大兴区榆垡镇居住区A组团土地一级开发项目申请报告.doc

. . . 市大兴区榆垡镇居住区A组团土地一级开发项目申请报告 / 目 录第一章申报单位与项目概况6一、项目申报单位概况6二、项目概况6三、报告编制依据10第二章发展规划、产业政策和行业准入分析12一、发展规划分析12二、产业政策分析15第三章资源开发与综合利用分析18一、资源开发方案18二、资源利用方案18三、资源节约措施19第四章节能方案分析20第五章建设用地、征地拆迁与移民安置分析21一、项目选址与用地方案21二、土地利用合理性分析22三、征地拆迁和移民安置规划方案23第六章环境和生态影响分析27一、项目建设环境27二、环境保护28三、地质灾害影响分析30四、特殊环境影响分析30第七章经济影响分析31一、经济效益测算31二、经济费用测算31三、经济分析38四、区域经济与宏观经济影响分析38第八章社会影响分析39一、社会影响效果分析39二、社会适应性分析39三、社会风险与对策分析40第九章结论与建议42一、结论42二、建议42附表： 项目投资估算表附图： 项目控规图第一章 申报单位与项目概况一、项目申报单位概况单位名称：市土地整理储备中心大兴区分中心单位地址：大兴区黄村镇兴政街29号单位性质：全额拨款事业单位；法人代表：朱德良机构设置：规划综合部、土地整理部、土地储备开发部、市场交易部；业务职能：受市土地整理储备中心委托承担本区围土地的收购、整理、储备、一级开发与经营性用地入市公开交易的管理工作，其主要职能如下：土地整理方面：承担土地后备资源调查、土地开发整理专项规划编制等专项技术任务；参与本市土地开发整理年度计划编制；负责土地开发整理项目立项踏勘、可研、规划设计与预算的初审；负责土地开发整理项目实施期间的指导、监督、检查，参与项目的竣工验收；参与土地开发整理有关政策研究。

土地储备方面：参与土地储备开发有关政策研究；组织编制全市年度土地收购储备计划；负责市中心为主体的储备开发实施工作；负责市中心储备土地的期间管理工作；负责储备、一级开发、入市交易土地规划意见书申报开发管理方面：负责全市土地一级开发管理与一级开发招投标组织工作；编制年度土地一级开发计划；参与土地一级开发管理有关政策研究；负责储备开发土地验收工作市场交易方面：负责市土地交易市场招标拍卖挂牌业务咨询、业务组织与后期协调工作；参与土地市场交易有关政策研究二、项目概况1．项目名称：市大兴区榆垡镇居住区A组团土地一级开发项目2．项目建设背景：大兴区地处市南郊，永定河冲积平原上，总面积1039.12平方公里，总人口75.3万人大兴区东与通县相连，南与省市、固安县等相通，西隔永定河与房山区相望，北接丰台、二区经过十几年的建设，大兴区基础设施已比较完善，尤其是经济技术开发区达到了高标准的“七通”伴随市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环、南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电、供水、供暖、供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全榆垡镇位于市最南端，隔永定河与省交界，处于“两轴－两带－多中心”发展格局中的“西部生态带”畴，是多中心中的重要一点，距市区35公里，距大兴新城23公里。

素有“京南第一镇”美誉镇域南北长约11公里，东西宽约20公里，镇域总面积约136平方公里依据总体规划，榆垡镇是市西南部重要门户，是集农业、新技术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇随着国家重大基础设施可能落户大兴，为区域临空经济的发展提供了机遇大兴新城规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础通过本项目的实施，完成项目用地的征地拆迁以与市政道路建设和地下管网的敷设，使项目用地达到“七通一平”建设条件，并对一级开发后具备条件的经营性建设用地以公开招标、拍卖或挂牌方式组织上市交易3．项目建设容：本项目土地一级开发实施的主要容包括：前期手续的办理、拆迁补偿的实施、市政方案的咨询与市政建设、验收入市交易与相关后续事项本项目拆迁涉与民宅拆迁总共16户，建筑面积4000万平方米；本项目涉与非住宅拆迁建筑面积1639平方米，为集体企业拆迁4．项目位置： 该项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大街项目区位优势和交通优势明显今荣大街A组团用地范围榆 纬 四 路通 和街榆 平 路5．建设用地规模： 本项目总用地面积14.6236公顷，建设用地面积11.2307公顷，代征道路3.277公顷，代征绿地0.1159公顷。

