房地产估价影响因素及具体方法.ppt

o房地产估价o房地产价格的影响因素o房地产评估的具体方法第一节第一节  房地产和房地产估价房地产和房地产估价一、房地产概念n土地：地球表面构成陆地部分的土壤层广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域n建筑物：是指土地组合的建筑成果，总体上划是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类分为房屋和建筑物两大类二、房地产的特性二、房地产的特性1、不可位移性建筑物一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的房地产的特性2、功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值如：商业区的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这些房屋的使用价值3、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用4、异质性：由于位置、环境、方向等不同，使得同一土地上的建筑物价值有所不同5、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛盾三、房地产估价的概念三、房地产估价的概念o估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企业改制、上市、破产评估o评估的基本方法：市场比较法、收益法、成本法o由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥于某种方法。

第二节第二节  房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素（一）房地产的价格n成交价格n理论价格n评估价格n基准地价n房屋重置价格n楼面地价 （二）影响房地产的因素一般因素区域因素个别因素社会因素经济因素行政因素住宅区商业区工业区PKPK城市农村住宅工厂影响用地价格的区域因素影响用地价格的区域因素序号影响因素影响因素的具体分析1区域自然因素区域在城镇的位置2区域社会因素常住人口及流动人口数量、社会人文环境3交通状况街道状况、道路状况与交通便捷程度4基础设施状况供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施5商业繁华程度距离商业中心的距离、商务设施的种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等6区域行政因素区域经济政策、城镇规划限制、交通管制7区域环境因素区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度影响用地的个别因素影响用地的个别因素影响因素影响因素分析的具体内容商业用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等住宅用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。

土地权利状况、与交通设施的距离与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度工业用地地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等第三节第三节  市场比较法（交易案例比较法）市场比较法（交易案例比较法）一、基本原理n以近期发生过交易的类似发地产进行比较，对这些类似房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格n关键在于交易实例的选择n一般来说，选取的可比实例应下例要求：o实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求范围的类似地区o可比实例的用途应与估价对象的用途相同居住、商业、办公、旅馆等）o可比实例的建筑结构应与估价对象相同钢筋混凝土结构、转混结构、砖木结构等） o规模应相当（建筑面积、土地面积）o可比实例的交易日期与估价时点接近o可比实例的交易情况正常，为正常交易价格或可修正为正常交易价格，否则不能选为比较实例二、建立价格比较的基础二、建立价格比较的基础n统一的付款方式n统一的货币n统一的面积单位n统一的单价例例(P90)：：A：：若换算为现在一次性付款，金额为：若换算为现在一次性付款，金额为：48.50150×60％50×40％50×40％1＋8％实例：实例：o统一单价：A：单价＝485 000÷100＝4850B：单价＝400×8.3＝3320o统一面积A：按建筑面积单价＝4850B：按建筑面积单价＝3320×1.4＝4648三、可比实例的修正三、可比实例的修正（结合（结合P96案例）案例）（一）交易情况的修正若被估土地的交易价格为100％，则B实例的交易价格只有98％，C只有97％。

二）日期的修正－－用物价指数加以调整2002年10月物价指数为100％，则A实例的物价指数为106％（1＋1％）（三）区域因素的修正通过比较各个区域环境，进行综合打分四）个别因素的修正6土地使用年限的修正：土地使用年限的修正：     1－－[1/(1＋＋r））]K= ————————     1－－[1/（（1+r））]K：：比较实例使用年期修正到待估地块使用年期的年比较实例使用年期修正到待估地块使用年期的年期修正系数期修正系数r：：还原利率还原利率m:：：待估对象的使用年期；待估对象的使用年期；n：：为可比实例地使用年期为可比实例地使用年期土地使用年期修正后地价的计算公式为：土地使用年期修正后地价的计算公式为：土地使用年期修正后地价土地使用年期修正后地价=比较实例价格比较实例价格×Kmn 【【例例】】：若选择的比较案例成交地价为：若选择的比较案例成交地价为1000元元/平方平方米，对应使用年期为米，对应使用年期为30年，而待评估宗地出让年年，而待评估宗地出让年期为期为20年，土地还原利率为年，土地还原利率为8%，则年期修正为：，则年期修正为：经年期修正后的比较实例的地价经年期修正后的比较实例的地价     1－－[1/(1＋＋8%)20]= ——————————      = 872 （元（元/平方米）平方米）   1－－[1/（（1+8%））30]四、决定最可能实现的价格四、决定最可能实现的价格经经过过上上述述的的交交易易情情况况修修正正、、日日期期修修正正、、区区域域因因素素修修正正、、个个别别因因素素修修正正、、容容积积率率修修正正、、土土地地使使用用年年期期修修正正后后，，就就可可得得到到在在评评估估基基准准日日的的待待估估地地产产的的若若干干个个价价格格，，如如果果交交易易实实例例选选取取了了5个，就会有个，就会有5个价格。

