点　　其工作的出发点　　 物业管理理论与实务-09二、物业供电系统的保养与维修管二、物业供电系统的保养与维修管理理n n（一）建立严密科学的组织保证体系（一）建立严密科学的组织保证体系n n（二）供配电系统日常保养与维修管理（二）供配电系统日常保养与维修管理n n (三三) 供配电系统管理有关规定供配电系统管理有关规定物业管理理论与实务-09（一）建立严密科学的组织保证体（一）建立严密科学的组织保证体系系n n（（（（1 1）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面的各项法规及行政规章，严禁违章供配电。

的各项法规及行政规章，严禁违章供配电的各项法规及行政规章，严禁违章供配电的各项法规及行政规章，严禁违章供配电n n（（（（2 2）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整个物业的供配电的管理、保养与维修个物业的供配电的管理、保养与维修个物业的供配电的管理、保养与维修个物业的供配电的管理、保养与维修n n（（（（3 3）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证上岗，并做好相应的上岗前培训上岗，并做好相应的上岗前培训上岗，并做好相应的上岗前培训上岗，并做好相应的上岗前培训n n（（（（4 4）建立各项规章制度，并严格执行建立各项规章制度，并严格执行建立各项规章制度，并严格执行建立各项规章制度，并严格执行物业管理理论与实务-09（二）房屋排水系统的保养与维修管理（二）房屋排水系统的保养与维修管理n n（（（（5 5）防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止）防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止）防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止）防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止污水外泄引起环境污染。

污水外泄引起环境污染污水外泄引起环境污染污水外泄引起环境污染n n（（（（6 6）定期（一般为）定期（一般为）定期（一般为）定期（一般为3 3～～～～5 5年）对外露的排水管道年）对外露的排水管道年）对外露的排水管道年）对外露的排水管道进行油漆，以加强水管外层的保护及美观进行油漆，以加强水管外层的保护及美观进行油漆，以加强水管外层的保护及美观进行油漆，以加强水管外层的保护及美观n n（（（（7 7）建立用户随时报修制度及管理人员的巡视制）建立用户随时报修制度及管理人员的巡视制）建立用户随时报修制度及管理人员的巡视制）建立用户随时报修制度及管理人员的巡视制度，发现排水管网堵塞、外漏及有关设施出现故度，发现排水管网堵塞、外漏及有关设施出现故度，发现排水管网堵塞、外漏及有关设施出现故度，发现排水管网堵塞、外漏及有关设施出现故障，及时进行修复障，及时进行修复障，及时进行修复障，及时进行修复 物业管理理论与实务-09（二）供配电系统日常保养与维修（二）供配电系统日常保养与维修管理管理n n（（1）加强房屋配电房的管理，保持配电房）加强房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常地供配电安全、正常地供配电。

n n（（2）加强对物业供配电系统的日常保养与）加强对物业供配电系统的日常保养与维修维修物业管理理论与实务-09（（1）加强房屋配电房的管理，保持配电房安）加强房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常地供配电全、正常地供配电n n①①①①定期打扫、清理配电房定期打扫、清理配电房定期打扫、清理配电房定期打扫、清理配电房n n②②②②建立严格的配电房管理制度建立严格的配电房管理制度建立严格的配电房管理制度建立严格的配电房管理制度n n③③③③定期对配电房内的配电柜作全面的测试、检查定期对配电房内的配电柜作全面的测试、检查定期对配电房内的配电柜作全面的测试、检查定期对配电房内的配电柜作全面的测试、检查n n④④④④定期检查并记录配电房设备的工作状况定期检查并记录配电房设备的工作状况定期检查并记录配电房设备的工作状况定期检查并记录配电房设备的工作状况n n⑤⑤⑤⑤配电房内严禁乱接拉电线或改变线路布置，严配电房内严禁乱接拉电线或改变线路布置，严配电房内严禁乱接拉电线或改变线路布置，严配电房内严禁乱接拉电线或改变线路布置，严禁乱用其他电器禁乱用其他电器禁乱用其他电器禁乱用其他电器物业管理理论与实务-09（（2）加强对物业供配电系统的日常）加强对物业供配电系统的日常保养与维修保养与维修n n①①①①定期巡视、检查物业公共区域供配电设施的运行定期巡视、检查物业公共区域供配电设施的运行定期巡视、检查物业公共区域供配电设施的运行定期巡视、检查物业公共区域供配电设施的运行n n②②②②建立健全用户报修制度建立健全用户报修制度建立健全用户报修制度建立健全用户报修制度n n③③③③检修时，必须使用电工绝缘工具，并在有关位置悬挂标检修时，必须使用电工绝缘工具，并在有关位置悬挂标检修时，必须使用电工绝缘工具，并在有关位置悬挂标检修时，必须使用电工绝缘工具，并在有关位置悬挂标识牌；对在潮湿场地或夹层工作时，应注意先切断电源，识牌；对在潮湿场地或夹层工作时，应注意先切断电源，识牌；对在潮湿场地或夹层工作时，应注意先切断电源，识牌；对在潮湿场地或夹层工作时，应注意先切断电源，不能断电的，至少应有两名检修人员在场一起工作。

