禅桂新城综合体情况简析.docx

禅城周边地区城市综合体情况简析城市综合体正在成为商业地产主流经营开发模式城市 综合体，是指集酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、 公寓多种功能中至少三种于一体，是一种多功能、高效率建 筑群落根据区领导指示，现就结合以禅城为中心，10公里 半径周边地区的城市综合体情况及功能特色（详见附件 1）,对禅城区城市综合体发展进行简析一、禅城区周边地区商业地产总体概况据统计，以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体一共有42个，其中禅城区21个，南海区12个，佛山新 城5个，顺德区4个已建成城市综合体 10个，总建筑面 积436.7万平方米，其中商业面积 97.2万平方米；在建 32 个，在建总建筑面积 1545.7万平方米，其中商业面积 436 万平方米在建项目集中在2013-2015 年这三年时间推由 季华路沿线城市综合体共有 11个，其中3个建成，商业部分建筑面积约为17万平方米；8个在建，商业部分建筑面 积约为101万平方米，季华路在建项目在 2013-2014 年这两年集中推由，预计 2015年季华路沿线城市综合体商业面 积达到107万平方米自《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升的意 见》（佛禅府[2012]9号）文颁布以来，城市综合体象雨后春笋般由现。

无论是旧改还是新城建设，都离不开综合体的 强势进驻据相关数据显示，佛山市场中在建及待建的城市 综合体不下30个，这还不包括一些以办公为主的产业类综 合体项目最基本的形态就是集合了住宅、商场、写字楼和 公寓这几大业态中的三种以上，因此综合体最小的都有 20万平方米，最大的可以达到上百万平方米佛山综合体项目 聚集最多的莫过于季华路，智慧新城、王府井百货、东建世 纪广场、万科广场、九鼎国际、恒福广场、星星广场及绿地 等项目将在5年内陆续建成（详见附件 2） o佛山新城和桂 城同样是综合体的集中营佛山新城的综合体体量大，定位 高端；而桂城的综合体则集中在好地段，均为超高层如保 利东湾总建筑面积过百万平方米，包揽了东平河南岸的一线 江景，规划包括住宅、写字楼、商场等多种业态，而保利地 产今年年初拿下的新地块就在保利东湾附近，同样是兼具商 业和住宅，总建面积近 70万平方米，这两大项目未来将变 成继千灯湖之后又一保利生活圈城市综合体的增多和佛山城市升级、旧改推进有着不可 分割的关系从2008年第一个大型城中综合体岭南天地开 始，佛山的大型旧改项目就普遍被重新规划成了城市综合 体，如新鸿基澜石项目、盛南新都 、智慧新城、万达广场、富丰新城等等，而不同的区域规划又让旧改综合体有了不同 的特色定位。

二、城市综合体大量由现的原因城市综合体项目如雨后春笋般由现，主要有以下几方面 原因：一是成功的城市综合体项目如大连万达、绿地集团等 起到了非常强的示范效果，吸引不少地产商也加入开发商业 地产的行列二是现在住宅市场遭遇限购阻击，迫使有营销 压力、有流动资金的开发商转头去做商业开发，以实现业绩 增长三是城市综合体在转型中的城市由现较多，目前佛山 正在从“佛山制造”向“佛山智造”转型，正在大力发展第 三产业，传统工业将逐步挪由城市核心区，需要借助城市综 合体项目提升城市品位、 城市档次，实现资源和人气的聚集 四是佛山楼市成交量在广东省几年来都是靠前的，基本都是 前三名，即使在去年，依然能有 600多万平方米的成交量， 在全省乃至全国都是不错的业绩，所以大的品牌比较看好佛 山的发展五是佛山处于一个城市化的进程当中，所以能有 比较大规模的地块提供给开发商打造上档次的城市综合体三、禅城区城市综合体未来发展担忧（一）存在同质化现象据了解，目前的城市综合体存在同质化现象，而且集中扎堆仅在季华路沿线，目前已经分布超过 10个城市综合体，未来还将继续增加除了数量的增多外，项目的同质化 现象则更让人担忧据了解，目前佛山的城市综合体大部分都是酒店+公寓+写字楼+百货+住宅的方式，因此这几年佛 山将涌现大量的卖场、酒店和写字楼。