个价格最终的土地价格可采用平均数法来求得最终的土地价格可采用平均数法来求得【【案例分析案例分析】】市场法评估土地价值市场法评估土地价值某城市内，有一块住宅用地某城市内，有一块住宅用地2 000平方米需要评估，评估基准日为平方米需要评估，评估基准日为2002年年3月月18日日，该城市同类土地交易实例较多，拟用市场，该城市同类土地交易实例较多，拟用市场法评估其地价法评估其地价    1、比较实例的选取、比较实例的选取根据该地条件，选取了与之类似的三块成交土地作为比较实例，其根据该地条件，选取了与之类似的三块成交土地作为比较实例，其具体情况如下：具体情况如下：A地块：位于人民路南段北侧，面积地块：位于人民路南段北侧，面积2 080平方米，售价平方米，售价1 200元元/平方米，交易日期为平方米，交易日期为2001年年11月月28日日 B地块：位于解放路东段北侧，电信大楼对面，面积地块：位于解放路东段北侧，电信大楼对面，面积2 150平方米，平方米，售价售价1 250元元/平方米，交易日期为平方米，交易日期为2002年年1月月18日日C地块：位于五一路北侧，市建行对面，面积地块：位于五一路北侧，市建行对面，面积1 980平方米，售价平方米，售价1 300元元/平方米，交易日期为平方米，交易日期为2001年年10月月6日日。

 2、确定修正系数、确定修正系数（（1）交易情况修正假定所选可比实例的交易情况均）交易情况修正假定所选可比实例的交易情况均属正常，则它们均不需要敬信交易情况修正属正常，则它们均不需要敬信交易情况修正2）交易日期修正据测算，近年来该市房地产价格）交易日期修正据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为上涨幅度平均每月为1%3）区域因素修正根据这些地块所处区域的繁华程）区域因素修正根据这些地块所处区域的繁华程度，以估价对象为度，以估价对象为100，则，则A地块为地块为95，，B地块为地块为98，，C地块为地块为964）个别因素修正根据可比实例及估价对象的个别）个别因素修正根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为特征，以估价对象为100，则，则A地块位地块位98，，B地块地块位位93，，C地块为地块为905）假定本例中不涉及土地容积率和土地使用权年限）假定本例中不涉及土地容积率和土地使用权年限修正系数地计算修正系数地计算3、确定比准价格、确定比准价格根据所收集到的三个可比实例，列表修正计算如下： 修正系数计算表 项项    目目  A地块地块 B地块地块  C地块地块 实例价格（元实例价格（元/平方米）平方米）  1 200  1 250 1 300 交易情况修正交易情况修正 100/100   100/100  100/100  交易日期修正交易日期修正  104/100  102/100  105/100 区域因素修正区域因素修正 100/95 100/98 100/96  个别因素修正个别因素修正  100/98 100/93  100/90 修正后价格（元修正后价格（元/平方平方米）米） 1 340  1 400 1 580 比准价格比准价格 = （（1340+1400+1588））÷3             =1 440（元（元/平方米）平方米）  4、待估地块的评估值、待估地块的评估值 = 1 440×2000                                = 2 884 000（元）（元）四、土地评估市场法的适用性和缺陷：四、土地评估市场法的适用性和缺陷：o有类似地产的适合交易实例即可应用有类似地产的适合交易实例即可应用o下列情况不适用：下列情况不适用： 1、土地交易发生较少的地区、土地交易发生较少的地区2、某些交易实例很少的土地或很难成为交易、某些交易实例很少的土地或很难成为交易对象的土地，如古建筑用地、风景名胜区土对象的土地，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体育馆、学校用地等。

地、图书馆、体育馆、学校用地等。