对苗圃地征收补偿的价值评估资料.doc

对苗圃地征收补偿的价值评估摘要：近年来，国家基本建设速度的加快，各地各种征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，因此，搞好苗圃地补偿征收的价值评估十分必要本文从圃地和苗木本体价值评估进行阐述关键词：苗圃地 补偿 征收 价值 评估 苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母树林、种子园、采穗圃、种质基地等种子、种条生产用地以及种子加工与储藏等设施用地苗木和花卉是苗圃地经营的主体，是生态建设中环境绿化美化的载体随着我国生态文明建设步伐的加快和绿化事业的蓬勃发展，人工培育苗木、花卉的种类、品种越来越多，有很多的野生植物被驯化，被改良，市场价格昂贵，其表现深受人们的喜爱当前苗木、花卉种植培育形成自己的特色，不仅种植广泛，而且设施先进近年来，国家基本建设速度的加快，各地征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，人们对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，由此引起的司法案件和纠纷也越来越多因此，搞好苗圃地和苗木、花卉价值评估工作显得十分必要1、苗圃地的价值评估组成（必须是基准日内）：主要价值评估组成内容分两部分：1.1苗圃地的价值评估苗圃地通常是由农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成的，在经营过程中还常与农作物轮作。

因此，苗圃地资源资产的评估通常按农用地的评估方法和农用地的技术经济指标进行通常采用现行市价法、收益现值法、林地费用价法1.1.1现行市价法现行市价法也称市场比较法，它是根据和评估苗圃地相同或类似的林地使用权出让的交易案例，通过比较来确定评估林地使用权评估值的方法在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资源资产所用的公式相同：bu = Kj1×Kj2×Gj×S式中：bu——林地资源资产评估值Kj1——第j个案例苗圃地立地质量调整系数Kj2——第j个案例物价指数调整系数Gj——第j个案例单位面积的交易价格S——待评估苗圃地的面积在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子，如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的，在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变化，必须根据物价指数来求得物价指数调整系数，用物价指数调整系数对评估值进行修正。

在苗圃地资源资产的评估中，物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后，根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃地使用权价格在采用该法时，由于农地使用权转让的交易案例较多，而且情况各异，因此，要尽量收集有关的材料，对资料中的不合理的因素应予排除；在相互比较时，其各指标要注意一致，进行量化分析1.1.2收益现值法苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害，苗圃地上经常要进行轮作，种一季水稻因此，苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值资产的评估价值bu＝该资产预期各年收益折成现值E之和式中：Ｅ——苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法但在使用该法时要注意：①年纯收入（E）的计算．必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算②计算年纯收入（E）时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，E值内含有通货膨胀的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。

如果测算E值时，已对成本进行重置，扣除了通货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高④如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取E为地租，进行测算1.1.3林地费用价法林地费用价法也称重置成本法、成本费用法它是以取得林地所需费用和把林地维持到现在状态所需的费用，来估算林地评估值的方法在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用其计算公式为：　　　　　　　　　　 n　　ｎ　　　　　　　　n-i+1　　Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋　∑　Ｍi （１＋Ｐ）　　　　　　　　　　　　ｉ＋１　　Ｂu—林地评估值　　Ａ—林地购置费　　Ｍi—林地购置后，第ｉ年林地改良费　　ｎ—林地购置年数　　Ｐ—利率该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用在使用该法时必须注意：①林地的购置费（A），在有条件时应尽可能采用重置成本．如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的投资收益率必须包括通货膨胀利率。

②如果林地购置后一直在经营，当A是重置成本时，不再加算利息当A是历史成本时，其投资收益率含通货膨胀利率(即按通货膨胀将其购置成本重置)③如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A是重置成本价时，投资收益率是不含通货膨胀的低投资收益率；A是历史成本时，则投资收益率可采用市场投资收益率1.2、苗木、花卉的价值评估种子或接穗从播种和扦插到出圃定植期间的时期称为苗木培育期它直接关系到苗木在市场上的价格决定苗木、花卉价值的因素较多，但在实际中主要考虑以下十种因素：1.2.1品种：不同品种决定不同价值名、特、优品种价值昂贵常绿高于落叶，彩色植物高于一般绿色植物珍稀濒危的“活化石”植物更高1.2.2形体：高度、径级的大小、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等都直接决定价值高低奇型植物，造型植物价值大大高于常规植物1.3.3培育期（苗龄）：培育期越长，价值越大特别是绿化用的苗木年龄越大越昂贵古木、古树由于年限长，文化价值更高1.3.4市场因素：物以稀为贵，市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上尤为明显受一次性“建园林”的工程理念影响，大规格苗木价值远远高于小规格苗木。

