买卖合同房屋连环买卖中的物权变动.docx

买卖合同房屋连环买卖中的物权变动买卖合同：房屋连环买卖中的物权变动甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有丙从乙处获得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续在丙居住期间,该房屋价格快速上涨司法实务中的诉讼表现形式在上述根本案情的根底上,根据作为原告的不同交易主体,司法理论中主要呈现为以下三类诉讼1 .房屋出卖人为诉讼原告案例一】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋案例二】甲以房屋产权登记人的名义挺直起诉房屋占有人丙,要求内返还其房屋2 .房屋第一买受人为诉讼原告案例三】乙起诉甲,要求帮助办理过户登记手续甲提起反诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋案例四】乙起诉丙,以其未获得房屋全部权,与丙签订的合同系无权处分合同,且甲未予追认为由,恳求确认合同无效并判令丙返还房屋3 .房屋终局买受人为诉讼原告案例五】丙起诉乙,要求办理过户登记手续乙抗辩并非其不愿履行过户登记,实那么因甲迟迟不协作办理过户登记在诉讼中发觉甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理了过户登记手续。

丙遂申请追加甲、丁为共同被告,恳求确认甲、丁之间的买卖合同无效,要求三被告帮助办理房屋过户登记手续丁提出其为好心第三人的抗辩理由,并反诉要求丙退出房屋问题聚焦上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的房屋连环买卖案件类型,案情看似简洁,但其中蕴含着诸多民法根本理论问题及实务争议的详细问题1 .【案例一】、【案例三】表达的问题是:不动产物权转让合同(房屋买卖合同)的效力是否受不动产物权变动 (房屋过户登记)的影响?2 . 【案例二】表达的问题是:房屋的事实占有人能否基于连环买卖合同行使对房屋登记全部权人的占有抗辩?3 .【案例四】表达的问题是:物权变动的合意(如不动产或其权属证书的交付)是否具有拘谨力?4 .【案例五]表达的问题是:在房屋双重买卖中,房屋的事实占有人能否对抗房屋好心获得人?上述详细问题事实上可以总括为一个根本命题,即在房屋连环买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上的全部权人和事实上的占有人之间确定爱护基准,以及如何在实务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理爱护途径二、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的恳求权根底分析恳求权根底分析方法是德国法学界比拟推崇的民法学上一种独特的方法,这种方法又称恳求权标准根底检索法或归人法、涵摄法,是指通过考察当事人的恳求权主见,寻求该恳求权的标准根底,从而将小前提归人大前提,最终确定恳求权是否可以得到支持的裁判结论。

任在实例分析中,恳求权根底方法只需把握与恳求权相关的法律事实和法律标准即可,不必考察无重大关联的法律事实,因此适用较为便捷而且在大多数案件中, 当事人的主见都是以恳求的方式表现出来,只要根据当事人的恳求,可挺直探寻当事人主见的恳求权标准,从而发觉法律,快速把握案件的关键,而不易被冗杂的案情困扰,有利于简化思维过程因此,恳求权检索的方法也更能合适实务的需要,在民事案例裁判中运用恳求权根底分析法具有很强的必要性已经开头施行的物权法确立了物权的一些根本原那么和制度,其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原那么;第十五条明确不动产物权变动的缘由与结果进展区分的原那么;第一百零六条确立了好心获得制度;第三十四条和其次百四十一条分别明确了物权恳求权及占有制度物权法与已有物权法律标准形成较为完好的物权法体系,为司法实务处理物权纠纷供应了较为完备的恳求权根底,恳求权根底方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好客观条件故笔者拟尝试以恳求权根底分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷进展讨论,为民事司法理论供应可资遵循的思维及论证方法,以增加法律适用的统一性与合理性房屋出卖人的恳求权根底分析―物权变动与合同效力。