二）规建先于招商目前，我区在建的一些城市综合体是先规建再招商，这 可能会给后期招商和运营带来一系列问题有些项目会由现 建成后内部规划不符合商家要求，但按商家要求改造内部空 间就需要拆除部分大楼的情况而且各项目的招商竞争也非 常激烈，一个大型的城市综合体基本都要有主力店不过， 一些商家为了避免自己跟自己竞争，有些主力店在一个地方 布局几家后，就不会再布局了这可能导致一些项目盖起来 了，但商家招不进来，面临“被烂尾”的命运三）未来三年人均商业面积存在过剩风险根据国际标准，一线城市人均零售商业面积应为 1二线城市0.75 三线城市0.5 m2 o 2011年佛山以723万常住人口来计算，人均商业面积达到 0.5 禅城以110万 常住人口来计算，人均商业面积达到1.1 禅桂新区以200 万常住人口来计算，人均商业面积达到 1.0 m2o与GDP排 名位于前十位的杭州（0.68 m2）和无锡（1.3 m2 ）相比（见 附图1）,我区位于中间水平未来三年按照禅桂新核心区域250万人口测算，2016年人均商业面积将达到 1.92 M , 禅城区至2016年商业存量约为 254 常住人口预计116 万，人均商业面积预测为 2.18 超过国际合理范围的上限，短期内有过剩的风险。

据统计，作为准一线城市的佛山，20rL狂音域市人均南曲面汨对比或相臼千方卡截止2015年新增商办体量总量达到 900万方，处于重点城1 R1.61,4120 80 6040 20市供应水平的中间区域（见附图 2） o（附图1）（附图2）（四）专业人才奇缺人才短缺，是几乎所有做城市综合体的开发商都会担忧 的问题，由于本地没有专业人才，管理商业团队基本是高薪 从省外，甚至国外聘请回来广佛等地做商业经营的人基本 是做百货生身，虽然离运营城市综合体还有一段差距，但也 成为各大开发商和猎头争抢的目标商业主级人才缺乏，各 商圈整体规划统筹有效性不足、商场经营管理水平不高，产 品更新换代慢等等，均制约禅城未来商业的可持续发展五）部分开发商未做好守业准备城市综合体必须有商业项目，这非常考验开发商的运营 水平和资金实力有些开发商根本没有做好长期守业的准 备，为了快速回笼资金，可能会由售大部分商业面积，这样 可能会引起后期业态难以统一、经营不善和项目难以为继等 恶性循环四、禅城区发展城市综合体建议（一）政府科学引导，统一规划香港的商业做得好，得益于规划做得好，政府可对城市 综合体项目要有统一的规划，适当引导和控制，避免盲目开 发及低档次复制，同时规划好项目之间的连通且各个项目形 成互补，向社会适时公布由让地块的定位和发展方向，避免 造成资源浪费。

二）充分考虑地段及项目特色，注重商业综合体差异 化注重城市综合体形态、 动态、业态和生态打造的差异性, 进行具体商业定位研究商业业态，作为中心城区商业升级 刻不容缓，形成有禅城特色的商业结合禅城和佛山本土的 风俗文化、美食文化，发展像岭南天地的特色商业街区或其 他富有特色的主题商业，吸引更多的镇区人群和外来人员消费未来禅桂新三地办公市场迅速形成多中心商务格局，桂城金融高新区与佛山新城的崛起将给禅城商务供应形成较大的竞争，尤其是金融高新区200万M写字楼的放量，将直接与季华路抢夺商务资源 5年后以季华路为代表的城市综合体有智慧新城、王府井百货、万科广场、九鼎国际、恒福 广场、星星广场及绿地等项目将陆续建成禅城作为佛山传 统商业中心，应在桂城和新城竞争型商业项目成熟之前，进 一步强化目前的定位方向，做到定位有别，差序发展三）促进重点项目的载体建设加速推进重点项目载体的建设，如推进岭南天地加快二 期建设工程等为加快打造特色商业功能区，早日实现城市 升级三年行动计划目标，推动临时商业服务业发展，目前， 升平片区的临铺已正式开业并取得良好成效推进王府井、 万科、智慧新城等重点城市综合体的建设并积极组织商家举 办系列促销活动，吸引人气，增进消费。

