天津融科金月湾项目商业策划报告.ppt

中国地产商域网中国地产商域网融科融科融科融科····金月湾项目商业策划报告金月湾项目商业策划报告金月湾项目商业策划报告金月湾项目商业策划报告融科智地天津公司融科智地天津公司融科智地天津公司融科智地天津公司2007200720072007年年年年11111111月月月月 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网汇报主线汇报主线1 1战略目标战略目标2 2城市及区域分析城市及区域分析3 3项目定位项目定位4 4规划方案规划方案5 5营销策略营销策略6 6整体开发计划整体开发计划7 7项目投资测算项目投资测算8 8总结总结 中国地产商域网中国地产商域网Ø树立融科智地在天津的优秀品牌形象；树立融科智地在天津的优秀品牌形象；Ø实现项目净利润实现项目净利润2 2个亿个亿；；Ø建立在市区项目运作的资源渠道；建立在市区项目运作的资源渠道；战略目标战略目标 中国地产商域网中国地产商域网n天津整体地位天津整体地位n房地产市场分析房地产市场分析n政策影响政策影响1 1战略目标战略目标2 2城市及区域分析城市及区域分析3 3项目定位项目定位4 4规划方案规划方案5 5营销策略营销策略6 6整体开发计划整体开发计划7 7项目投资测算项目投资测算8 8总结总结汇报主线汇报主线 中国地产商域网中国地产商域网大势所向，天津确立北方经济中心地位。

大势所向，天津确立北方经济中心地位p 环渤海经济圈构架中国经济第三极成为中国经济发展新动向p 天津15年总体规划确定空间布局和城镇体系结构，“一轴两带三区”总体结构推动天津经济飞速发展p 政策驱动滨海新区发展，执行力度突显，引擎策动推动发展步伐p 河东区地处发展主轴核心位置，迎来前所未有的发展契机天津整体地位天津整体地位——天津价值分析天津价值分析 中国地产商域网中国地产商域网p 滨海规划引导发展趋势，津滨联动，“城市东移”步伐加快p 左翼天津，右翼滨海左翼天津，右翼滨海的坐标节点突显河东战略地位p 本案位于城市发展主轴关键节点，发展契机显现天津整体地位天津整体地位——河东价值分析河东价值分析左翼天津左翼天津右翼滨海右翼滨海天津门户地位确立天津门户地位确立城市东移步伐加快城市东移步伐加快 ，， 河东坐标节点突显河东坐标节点突显 中国地产商域网中国地产商域网注：数据来源天津市统计局天津整体地位天津整体地位——宏观经济宏观经济üGDPGDP稳步增长，稳步增长，0606年提前年提前4 4年实现了经济总量比年实现了经济总量比20002000年年翻一番翻一番的目标的目标ü天津市民的收入与消费水平相比以往天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升都有比较明显的提升 , , 人均可支配收人均可支配收入增长入增长13% 13% 。

人均年消费性支出增长人均年消费性支出增长达达9% 9% 年份2003年2004年2005年2006年增长率17.41%19.78%24.97%18.39%人均增长率18.55%18.91%12.38%16.81%p 随着天津整体战略东移，开发的不断加大，2006年天津在全国31个省（自治区、直辖市）中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到50005000美元以上美元以上的地区经济发展动力强劲经济发展动力强劲 ，增长速度明显加快，增长速度明显加快 中国地产商域网中国地产商域网p 从历届奥运会举办城市看，经济呈上升趋势；p 后1年经济小幅回落现象，近两届明显；城市城市经济发展经济发展长期影响长期影响后后1 1年年后后2 2年年后后4 4年年1988年汉城(今首尔)速发展 直到1997年城市经济保持高速增长城市国际形象转变为开放城市，韩国经济顺势高涨.涨涨涨1992年巴塞罗那发展, 奥运后经济大幅下滑，1995年后才逐渐好转大规模设施建设改变城市面貌，旅游业得到长足发展.涨跌跌1996年亚特兰大经济增速平稳，没有大幅度波动经济持续稳定增长，居民消费大幅增加.涨涨涨2000年悉尼赛后经济下滑，两年后开始大幅回升促进了澳大利亚旅游业和服务业的长期发展.跌涨涨2004年雅典赛后经济发展有所放缓，但没有出现负增长奥运遗产丰富，繁荣的旅游业吸引私人投资.跌涨　奥运经济对未来影响奥运经济对未来影响长期看来长期看来, ,奥运经济促进举办城市经济发展奥运经济促进举办城市经济发展天津整体地位天津整体地位——宏观经济宏观经济 中国地产商域网中国地产商域网p 通过分区的GDP经济数据比较，河东区在天津处于中等水平河东区在天津处于中等水平；p 随着战略东移，河东区在天津市地位还有待进一步提升。