1 .关于【案例一】的分析房屋出卖人甲的诉讼恳求基于无效合同产生的返还财产恳求,其恳求权应锁定在不当得利恳求权该恳求权成立的前提是甲与乙之间的买卖合同被确认为无效通过恳求权根底分析,根据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有商定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力〞的规定,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋全部权移转,并不影响买卖合同本身的效力甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为有效合同,甲的诉讼恳求不具有成立的前提条件,应予驳回2.关于【案例二】的分析首先进展恳求权检索:甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权登记人的名义,行使的是物权恳求权中的返复原物恳求权其次进展恳求权根底分析:甲的恳求权根底系物权法第三十四条的规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以恳求返复原物〞对该条的构成要件进展分解可知,返复原物恳求权的构成要件有二:一是恳求权的主体须为权利人,包括全部权人、用益物权人和担保物权人二是相对人须为无权占有人。

需要进一步明确无权占有的概念和意义根据占有是否有本权的根据,将占有分类为有权占有与无权占有所谓本权,是指基于法律上的缘由,可对物进展占有的权利有权占有即指有本权的占有,无权占有是指无本权的占有本案中,因未进展过户登记,全部权没有发生移转,甲仍是房屋全部权人,已满足权利主体的第一个要件因此乙的临时占有及丙的最终占有是否为无权占有,成为甲能否行使返复原物恳求权的关键接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索,即检索是否有能否认乙、丙为无权占有的法律标准根据物权法其次百四十一条关于占有的一般规定, 占有物返还抗辩能否成立,关键在于产生占有的根底关系是否能使占有人可以对抗权利人的返还恳求在买卖合同中,‘出卖人应当将标的物交付给买受人占有,并且还应当将标的物全部权移转给买受人甲乙签订房屋买卖合同后,交付但未过户,依据买卖合同,甲应当将房屋交给乙占有,甲作为合同当事人应当遵守合同商定.不能要求乙返还房屋乙基于买卖合同的占有属于有权占可以对抗作为出卖人的全部权人甲的返还恳求丙是否构成无权占有.此涉及学说上之占有连锁理学者将占有连锁理论归纳为三个要件:( 1 )中间人对于肯定的法律关系(尤其是债之关系),获得占有的权利;( 3 )须中间人得将其挺直占有移转与第三人。

迈沐案中乙作为中间人对全部人甲有合法的占有权源,丙作为第三人基于与乙的买卖合同(该合同的有效性留待【案例四】中予以具体论证)亦获得占有的权利,乙将房屋交付给丙,视为将其对房屋的挺直占有移转给丙,三个要件均符合,因此丙的占有不构成无权占有,丙可以行使对甲的占有抗辩甲要求丙返还其占有房屋的法律标准构成要件之一被消极标准构成要件所阻却,其诉请缺乏恳求权根底的完好构成要件,应予驳回房屋第一买受人的恳求权根底分析―物权变动与无权处分1 .关于【案例三】的分析根据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析,以及【案例二】中乙属有权占有的分析,乙要求甲依约履行办理过户登记的义务,具有合同恳求权根底,应予支持甲主见合同无效及返还房屋的反诉恳求不成立,应予驳回2 .关于[案例四」的分析本案中乙主见其与丙之间的房屋买卖合同无效的理由之一是无权处分订立的合同,据此可知其恳求权根底在于合同法第五十一条的规定:“无处分权的人处分别人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的,该合同有效〞根据反对说明,假如订立无权处分合同后,权利人不予追认,处分人也未获得处分权的,该合同无效故无权处分合同属效力待定合同根据该条规定,从外表上看,乙在尚未获得全部权前将房屋转卖给丙构成无权处分,在嗣后未获得全部权或甲未予追认的状况下,应认定乙丙之间的买卖合同无效。