不能断电的，至少应有两名检修人员在场一起工作不能断电的，至少应有两名检修人员在场一起工作不能断电的，至少应有两名检修人员在场一起工作n n④④④④物业停电，限电之前，应提前通知用户物业停电，限电之前，应提前通知用户物业停电，限电之前，应提前通知用户物业停电，限电之前，应提前通知用户n n⑤⑤⑤⑤物业恢复供电时，管理人员应及时通知各用户物业恢复供电时，管理人员应及时通知各用户物业恢复供电时，管理人员应及时通知各用户物业恢复供电时，管理人员应及时通知各用户n n⑥⑥⑥⑥特殊情况下应有切实可行的管理措施或应急措施特殊情况下应有切实可行的管理措施或应急措施特殊情况下应有切实可行的管理措施或应急措施特殊情况下应有切实可行的管理措施或应急措施 物业管理理论与实务-09三、空调系统保养与维修管理三、空调系统保养与维修管理n n对一些公共物业或客流较大场所的控制要求：对一些公共物业或客流较大场所的控制要求：对一些公共物业或客流较大场所的控制要求：对一些公共物业或客流较大场所的控制要求：n n①①①①室内气温能够保持在室内气温能够保持在室内气温能够保持在室内气温能够保持在1919℃℃℃℃～～～～2323℃℃℃℃；；；；n n②②②②相对湿度保持在相对湿度保持在相对湿度保持在相对湿度保持在40%40%～～～～70%70%；；；；n n③③③③新鲜空气供应是为新鲜空气供应是为新鲜空气供应是为新鲜空气供应是为4 4～～～～6 6个换气量个换气量个换气量个换气量/ /小时；小时；小时；小时；n n④④④④通风是大于通风是大于通风是大于通风是大于8 8公升公升公升公升/ /人人人人. .秒。

秒n n而对于有吸烟的情况而对于有吸烟的情况而对于有吸烟的情况而对于有吸烟的情况, ,其通风是应控制在其通风是应控制在其通风是应控制在其通风是应控制在1616～～～～2525公升公升公升公升/ /人人人人. .秒 物业管理理论与实务-09(一一) 空调系统的保养与维修管理工空调系统的保养与维修管理工作内容作内容n n（（（（1 1）专人负责或者委托具有资质的承包商物业空调系统）专人负责或者委托具有资质的承包商物业空调系统）专人负责或者委托具有资质的承包商物业空调系统）专人负责或者委托具有资质的承包商物业空调系统的保养与维修管理，的保养与维修管理，的保养与维修管理，的保养与维修管理，n n（（（（2 2）严格培训空调系统工作人员）严格培训空调系统工作人员）严格培训空调系统工作人员）严格培训空调系统工作人员, ,提高他们的责任心和工提高他们的责任心和工提高他们的责任心和工提高他们的责任心和工作能力n n（（（（3 3）制定严格的空调系统操作规程）制定严格的空调系统操作规程）制定严格的空调系统操作规程）制定严格的空调系统操作规程n n（（（（4 4）加强对空调系统日常运行的观察与检查，不可带故）加强对空调系统日常运行的观察与检查，不可带故）加强对空调系统日常运行的观察与检查，不可带故）加强对空调系统日常运行的观察与检查，不可带故障运行障运行障运行障运行n n（（（（5 5）定期清洗空气过滤装置，并对整个系统进行定期擦）定期清洗空气过滤装置，并对整个系统进行定期擦）定期清洗空气过滤装置，并对整个系统进行定期擦）定期清洗空气过滤装置，并对整个系统进行定期擦洗或抹油等。