注：数据来源天津市统计局07年统计年鉴天津整体地位天津整体地位——区域经济区域经济良好的政策导向，良好的政策导向， 促使河东经济进一步提升促使河东经济进一步提升 中国地产商域网中国地产商域网p 大势所向，天津确立北方经济中心地位；p 天津经济发展动力强劲，增长速度明显加快；p 城市东移步伐加快，河东坐标节点突显；国家战略发展定位天津，经济提速，城市东移，河东地位突显国家战略发展定位天津，经济提速，城市东移，河东地位突显天津整体地位天津整体地位——小结小结 中国地产商域网中国地产商域网汇报主线汇报主线n天津整体地位天津整体地位n房地产市场分析房地产市场分析n政策影响政策影响1 1战略目标战略目标2 2城市及区域分析城市及区域分析3 3项目定位项目定位4 4规划方案规划方案5 5营销策略营销策略6 6整体开发计划整体开发计划7 7项目投资测算项目投资测算8 8总结总结 中国地产商域网中国地产商域网一级市场情况一级市场情况—— 全市土地供应全市土地供应p 从06年开始, 天津城市化进程的加快和滨海新区的开发建设,土地市场异常活跃；p 07年土地交易更为活跃, 达到1638.87万㎡；p 07年中心城区土地出让仅占全市的3%,中心城区土地稀缺性日益显现,城市外扩趋势明显。

整体市场土地供量上扬，中心城区土地日益稀缺，整体市场土地供量上扬，中心城区土地日益稀缺，外环出现集中井喷，城市建设外扩趋势明显外环出现集中井喷，城市建设外扩趋势明显 中国地产商域网中国地产商域网一级市场情况一级市场情况—— 中心城区土地成交分中心城区土地成交分析析p 06-07年市内六区土地交易情况对比看出，河东区近两年的开发建设力度十分强劲；p 07年前三季度市内六区土地出让比重看出，河东区已成为市内六区主要土地供应源头，比重高达62%河东成为中心城区土地供应主力，市场发展潜力大河东成为中心城区土地供应主力，市场发展潜力大 中国地产商域网中国地产商域网p河东市场土地成交活跃，成为开发热点区域；p津塘路板块内07年土地出让较为集中，未来仍具供应潜力；一级市场情况一级市场情况—— 河东土地成交分析河东土地成交分析河东成为中心城区开发热点，河东成为中心城区开发热点，津塘路区域集中放量津塘路区域集中放量，具备形成板块潜力，具备形成板块潜力万东小马路地块红鼎地块格调竹境金地地块万兆张达庄地块金月湾金月湾汉拿地块十经路地块振华实业地块天钢地块06年及之前出让07年出让未显示出让情况地地 块块土地面积土地面积( (万㎡万㎡) )建筑面建筑面积积( (万万㎡㎡) )容积率容积率挂摘时间挂摘时间使用权人使用权人津东广（挂）2006-0631.51.81.22006-11-30摘 天津市红鼎房地产开发有限公司 津东万（挂）2006-0644.78.461.82006-11-30摘广西阳光股份有限公司 津东七（挂）2006-0331.36.354.882006-8-14摘天津世昌房地产开发有限公司长芦卫国道地块未知未知未知2003年摘牌长芦房地产开发有限公司虎丘路地块（格调竹境） 5.514.32.6未知泰达建设集团建设开发分公司天津钢厂地块 未知未知未知2007年挂牌——张达庄地块10.626.52.52007年挂牌万隆集团轧钢厂地块未知未知未知2007年挂牌——河东区津塘路南侧17.933.51.872007-8-1金地(集团)股份有限公司河东区新开路东侧3.7123.242007-8-2深圳市振业(集团)股份有限公司 中国地产商域网中国地产商域网p 从天津市场看从天津市场看———— 整体市场土地供量上扬，中心城区土地日益稀缺，外环出现集中井喷，城市建设外扩趋势明显；p 从中心城区看从中心城区看———— 中心城区地少价高，河东土地成熟度较高，成为中心城区土地供应主力，未来2-3年将是开发热点区域，市场发展潜力大；p 从河东区域看从河东区域看———— 河东成为中心城区开发热点，津塘路区域集中放量，具备形成板块潜力。