但从利益衡量角度看,这样的处理结果明显对终局买受人丙极不公正因为合同效力完全依靠于乙是否主动获得全部权及甲的追认,交易风险全部由丙担当,乙和甲可待时投机,易诱发道德风险如本案中房价高涨,乙、甲见有利可图.乙不主动向甲主见办理过户登记以获得全部权,甲也回绝追认,导致合同无效丙在支付对价并承受乙的交付占有房屋后,因未准时办理登记,不能适用好心获得制度,其权利又无法得到合同爱护,丙须向乙方返还房屋,其只能依靠缔约过失责任寻求救济究其源流,我国合同法第五十一条是不恰当地借鉴了物权形式主义的德国民法第 1 85 条、我国台湾地区“民法〞第 118 条的产物在德国形式下该条款是指处分行为效力未定,由于我国不成认物权行为概念,在我国债权形式主义形式下却变为债权合同效力未定②有学者认为,不动产登记之外,具备物权意思表示形式要件的其他行为,如不动产交付、交付不动产权属证书等可以在当事人之间作为确权的根据从理论指导理论的角度看,当事人合意产生物权效力的观点的确有助于解决理论中出现的房屋买卖交付未登记的利益爱护问题如本案中,甲将房屋及房产证均交付给乙,可视为双方达成物权变动合意,乙获得全部权这样乙丙之间的合同就不存在无权处分的问题。

但上述观点的理论根底在于成认物权行为理论而我国物权法已明确规定实行债权形式主义的物权变动形式,不成认物权行为理论尽管司法理论中有倾向于物权行为理论的一些说法和做法,但在物权法生效后,其连续存在的合理性就值得质疑了笔者认为,为公正合理地处理本案纠纷,应对比作为恳求权根底的合同法第五十一条法律标准的构成要件,对案件事实进展分解,看能否归人(或涵摄)到该条标准的构成要件中去有学者认为,从外表观看而显现的所谓“出卖别人之物〞,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的全部权人本无相应的债权债务关系, 未得到受权,便擅自出卖别人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的全部权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的全部权人负有向出卖人移转物的全部权的合同义务在此类合同尚未履行的状况下,出卖人将标的物再出卖于别人,形成所谓连环合同假如把此类合同也作无权处分,就简单与物权转让(物权变动)本身相混淆骨明显本案情形属于后一类型依据上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的结论, 乙对房屋的占有属有权占有,乙享有要求甲履行办理过户登记手续的债权恳求权,乙仍有获得全部权之可能在甲将房屋交付给乙占有后,在未办理过户登记之前,甲仅是名义上的登记全部权人,其享有的是受限制的全部权,其处分权已受限制。

如甲将房屋再转卖别人,须对乙方担当相应的民事责任(下文【案例五 1 所示)房屋事实上已不属于甲的财产,乙对房屋享有肯定的处分权因此,乙将房屋转卖丙的事实不属于无处分权的人处分别人财产,不应归人合同法第五十一条标准的构成要件,自然就失去了适用该条的恳求权根底,不应据此认定乙丙之间的买卖合同无效而且,即使认定甲对房屋享有完全全部权,乙丙双方订立合同时均明知房屋尚登记在甲名下,当事人自愿承受合同拘谨并担当风险,不存在隐瞒欺诈等情形,其交易性质属于将来物的买卖,①在无其他无效事由的情形下,也应认定为有效据此分析,乙的诉讼恳求应予驳回房屋终局买受人的恳求权根底分析―物权变动与好心获得案例五】表达的是房屋双重买卖(或称一物数卖) 产生的纠纷随着物权法的公布,物权变动形式的立法确定及不动产好心获得制度确实立,司法理论中原先处理不一的双重买卖纠纷将渐渐走向明晰与统一仍以恳求权根底分析,丙要求乙办理房屋过户登记手续,行使的是合同恳求权,其恳求权根底在于合同法规定案例四】中已经分析认为乙丙之间的房屋买卖合同有效,故在不存在丁的状况下,丙有权要求乙依约办理过户登记手续,甚至在乙怠于行使对甲的过户登记恳求权的状况下,可以。