洗或抹油等洗或抹油等洗或抹油等n n（（（（6 6）科学制定物业空调系统的保养维修计划）科学制定物业空调系统的保养维修计划）科学制定物业空调系统的保养维修计划）科学制定物业空调系统的保养维修计划n n（（（（7 7）加强能源管理，保持空调系统的经济运行加强能源管理，保持空调系统的经济运行加强能源管理，保持空调系统的经济运行加强能源管理，保持空调系统的经济运行 物业管理理论与实务-09（二）空调系统操作、保养和维修（二）空调系统操作、保养和维修的基本内容的基本内容n n（（（（1 1）熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定）熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定）熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定）熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定相应的操作规程并严格执行相应的操作规程并严格执行相应的操作规程并严格执行相应的操作规程并严格执行n n（（（（2 2）定期巡查、记录设备运转情况）定期巡查、记录设备运转情况）定期巡查、记录设备运转情况）定期巡查、记录设备运转情况n n（（（（3 3）机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于）机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于）机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于）机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于正常范围内正常范围内正常范围内正常范围内n n（（（（4 4）定时检查各风机、水泵的运转情况）定时检查各风机、水泵的运转情况）定时检查各风机、水泵的运转情况）定时检查各风机、水泵的运转情况n n（（（（5 5）定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况）定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况）定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况）定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况n n（（（（6 6）定期巡查各管网有无裂缝或漏水、堵塞现象）定期巡查各管网有无裂缝或漏水、堵塞现象）定期巡查各管网有无裂缝或漏水、堵塞现象）定期巡查各管网有无裂缝或漏水、堵塞现象物业管理理论与实务-09（二）空调系统操作、保养和维修（二）空调系统操作、保养和维修的基本内容的基本内容n n（（（（7 7）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风管中的各种风阀要定期检查，防止卡死。

对风管中的各种风阀要定期检查，防止卡死对风管中的各种风阀要定期检查，防止卡死对风管中的各种风阀要定期检查，防止卡死n n（（（（8 8）根据锅炉用水量，定期清洗保养锅炉、软化）根据锅炉用水量，定期清洗保养锅炉、软化）根据锅炉用水量，定期清洗保养锅炉、软化）根据锅炉用水量，定期清洗保养锅炉、软化用水装置用水装置用水装置用水装置n n（（（（9 9）定期检查锅炉燃烧室及烟道的炭灰）定期检查锅炉燃烧室及烟道的炭灰）定期检查锅炉燃烧室及烟道的炭灰）定期检查锅炉燃烧室及烟道的炭灰n n（（（（1010）每年停炉期间，对锅炉进行全面保养）每年停炉期间，对锅炉进行全面保养）每年停炉期间，对锅炉进行全面保养）每年停炉期间，对锅炉进行全面保养物业管理理论与实务-09（三）空调系统工作制度（三）空调系统工作制度n n（（（（1 1）空调工对当班空调系统的运转负有完全责任领班）空调工对当班空调系统的运转负有完全责任领班）空调工对当班空调系统的运转负有完全责任领班）空调工对当班空调系统的运转负有完全责任领班应组织好空调工按照巡回检查制度的要求应组织好空调工按照巡回检查制度的要求应组织好空调工按照巡回检查制度的要求应组织好空调工按照巡回检查制度的要求n n（（（（2 2）严格执行安全操作规程和巡回检查制度。

严格执行安全操作规程和巡回检查制度严格执行安全操作规程和巡回检查制度严格执行安全操作规程和巡回检查制度n n（（（（3 3）坚守工作岗位）坚守工作岗位）坚守工作岗位）坚守工作岗位n n（（（（4 4）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并及时处理、记录立即报告，并及时处理、记录立即报告，并及时处理、记录立即报告，并及时处理、记录n n（（（（5 5）负责空调系统的日常保养和一般故障检修；）负责空调系统的日常保养和一般故障检修；）负责空调系统的日常保养和一般故障检修；）负责空调系统的日常保养和一般故障检修；n n（（（（6 6）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其）值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任责任责任责任物业管理理论与实务-09四、电梯系统的保养与维修管理四、电梯系统的保养与维修管理n n（一）电梯维修等级、周期和要求（一）电梯维修等级、周期和要求n n（二）电梯机房管理规定（二）电梯机房管理规定n n（三）电梯安全管理规定（三）电梯安全管理规定n n（四）电梯维修保养安全规定（四）电梯维修保养安全规定物业管理理论与实务-09（一）电梯维修等级、周期和要求（一）电梯维修等级、周期和要求n n（（（（1 1）小修。