一级市场情况一级市场情况—— 小结小结 中国地产商域网中国地产商域网二级市场情况二级市场情况—— 全市成交价格走势全市成交价格走势（含市内六区及四郊五县）p07年1-12月天津（含市内六区及四郊五县）整体成交均价为6046元/平米；与06年同期相比上涨24.5%；p07年1-12月天津（含市内六区及四郊五县）整体成交量982.28万平米，与06年同比上升4.0%,面积增长37.68万㎡；p07年下半年价格增速加快，10月份成交均价达6473 元/平米， 比1月份上涨了26%；07年10月成交量91.95万平米，比9月下降了31%，出现价高量跌局面；且该走势11－12月仍在持续由于整个市场供应量数据缺失，针对价高量跌局面，分析：由于整个市场供应量数据缺失，针对价高量跌局面，分析：1.存在价格增长过快以及新贷政策影响，造成市场承受力不支持，市场风险加重；存在价格增长过快以及新贷政策影响，造成市场承受力不支持，市场风险加重；2.开发商捂盘观望，造成市场供应量大幅减少，成交量下滑，未来市场面临集中竞争开发商捂盘观望，造成市场供应量大幅减少，成交量下滑，未来市场面临集中竞争 中国地产商域网中国地产商域网序号板块代表项目目前售价（元/㎡）板块均价（元/㎡）1老城厢城上城13000110002海河上游万通上游国际980080003海河中下游远洋天地990090004奥运时代奥城12500110005梅江世纪梧桐13000110006卫国道阳光星期8780082707中北镇万科假日风景750058008北辰中心首创宝翠华都740076009津塘路格调竹境未定7300（米兰）10双港金地格林世界8000650011东丽湖万科城70006000河东作为新兴板块聚集地，未来发展潜力可观河东作为新兴板块聚集地，未来发展潜力可观③⑥⑨⑩①④⑤11⑧⑦传统板块热点板块河东区②二级市场情况二级市场情况—— 全市板块格局全市板块格局 中国地产商域网中国地产商域网二级市场情况二级市场情况—— 区域成交价格走势区域成交价格走势p 从1—12月河东整体成交均价持续走高，0707年下半年整体均价突破年下半年整体均价突破70007000大关大关；p 10-11月份,在全市成交量整体下降的同时，河东依然保持着相对稳定的成交态势 。

p12月份,一方面受销售季节及宏观政策影响，同时河东市场整体供应不足，造成成交量锐减河东逐渐成为热点发展区域，区域认可度正在不断加强河东逐渐成为热点发展区域，区域认可度正在不断加强 中国地产商域网中国地产商域网p华明村、双港镇板块：ü成为未来重点打造的新中心城市区域；ü今年下半年多块大面积集中招拍，未来市场竞争激烈,地块所拍楼面地价：5000左右；ü在售项目：但区域目前处于待开发状态，在售项目没有p津塘路沿线板块：ü交通枢纽，紧临滨海新区，建设力度不断加大ü板块总体量100万平米左右，在08年将进入各项目的集中开盘期，潜在项目就占到90万平米二级市场情况二级市场情况—— 河东区域板块情况河东区域板块情况双港镇华明村海河中下游板块海河中下游板块卫国道板块卫国道板块津塘路板块津塘路板块p海河中下游板块：ü 以后广场区域为核心，区域配套成熟，形成以嘉华为中心的商业氛围；ü在售项目不多，仅有远洋天地（区域标杆）,目前板块均价在9000元左右p卫国道板块：ü成为河东住宅开发的聚焦区域；版块商业及居住氛围日趋完善；ü总体量123万平米,在售项目为阳光星期8、恋日风尚等项目均价8270元/平米左右。

 中国地产商域网中国地产商域网二级市场情况二级市场情况—— 河东区域项目情况河东区域项目情况津塘路存在较强开发潜力，未来会形成板块效应；卫国道、双港镇等热点板块津塘路存在较强开发潜力，未来会形成板块效应；卫国道、双港镇等热点板块将与之分流区域客户，竞争态势显现；将与之分流区域客户，竞争态势显现；p 整个河东是沿着城市主轴发展带（卫国道和轻轨沿线），呈喇叭状，向外延伸；p 河东中间区域成为开发的真空地带，客户面临南北分流；p 津塘路板块开发力度加强，多个项目面临上市；p 由于双港镇的地缘优势，将形成与津塘路板块争夺河西泛化客户资源的态势 汉拿地块万东小马路格调竹境张达庄地块本项目米兰新干线远洋新天地百合春天阳光星期8恋日风尚双港镇华明村顺驰太阳城都市亮点红城东尚名居在售项目潜在项目售謦项目本项目河东中部河西泛化客资卫国道轻轨金地地块世纪泰达。