房地产合同管理军产房案例分析3800字.docx

    房地产合同管理军产房案例分析3800字    房地产合同管理案例分析11级房地产经营管理1班 黄思豪 1104030059案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与B签订房屋买卖合同，以200万价格将自己的一套面积100平方米的军产权房屋（已超过5年）卖给B，并约定按揭贷款在按揭贷款合同中双方约定房价230万，由B先向A首付30万，其余200万按揭，但私下里B实际向A只支付了10万元，A表示同意后A发现此房屋市场价格值350万，欲解除合同，但B不同意并要求A继续履行合同 A欲解除合同的理由是：一是此房屋为军产权房屋，其出售受到军队的限制，此售房合同应是无效的二是按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈，所以房屋买卖合同应是无效合同三是房屋的合同售价是200万，但实际市场价值350万，显失公平显失公平的合同应该是无效合同问题1：A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？问题2： A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？问题3：房屋所有权应归谁所有？为什么？要回答以上几个问题，首先要整理清楚什么是军产房，军产房有什么性质特点。

军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效综上所述，军产房的所有权为军委、总部而后勤部审批是军产房买卖合同是否有效的关键如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同是无效的关于军产房到底能否出售以及法院受理的依据本案中军产房能否出售是本案判决的关键之一，如果军产房出售是违法行为，则该合同为无效合同，若军产房出售为合法行为，则该合同则因没有犯法律法规而成为有效合同。

而法院该不该受理又是另一个关键如何看待这些规定对于军产房向地方转让的合同的效力的影响却是一个有争议的问题，产生争议的根本原因是对于如何认定中央军委及其总后勤部的规定对于军产房买卖合同效力的影响缺乏明确的法律规定因为依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合法无效而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）第七条的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，与合同法关于合同效力的规定无法对应使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定这是产生军产房法律适用及军产房买卖合同效力争议的根源所在中央军委及其总后勤部关于军产房的规定依据《立法法》的规定，应属于军事法规和军事规章而依据《立法法》的规定：军事法规、军事规章在武装力量内部实施因军产房买卖即涉及军事力量内部，又涉及军事力量外部的地方军产房购买人，此事如何适用军事法规、军事规章以及如何认定军事法规、军事规章与合同效力的关系仍然没有明确的法律规定。

具体到判决中的法律适用，合同法第五十一条的规定：即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”所以，本案中的军产房买卖合同因没有违反国家法律法规、强制性效力性规定而成为有效合同而关于对本案中军产房的出售合法性以及法院必须受理的理由则有以下几条军产房向地方出售不违法现行法律和行政法规对面向地方购房人销售军产房的买卖行为没有禁止性规定军队房地产管理规章相关规定则允许军队利用空置土地进行开发经营中央军委发布的《中国人民解放军房地产管理条例》第 28 条规定：“军队房地产在保证战备和部队住用并保守军事秘密的前提下，可以对空余房地产依法进行开发经营活动第 29 条规定：“军队房地产开发经营的主要方式：??（三）军用土地有偿转让、合作经营；（四）与地方换建及合资建房；”据此，军产房买卖显然属于合法大量军产房的建设和买卖，既扩充了军费，解决了部队干部的居住用房，又解决了城市土地匮缺的困难，还节省了购房人的购房投入，无疑是利国、利军、利民的好事其次，符合条件的军产房纠纷，人民法院必须受理军产房开发、建设和买卖的主体法律关系大多是是军队与开发商、开发商与建筑企业、开发商与购房人之间的法律关系。

这些当事人之间并不存在军队内部上下级之间的行政和制约关系他们之间显然属于市场中平等主体之间的民事法律关系，而平等民事主体之间的纠纷，依法应属于民法调整的范围再次，人民法院受理平等民事主体军产房纠纷案件完全符合相关法律和司法解释的规定一是军产房纠纷当事人主体和诉讼请求请求符合民事诉讼法第三条规定的“公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼的民事诉讼法调整的范围；据此，对于起诉到人民法院的军产房纠纷，人民法院立案庭应当按照不同情况区别对待：对当事人与军队具有行政隶属关系的军队内部纠纷，人民法院应告知当事人通过行政途径予以解决，不予立案；对双方当事人之间系平等民事主体合同关系的，人民法院依法应当予以受理人民法院对符合立案条件的军产房纠纷予以受理，将及时解决因建设、买卖、租赁军产房发生的合同纠纷，通过民事法律手段制裁违约方，维护守约方的合法权益只有这样，才能彰显社会的公平和正义，才能强化人民法院的法律权威，才能免去因与军产房发生民事法律关系的当事人的后顾之忧，促进军队房地产市场的稳定和健康发展综上所述，对于第一个问题该房屋转让合同有效，合同生效的理由则是合同主体合格，合同当事人意思表示真实，合同不违反法律或者社会公共利益。