指日常的维护保养，其中包括排除故障的急）小修指日常的维护保养，其中包括排除故障的急）小修指日常的维护保养，其中包括排除故障的急）小修指日常的维护保养，其中包括排除故障的急修和定时定点的常规保养因故障停梯接到报修后，维修修和定时定点的常规保养因故障停梯接到报修后，维修修和定时定点的常规保养因故障停梯接到报修后，维修修和定时定点的常规保养因故障停梯接到报修后，维修人员应在人员应在人员应在人员应在1515分钟内到达现场抢修常规保养分为周保养、分钟内到达现场抢修常规保养分为周保养、分钟内到达现场抢修常规保养分为周保养、分钟内到达现场抢修常规保养分为周保养、半年保养、年保养半年保养、年保养半年保养、年保养半年保养、年保养3 3个等级n n（（（（2 2）中修指运行较长时间后进行的全面检修保养，周）中修指运行较长时间后进行的全面检修保养，周）中修指运行较长时间后进行的全面检修保养，周）中修指运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般定为期一般定为期一般定为期一般定为3 3年但第2 2个周期是大修周期，如进行大修则个周期是大修周期，如进行大修则个周期是大修周期，如进行大修则个周期是大修周期，如进行大修则免去中修。

免去中修免去中修免去中修n n（（（（3 3）大修指中修后继续运行）大修指中修后继续运行）大修指中修后继续运行）大修指中修后继续运行3 3年时间，因设施磨损严重年时间，因设施磨损严重年时间，因设施磨损严重年时间，因设施磨损严重需要更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能需要更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能需要更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能需要更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修而进行的全面彻底的维修而进行的全面彻底的维修而进行的全面彻底的维修物业管理理论与实务-09（一）电梯维修等级、周期和要求（一）电梯维修等级、周期和要求n n（（（（4 4）专项修理指不到中、大修周期又超过小修范围的）专项修理指不到中、大修周期又超过小修范围的）专项修理指不到中、大修周期又超过小修范围的）专项修理指不到中、大修周期又超过小修范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理或专项大修。

损坏，称专项修理或专项大修损坏，称专项修理或专项大修损坏，称专项修理或专项大修n n（（（（5 5）更新改造电梯连续运行超过）更新改造电梯连续运行超过）更新改造电梯连续运行超过）更新改造电梯连续运行超过1515年以上，如主机或年以上，如主机或年以上，如主机或年以上，如主机或其他主要配套件磨损严重，不能修复又无法更换（旧型号其他主要配套件磨损严重，不能修复又无法更换（旧型号其他主要配套件磨损严重，不能修复又无法更换（旧型号其他主要配套件磨损严重，不能修复又无法更换（旧型号已淘汰或已换代）时，就需要进行改造或更新已淘汰或已换代）时，就需要进行改造或更新已淘汰或已换代）时，就需要进行改造或更新已淘汰或已换代）时，就需要进行改造或更新n n对只要更换主要设备如牵引、控制等设备的称为改造如对只要更换主要设备如牵引、控制等设备的称为改造如对只要更换主要设备如牵引、控制等设备的称为改造如对只要更换主要设备如牵引、控制等设备的称为改造如整台电梯需要更换的称为更新更新的周期因保养水平的整台电梯需要更换的称为更新更新的周期因保养水平的整台电梯需要更换的称为更新更新的周期因保养水平的整台电梯需要更换的称为更新。

更新的周期因保养水平的不同而有很大的差别不同而有很大的差别不同而有很大的差别不同而有很大的差别物业管理理论与实务-09（三）电梯安全管理规定（三）电梯安全管理规定n n（（（（1 1）电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作n n（（（（2 2）电梯工每天对各电梯全面巡视一次）电梯工每天对各电梯全面巡视一次）电梯工每天对各电梯全面巡视一次）电梯工每天对各电梯全面巡视一次n n（（（（3 3）工程部经理周检）工程部经理周检）工程部经理周检）工程部经理周检n n（（（（4 4）工程部经理组织人员按有关规定对电梯分包方进行）工程部经理组织人员按有关规定对电梯分包方进行）工程部经理组织人员按有关规定对电梯分包方进行）工程部经理组织人员按有关规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作n n（（（（5 5）电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质）电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质）电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质）电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

量进行检验量进行检验量进行检验n n（（（（6 6）统一设立报警点）统一设立报警点）统一设立报警点）统一设立报警点n n（（（（7 7）悬挂）悬挂）悬挂）悬挂《《《《电梯困人救援规程电梯困人救援规程电梯困人救援规程电梯困人救援规程》》》》，电梯发生困人故障时，，电梯发生困人故障时，，电梯发生困人故障时，，电梯发生困人故障时，严格按规程执行严格按规程执行严格按规程执行严格按规程执行n n（（（（8 8）未取得）未取得）未取得）未取得《《《《准用证准用证准用证准用证》》》》的电梯严禁投入使用的电梯严禁投入使用的电梯严禁投入使用的电梯严禁投入使用物业管理理论与实务-09第四节第四节 物业设备成本管理技术介绍物业设备成本管理技术介绍n n现代综合设备管理与传统设备管理相比较，更具有一定的现代综合设备管理与传统设备管理相比较，更具有一定的现代综合设备管理与传统设备管理相比较，更具有一定的现代综合设备管理与传统设备管理相比较，更具有一定的科学性、合理性和先进性因为传统的设备管理只注意设科学性、合理性和先进性因为传统的设备管理只注意设科学性、合理性和先进性因为传统的设备管理只注意设科学性、合理性和先进性。