四）打造专业招商团队加快商业招商、打造专业招商团队，促进工作对接，形 成工作制度，制定进度汇报表和跟进表，落实责任人五）打造交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需 要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证 在综合体内的办公人员由行的便利性我区计划明年着手打通季华路快速路，将为城市综合体项目带来大量的人流和物 流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用 的最大化六）提高周边城镇消费支持，消除区域间心理隔阂禅桂新巨大商业放量，除了以特色文化“反吸”广州周 边部分客群，还需要佛山本地城镇 723万常住人口的消费力 支撑目前佛山人有一定程度的排外心理，各区域间市民心 理隔阂较大，政府可参照广州发挥中心城区文化中心、行政 中心、信息中心、人才中心等优势举办全市性活动，消除本 地与外来人隔阂，吸引周边中端消费力及高级人才进入，更 有利于城市的融合发展七）加快产业升级进程，推由各种人才引进、企业扶 持、产业优惠政策现阶段，禅城针对高级人才引进，第三产业、企业优惠 扶持的政策是相对桂城和佛山新城竞争的有效手段之一，禅 城需结合自身产业特色，明确未来重点发展扶持的第三产业 类型，抢先吸引有限的商业、企业、人才资源。

八）推广与国际化接轨的大型宣传推广，提升禅城整 体城市形象根据不同区域扮演的角色，进行不同的推广宣传作为 岭南文化的传承者，祖庙商圈以岭南天地建成开业为契机， 需要通过系列与岭南文化相结合的大型活动向广佛地区、珠三角乃至国际输由特色文化品牌，提升岭南文化的地位和影 响力针对季华路总部经济的定位，举办跨区域的商业招商 推介大会，陶瓷博览会、动漫文化节、商业地产环境交流会 等，商业发展需要软硬件同时支持、升级附件一：以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体现状与发展情况附件二：禅城区城市综合体数据统计表附件三：季华路沿线城市综合体一览表二0一三年一月二十三日附件一：以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体现状与发展情况序 号行政区项目位置开发 阶段开业时间规模（平方米）功能业态项目特色1禅城白花广场祖庙核心 商圈建成1997 年 1月总建卸10万,商业2.5万商场、甲级写 字楼、公寓等佛山第一座超高层建筑，楼高54层，高度为 254米，是目前广佛地铁唯一在出口站上盖 的冏场2禅城东方广场升平片区建成2003 年 12月总建囿80万，商业23.5万购物中心、住 宅、商业街等吉之岛百货，明珠百货进驻，开业之初以“国 际观光产业街区”的理念打造佛山的商业航 母和华南地区屈指可数的超级mall。

3禅城佛山印象城季华路 沿线建成2012 年 1 月商业10 . 67万综合购物中 心、住宅、办 公等定位于时尚、潮流的中高端时尚家庭型区域 型购物中心，沃尔玛超巾，优衣库、 H&M、 MANGO、无印良品等国际时尚品牌进驻4禅城九鼎国际城季华路 沿线建成2012 年 2月总建囿36万， 商业4万住宅、公寓、 写字楼、商业街项目汇聚甲级写字楼、创意商业街，特色餐 饮，引领潮流和时尚生活；横店五星级影院进 驻，为未来入住国际公寓的精英人士提供社 交应酬、商务办公、休闲娱乐的国际平台5禅城星星华园 国际季华路 沿线建成2013 年总建卸27万,商业2.5万酒店式公寓、 写字楼。