因此法院并不会支持解除合同而关于按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈这一问题上，我们要弄清楚恶意串通行为的定义与构成要件恶意串通行为，又称做恶意通谋行为是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为具体表现为：串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益在本案例中买卖双方存在恶意串通行为，但是由于在该案例中贷款合同为从合同，但从合同不成立或失效，一般并不影响到主合同的效力在该案件中，从合同的失效并未直接使得主合同失效，因此主合同仍然有效恶意串通行为的构成要件：第一，恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意第二，恶意串通需要恶意串通的双方事先存在着通谋，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受其次，当事人互相配合或共同实施该非法行为因此根据定义，在该案件中存在的恶意串通行为对主合同没有影响效力转让合同依然成立关于原告第三条理由显失公平最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有尝原则的，可以认定为显失公平。

关于合同条款显失公平的问题，可以从两个方面进行认定：一是考察合同对一方当事人是否明显不公平，具体应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等综合衡量二、考察合同订立时，一方是否利用其优势或者对方轻率、没有经验，具体看利益受损一方是否无经验，或对合同的相关内容缺乏认识的能力，或者因为某中急迫的情况，并非出自真正的自愿而接受了对方提出的合同条件，如合同中设定了某些明显对一方不利的条款，注意区分是否为一方当事人的真实意思表示结合该案例可知，本案中的当事人并没有利用特殊优势或者是不对价交换来与当事人进行交易，因此不存在显失公平这一情况出现总结：本案例中因为军产房的买卖并没有违反国家法律法规，因此合同有效，法院并不会判决解除该合同而在A欲支付违约金而决绝履行合同这一问题上，由于A是出于恶意来进行这一决定而法律是维护正常社会秩序的工具，因此根据法律的公平公正原则，法院不会支持A用支付违约金而拒绝履行合同这一行为至于房屋所有权这一问题在改军产房过户给B之前该房屋归军委、总部所有而在法院判定该房屋给B并下令过户给B之后，该房屋的所有权则归B所有因此法院应该会判定合同有效，并下令A配合将房屋登记过户到B的名下。

第二篇：房地产合同管理案例分析 2400字房地产合同管理案例分析问题1：A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？1) 按军产房买卖的相关军事法规和军事规章规定审查本案房屋买卖合同的效力依据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部；《中国人民解放军房地产管理条例》第十条规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批；《军队现有住房出售管理办法》第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，合同无效本案中，如果单以上述军事法规和军事规章的相关规定审查涉案房屋买卖合同的效力，结果肯定是房产转让未经总后勤部审批，合同无效.但更重要的是，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效而依据《中华人民共和国立法法》（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见《立法法》第七条），而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见《立法法》第五十六条第一款）。

中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，只是军队管理性规定，这与合同法关于合同效力的规定对应不上，这使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定综上所述，拥有产权的A方所签订的房屋买卖合同合法有效2) 从合同的存在是以主合同的存在为前提的，故主合同的成立与效力直接影响到从合同的成立与效力，但是从合同的成立与效力不影响主合同的成立与效力从合同无效不影响主合同的效力按揭合同是购房主合同的从合同，主合同无效，按揭合同无效按这个规定推理，从合同无效，不影响主合同的效力依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务本案购房主合同当事人双方真实意思表达，符合法律规定再根据《合同法》规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益属于无效合同，本案中A方与B方合谋欺诈银行贷款损害了银行利益，故按揭贷款合同无效，不过按揭贷款从合同被判无效也无法对购房主合同的效力造成影响，因此A方用按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈来认为房屋买卖合同是无效的是不合法的，故该合同有效3) 依据《合同法》第五十。