因为传统的设备管理只注意设备的技术性能管理；而现代综合设备管理除此以外还考虑备的技术性能管理；而现代综合设备管理除此以外还考虑备的技术性能管理；而现代综合设备管理除此以外还考虑备的技术性能管理；而现代综合设备管理除此以外还考虑设备寿命期的经济性管理，即设备购置时一次性投资的经设备寿命期的经济性管理，即设备购置时一次性投资的经设备寿命期的经济性管理，即设备购置时一次性投资的经设备寿命期的经济性管理，即设备购置时一次性投资的经济性，运行使用时的经济性，维护检修和更新改造时的经济性，运行使用时的经济性，维护检修和更新改造时的经济性，运行使用时的经济性，维护检修和更新改造时的经济性，运行使用时的经济性，维护检修和更新改造时的经济性等n n现代综合设备管理的最终目的是从设备经济价值的变化过现代综合设备管理的最终目的是从设备经济价值的变化过现代综合设备管理的最终目的是从设备经济价值的变化过现代综合设备管理的最终目的是从设备经济价值的变化过程中，寻求以最少投资得到最大经济效益的方法，包括初程中，寻求以最少投资得到最大经济效益的方法，包括初程中，寻求以最少投资得到最大经济效益的方法，包括初程中，寻求以最少投资得到最大经济效益的方法，包括初投资费用、运行费用、能源费用、劳动力费用、维修费用、投资费用、运行费用、能源费用、劳动力费用、维修费用、投资费用、运行费用、能源费用、劳动力费用、维修费用、投资费用、运行费用、能源费用、劳动力费用、维修费用、更新改造费用等支出计划的管理。

此外，固定资产的账目、更新改造费用等支出计划的管理此外，固定资产的账目、更新改造费用等支出计划的管理此外，固定资产的账目、更新改造费用等支出计划的管理此外，固定资产的账目、折旧、报废等资产管理也应加以关心、了解折旧、报废等资产管理也应加以关心、了解折旧、报废等资产管理也应加以关心、了解折旧、报废等资产管理也应加以关心、了解物业管理理论与实务-09第四节第四节 物业设备成本管理技术介绍物业设备成本管理技术介绍n n一、预防性维修与保养计划技术一、预防性维修与保养计划技术n n二、维修管理的二、维修管理的"七问题七问题"技术技术n n三、三、 能源管理技术能源管理技术n n四、价值工程技术四、价值工程技术n n五、寿命周期成本技术五、寿命周期成本技术物业管理理论与实务-09（二）预防性维修与保养计划的制（二）预防性维修与保养计划的制定步骤定步骤n n（（（（1 1）列出设备和建筑清单列出设备和建筑清单列出设备和建筑清单列出设备和建筑清单n n（（（（2 2）决定必要的维修任务决定必要的维修任务决定必要的维修任务决定必要的维修任务n n（（（（3 3）估算费用估算费用估算费用估算费用n n（（（（4 4）时间规划。

时间规划时间规划时间规划n n安排从安排从安排从安排从3 3方面来考虑，方面来考虑，方面来考虑，方面来考虑，n n一是考虑维修保养任务的时间特性要求，如日、一是考虑维修保养任务的时间特性要求，如日、一是考虑维修保养任务的时间特性要求，如日、一是考虑维修保养任务的时间特性要求，如日、周、月、季、半年、周、月、季、半年、周、月、季、半年、周、月、季、半年、1 1年等；年等；年等；年等；n n二是要考虑物业管理企业的资源情况，如维修部二是要考虑物业管理企业的资源情况，如维修部二是要考虑物业管理企业的资源情况，如维修部二是要考虑物业管理企业的资源情况，如维修部门的人力、财力等；门的人力、财力等；门的人力、财力等；门的人力、财力等；物业管理理论与实务-09（三）预防性维修与保养计划成本（三）预防性维修与保养计划成本控制的几点措施控制的几点措施n n（（1）对计划内的各种维修保养项目，不断）对计划内的各种维修保养项目，不断寻找长期或短期的成本降低的机会寻找长期或短期的成本降低的机会n n（（2）将维修保养的管理和操作功能分开将维修保养的管理和操作功能分开n n（（3）详细的计划是有效监督维修的基础，）详细的计划是有效监督维修的基础，维修人员要完成的维修工作的特殊要求都维修人员要完成的维修工作的特殊要求都要列入计划。