1.3.5本体价：视品种和年限而定1.3.6挖掘费：视当地劳动力的价值而定1.3.7包扎费：视当地劳动力和包装物的价值及包装要求而定1.3.8苗木经营利润：销售收入减去投入成本（苗圃地租用费、种苗费、管理费等依据当地林业生产定额）1.3.9苗圃内运输费：视运距而定1.3.10其它费：税费、检疫费、装车人力费等生产操作标准应按照各地林业育苗技术规程确定2、现场勘验中应注意的问题现场勘验是苗木、花卉价格鉴定工作中最为重要的环节勘验的粗与细直接影响市场价格信息采集的方向，导致价值严重背离应注意的四个方面：2.1带齐勘验工具：数码相机(最好是摄像机)、皮尺(最好是卡尺和测距仪)、胶靴、勘验记录本有条件的，带上苗木、花卉方面的工程专家2.2现场拍摄：拍照(摄像)是现场勘验必做的工作，一是因为请教专家时需要；二是以后复议司法证据的需要；三是建立内部档案资料的需要苗木、花卉的圃地现状拍照要茂密处与稀疏处都拍摄，因为这影响到苗木、花卉每亩数量的确定；对大树苗特别是名贵的大树苗要取其全貌，因为这关系到树型好坏的确定2.3现场测量：要设定有代表性标准样地，测量苗木、花卉株行距、每平方米数量，搞好苗木分级；对大树苗还要测量其高度、树径、冠幅。

2.4采集标本：名贵树木、花卉要采集标本，供专家鉴定其品种和内部建档案资料3、市场信息采集过程中应注意的问题苗木、花卉市场价格信息的采集是确定其价值的基础，采集的方式、渠道尤为重要采集过程中要注意以下三个方面问题：3.1采集的价格应是现行市场实际成交价格，量大的要咨询批量买卖价格3.2凡是本地区有同种品种的要采集本地区的价格，本地区没有的，方可采集外地的，但外地的一定要考虑检疫、运杂费等3.3采价的方式、渠道：一是通过本地苗木、花卉交易市场调查；二是通过聘请的价格顾问作价；三是通过了解种植大户；四是通过网上查询至少要询问三家以上需要特别指出的是：采集价格前，一定要先核准该种植物的名称（包括学名）、规格、价格类型；拿不准的，可持照片、标本请专家给以鉴定要以购买者的身份，通过交易市场、种植户和网上采价总之，在苗木、花卉的价格评估过程中，第一，要让委托方在委托书上写明该植物的名称、规格、价格类型；第二，在现场勘验中要验明该植物的实际情况(特别是名称、规格中的高度、径级、冠幅、培育年限、树形等)是否与委托书上的内容相一致；第三，在价格信息采集中要尽量采集本地区的市场成交价；第四，在确定价格时，要根据不同的评估目的确定不同的价格(如是征、占地拆迁赔偿，可按采集到的三个价中的中上限；如是偷盗、毁损，可按采集到的三个价中的中下限)并坚持集体审议制度；第五，对案值大的在出具正式报告书前，最好要征求委托方的意见；第六，对征、占地拆迁类在报告书中，最好注明“本次评估价格为建议价，具体补偿标准由委托方自行确定”及价格评估目的为“为你部门提供评估标的拆迁补偿的参考依据”的字样。

4、补偿的方法：苗木培育具有普通型培育（常规）和专业型培育（设施）的特点4.1征地以移栽为主的，根据不同季节按“基价”的20%—40%予以补偿；全部征用按“基价”全额补偿4.2如遇特殊要求（如：古树、名木、珍惜濒危种等）补偿，应由专业部门按保护级别评估，评估不成， 由甲、乙双方另行协商解决4.3花卉苗木补偿标准不计算成活率，只补偿搬运及搬运损失费，一般按总出圃价的5%补偿4.4在鲜花出售期，原则上应先收获，后用地，并且不予补偿；如果急需用地，则应补偿产值损失；在其它季节只补偿投资成本5、常用的术语：5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的树苗凡在苗圃地中培育的树苗不论年龄大小，在未出圃之前，统称苗木5.2、苗木种类是指实生苗、营养繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗5.2.1实生苗又称直生苗是指播种苗，有性繁殖苗系用种子播种繁殖培育而成的苗木；5.2.1.1凡以人为的方法用种子培育的苗木叫播种苗；5.2.1.2在野外母树天然下种自生的苗木叫野生实生苗以上两种苗经移植过的移植苗都是实生苗播种苗根系发达，苗木生长整齐、健壮、质量好野生实生苗密度不匀，分化严重，根系不发达5.2.2营养繁殖苗（无性繁殖苗）：依据所用的育苗材料和具体方法又可分为：5.2.2.1插条苗也称扦插苗是指用苗干或截取树木的枝条扦插育成的苗木；5.2.2.2埋条苗是指用苗干或种条，全条横埋于育苗圃地育成的苗木；5.2.2.3插根苗是指用树木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；5.2.2.4根蘖苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新条育成的苗木；5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；5.2.2.6压条苗是指把不脱离母体的枝条埋入土中，或在空中包以湿润物，待生根后切离母体而育成的苗木；5.2.2.7组培苗是指利。