要列入计划物业管理理论与实务-09二、维修管理的二、维修管理的"七问题七问题"技术技术n n（（（（1 1）维修范围维修范围维修范围维修范围n n（（（（2 2）维修地点维修地点维修地点维修地点n n（（（（3 3）维修顺序维修顺序维修顺序维修顺序n n（（（（4 4）维修方法维修方法维修方法维修方法n n（（（（5 5）维修的工具材料维修的工具材料维修的工具材料维修的工具材料n n（（（（6 6）维修人员维修人员维修人员维修人员n n（（（（7 7）维修时间维修时间维修时间维修时间物业管理理论与实务-09三、三、 能源管理技术能源管理技术n n（（（（1 1）用热能单位来进行核算用热能单位来进行核算用热能单位来进行核算用热能单位来进行核算n n（（（（2 2）列出用能设备清单列出用能设备清单列出用能设备清单列出用能设备清单n n（（（（3 3）选择节能潜力可能大的项目选择节能潜力可能大的项目选择节能潜力可能大的项目选择节能潜力可能大的项目n n可以采用可以采用可以采用可以采用ABCABC管理技术确定关键的管理技术确定关键的管理技术确定关键的管理技术确定关键的A A类设备和地方类设备和地方。

类设备和地方类设备和地方n n（（（（4 4）列出各种有效的节能方法和相应成本列出各种有效的节能方法和相应成本列出各种有效的节能方法和相应成本列出各种有效的节能方法和相应成本n n（（（（5 5）分析比较各种节能方法的成本效益分析比较各种节能方法的成本效益分析比较各种节能方法的成本效益分析比较各种节能方法的成本效益n n（（（（6 6）确定选用的节能措施确定选用的节能措施确定选用的节能措施确定选用的节能措施n n（（（（7 7）准备措施实施计划准备措施实施计划准备措施实施计划准备措施实施计划n n（（（（8 8）执行计划执行计划执行计划执行计划物业管理理论与实务-09四、价值工程技术四、价值工程技术n n迈尔斯对于价值工程的研究归结为以下几个方面：迈尔斯对于价值工程的研究归结为以下几个方面：迈尔斯对于价值工程的研究归结为以下几个方面：迈尔斯对于价值工程的研究归结为以下几个方面：n n（（（（1 1）用户购买产品主要是购买产品的功能，实现这些功）用户购买产品主要是购买产品的功能，实现这些功）用户购买产品主要是购买产品的功能，实现这些功）用户购买产品主要是购买产品的功能，实现这些功能采取怎样的结构形式是无关重要的；能采取怎样的结构形式是无关重要的；能采取怎样的结构形式是无关重要的；能采取怎样的结构形式是无关重要的；n n（（（（2 2）用户购买产品时，总希望在达到功能要求的前提下，）用户购买产品时，总希望在达到功能要求的前提下，）用户购买产品时，总希望在达到功能要求的前提下，）用户购买产品时，总希望在达到功能要求的前提下，花费最少。

花费最少花费最少花费最少n n（（（（3 3）产品的功能和实现功能所花费的成本之比可看作产）产品的功能和实现功能所花费的成本之比可看作产）产品的功能和实现功能所花费的成本之比可看作产）产品的功能和实现功能所花费的成本之比可看作产品的价值品的价值品的价值品的价值n n（（（（4 4）价值工程就是研究提高产品价值的管理技术（）价值工程就是研究提高产品价值的管理技术（）价值工程就是研究提高产品价值的管理技术（）价值工程就是研究提高产品价值的管理技术（5 5）提）提）提）提高产品的价值从设计阶段开始成效最大，运用集体智慧，高产品的价值从设计阶段开始成效最大，运用集体智慧，高产品的价值从设计阶段开始成效最大，运用集体智慧，高产品的价值从设计阶段开始成效最大，运用集体智慧，有组织、有计划地对功能与成本进行系统的分析，才能取有组织、有计划地对功能与成本进行系统的分析，才能取有组织、有计划地对功能与成本进行系统的分析，才能取有组织、有计划地对功能与成本进行系统的分析，才能取得良好的效果得良好的效果得良好的效果得良好的效果 物业管理理论与实务-09（一）价值工程的含义和内容（一）价值工程的含义和内容n n价值工程是一种以产品功能研究为基础的有组织的集体创价值工程是一种以产品功能研究为基础的有组织的集体创价值工程是一种以产品功能研究为基础的有组织的集体创价值工程是一种以产品功能研究为基础的有组织的集体创造活动，是一种以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品造活动，是一种以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品造活动，是一种以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品造活动，是一种以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品必要功能的管理技术。

价值工程活动内容的要点为：必要功能的管理技术价值工程活动内容的要点为：必要功能的管理技术价值工程活动内容的要点为：必要功能的管理技术价值工程活动内容的要点为：n n（（（（1 1）寿命周期成本是分析产品成本的重要依据寿命周期成本是分析产品成本的重要依据寿命周期成本是分析产品成本的重要依据寿命周期成本是分析产品成本的重要依据2 2）产）产）产）产品的功能分析主要是掌握用户需要的必要功能，发现并剔品的功能分析主要是掌握用户需要的必要功能，发现并剔品的功能分析主要是掌握用户需要的必要功能，发现并剔品的功能分析主要是掌握用户需要的必要功能，发现并剔除不必要功能除不必要功能除不必要功能除不必要功能n n不必要功能包括无用功能、重复功能和过剩功能不必要功能包括无用功能、重复功能和过剩功能不必要功能包括无用功能、重复功能和过剩功能不必要功能包括无用功能、重复功能和过剩功能n n剔除不必要功能的过程就是剔除不必要成本的过程剔除不必要功能的过程就是剔除不必要成本的过程剔除不必要功能的过程就是剔除不必要成本的过程剔除不必要功能的过程就是剔除不必要成本的过程 物业管理理论与实务-09（二）价值工程的指导原则（二）价值工程的指导原则n n（（（（1 1）分析问题避免一般化、概念化）分析问题避免一般化、概念化）分析问题避免一般化、概念化）分析问题避免一般化、概念化n n（（（（2 2）收集一切可用的成本资料。

收集一切可用的成本资料收集一切可用的成本资料收集一切可用的成本资料n n（（（（3 3）使用最可靠的情报使用最可靠的情报使用最可靠的情报使用最可靠的情报n n（（（（4 4）打破框框，进行创新和提高打破框框，进行创新和提高打破框框，进行创新和提高打破框框，进行创新和提高n n（（（（5 5）发挥真正的独立性发挥真正的独立性发挥真正的独立性发挥真正的独立性n n（（（（6 6）找出障碍，克服障碍找出障碍，克服障碍找出障碍，克服障碍找出障碍，克服障碍n n（（（（7 7）充分利用有关专家，扩大专业知识充分利用有关专家，扩大专业知识充分利用有关专家，扩大专业知识充分利用有关专家，扩大专业知识n n（（（（8 8）对重要的公差要换算成费用加以考虑对重要的公差要换算成费用加以考虑对重要的公差要换算成费用加以考虑对重要的公差要换算成费用加以考虑n n（（（（9 9）尽量利用专业化工厂的现成产品尽量利用专业化工厂的现成产品尽量利用专业化工厂的现成产品尽量利用专业化工厂的现成产品n n（（（（1010）利用和购买专业化工厂的技术和知识利用和购买专业化工厂的技术和知识利用和购买专业化工厂的技术和知识利用和购买专业化工厂的技术和知识。

n n（（（（1111）利用专门化的生产工艺利用专门化的生产工艺利用专门化的生产工艺利用专门化的生产工艺n n（（（（1212）尽量采用合适的标准）尽量采用合适的标准）尽量采用合适的标准）尽量采用合适的标准n n（（（（1313）要以）要以）要以）要以" "我是否这样花自己的钱我是否这样花自己的钱我是否这样花自己的钱我是否这样花自己的钱" "作为判别标准作为判别标准作为判别标准作为判别标准物业管理理论与实务-09（三）价值工程的一般工作程序（三）价值工程的一般工作程序n n（（（（1 1）选择对象；）选择对象；）选择对象；）选择对象；n n（（（（2 2）组成价值工程工作小组；）组成价值工程工作小组；）组成价值工程工作小组；）组成价值工程工作小组；n n（（（（3 3）制定工作计划；）制定工作计划；）制定工作计划；）制定工作计划；n n（（（（4 4）收集整理信息资料；）收集整理信息资料；）收集整理信息资料；）收集整理信息资料；n n（（（（5 5）功能系统分析；）功能系统分析；）功能系统分析；）功能系统分析；n n（（（（6 6）功能评价；）功能评价；）功能评价；）功能评价；n n（（（（7 7）方案创新；）方案创新；）方案创新；）方案创新；n n（（（（8 8）方案评价；）方案评价；）方案评价；）方案评价；n n（（（（9 9）提案编写；）提案编写；）提案编写；）提案编写；n n（（（（1010）审批；）审批；）审批；）审批；n n（（（（1111）实施和检查；）实施和检查；）实施和检查；）实施和检查；n n（（（（1212）成果鉴定。

成果鉴定成果鉴定成果鉴定物业管理理论与实务-09五、寿命周期成本技术五、寿命周期成本技术n n案例：优质地毯的购买成本和安装成本分案例：优质地毯的购买成本和安装成本分别为别为8000美元和美元和2000美元按以往的经美元按以往的经验，该地毯的使用寿命是验，该地毯的使用寿命是10年，每年将需年，每年将需1000美元来维持较高的质量标准普通地美元来维持较高的质量标准普通地毯的购买成本和安装成本分别为毯的购买成本和安装成本分别为6000美元美元和和2000美元，使用寿命是美元，使用寿命是7年，每年的维年，每年的维护成本是护成本是1250元贴现率为元贴现率为7%试分析物业管理者应选购哪种地毯物业管理者应选购哪种地毯物业管理理论与实务-09五、寿命周期成本技术五、寿命周期成本技术n n解：（解：（解：（解：（1 1）从初期购买成本或简单的寿命周期总成本分析：）从初期购买成本或简单的寿命周期总成本分析：）从初期购买成本或简单的寿命周期总成本分析：）从初期购买成本或简单的寿命周期总成本分析：n n优质地毯的初期投入为优质地毯的初期投入为优质地毯的初期投入为优质地毯的初期投入为1000010000美元，简单寿命周期成本为美元，简单寿命周期成本为美元，简单寿命周期成本为美元，简单寿命周期成本为1000010000＋＋＋＋10×100010×1000＝＝＝＝2000020000美元。

美元n n普通地毯的初期投入为普通地毯的初期投入为普通地毯的初期投入为普通地毯的初期投入为80008000美元，简单寿命周期成本为美元，简单寿命周期成本为美元，简单寿命周期成本为美元，简单寿命周期成本为80008000＋＋＋＋7×12507×1250＝＝＝＝1675016750美元n n结论：从初期购买成本和简单寿命周期成本分析应该购买普通地毯结论：从初期购买成本和简单寿命周期成本分析应该购买普通地毯结论：从初期购买成本和简单寿命周期成本分析应该购买普通地毯结论：从初期购买成本和简单寿命周期成本分析应该购买普通地毯n n但这种简单寿命周期成本分析有两个缺陷：但这种简单寿命周期成本分析有两个缺陷：但这种简单寿命周期成本分析有两个缺陷：但这种简单寿命周期成本分析有两个缺陷：n n①①①①它没有考虑资金的时间价值它没有考虑资金的时间价值它没有考虑资金的时间价值它没有考虑资金的时间价值n n②②②②它没有考虑项目的不同寿命周期长度的影响它没有考虑项目的不同寿命周期长度的影响它没有考虑项目的不同寿命周期长度的影响它没有考虑项目的不同寿命周期长度的影响n n所以必须将寿命周期发生的所有费用，在考虑时间价值的基础上将其所以必须将寿命周期发生的所有费用，在考虑时间价值的基础上将其所以必须将寿命周期发生的所有费用，在考虑时间价值的基础上将其所以必须将寿命周期发生的所有费用，在考虑时间价值的基础上将其折现。

折现物业管理理论与实务-09五、寿命周期成本技术五、寿命周期成本技术n n（（（（2 2）求取两个方案的净现值做比较：）求取两个方案的净现值做比较：）求取两个方案的净现值做比较：）求取两个方案的净现值做比较：n n优质地毯方案：优质地毯方案：优质地毯方案：优质地毯方案：n n净现值＝净现值＝净现值＝净现值＝1000010000＋＋＋＋1000×[11000×[1－（－（－（－（1 1＋＋＋＋0.070.07））））^^－－－－10]/0.0710]/0.07＝＝＝＝1702417024；；；；n n优质地毯的平均年成本为优质地毯的平均年成本为优质地毯的平均年成本为优质地毯的平均年成本为17024/1017024/10＝＝＝＝1702.41702.4（美元）n n普通地毯方案：普通地毯方案：普通地毯方案：普通地毯方案：n n净现值＝净现值＝净现值＝净现值＝80008000＋＋＋＋1250*[11250*[1－－－－(1(1＋＋＋＋0.07)^0.07)^－－－－7]/0.077]/0.07＝＝＝＝1473714737；；；；n n普通地毯的平均年成本为普通地毯的平均年成本为普通地毯的平均年成本为普通地毯的平均年成本为14737/714737/7＝＝＝＝2105.282105.28（美元）。

美元）n n因此物业管理者应该选购优质地毯因此物业管理者应该选购优质地毯因此物业管理者应该选购优质地毯因此物业管理者应该选购优质地毯 物业管理理论与实务-09。