6．建设方案：本项目总用地面积14.6236公顷，建设用地面积11.2307公顷，代征道路3.277公顷，代征绿地0.1159公顷；新建面积17.85万平方米，其中居住用地建筑面积7.12万平方米，安置用房A-039的建筑面积8.96万平方米，商业用地建筑面积1.79万平方米，容积率为1.6，绿化率30%，建筑高度24米本项目用地需拆除旧有建筑5639平方米8．项目开发周期：本项目计划2009年4月开始实施，2010年10月具备上市条件，至2011年4月完成全部土地一级开发本项目开发周期为两年第一阶段：从2009年3月至2009年5月，完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项、建设用地规划许可证、制定拆迁工作方案等）的申报工作第二阶段：从2009年4月至2009年6月，完成征地工作第三阶段：从2009年6月启动民宅拆迁,9月完成民宅拆迁第四阶段：从2009年10月至2010年10月，完成基础设施建设第五阶段：2010年10月至2011年4月，申请一级开发验收，入市交易与后续事项9．项目投资与资金筹措：本项目总投资19722 万元，由市土地整理储备中心与大兴区分中心负责项目资金的筹措。

10．经济预测经预测，本项目总投资项目预计投入19722万元，预计收入15848万元，预计亏损3874万元11．项目进展情况目前，本项目正在同步办理项目规划意见书、项目交通影响评价、项目环境影响评价等前期手续，拆迁的前期准备工作已准备就绪，拆迁工作于今年展开12．项目招标本项目管理体制实行项目责任制、施工监理制，并对相关专业工程等采用相应的招标方式本项目建设过程中所涉与的招标容主要包括：拆迁招标、拆除招标、市政工程和其他专业工程招标本项目的招标工作应按照市规划委员会《关于印发市规划委员会建设工程勘察设计招投标备案程序暂行规定的通知》、《市工程建设项目招标围和规模标准规定》（市人民政府第89号令）、《关于印发市工程建设项目招标方案核准办法的通知》[京发改（2006）664号]等文件的规定执行，确保本项目在工程质量、实施进度、安全管理、成本控制等各方面按规实施13. 项目运作模式13.1开发主体市、区两级中心作为组织主体，负责项目资金的筹措监管和项目各项手续的办理由区分中心确定项目管理单位，负责项目的征地、拆迁与市政基础设施建设等具体事务性工作13.2资金配置原则上市、区两级中心按8：2的比例投入项目开发所需资金，具体到本项目来说由市中心负责征地、拆迁费用以与征地过程中发生的相关税费，共计15778万元；由区分中心负责前期费用、市政建设与公益设施资金等其它费用，共计3944万元。

13.3资金的监管13.3.1按签订的各项协议，由市、区二级中心按协议约定的资金数额支付给协议的乙方，即第三方支付原则13.3.2项目所需资金由区分中心将签订的协议（征地协议、拆迁补偿安置协议等）报送市中心，市中心审核批准后，属市中心投资部分由市中心将资金直接拨入相应的账户，属区中心投资部分由区中心将资金直接拨入相应的账户13.3.3由市财政局确定项目资金的审计形式和审计机构13.4工作分工13.4.1市中心负责13.4.1.1筹集由市中心负责筹措的资金；13.4.1.2协调解决项目实施过程涉与到市级各委、办、局的问题；13.4.1.3审核区分中心报送的协议；13.4.1.4项目的验收；13.4.1.5土地入市交易与地价款的监管13.4.2区中心负责13.4.2.1筹集由分中心负责筹措的资金；13.4.2.2编制、完善土地一级开发实施方案；13.4.2.3申报土地联席会，办理立项、规划、征地等相关手续；13.4.2.4监管项目的管理单位，保障项目按实施方案确定的进度、成本实施；13.4.2.5与二级开发单位的土地交接；13.4.2.6配合完成市中心负责的工作13.4.3管理单位负责13.4.3.1协助编制土地一级开发实施方案，协助办理立项、规划、征地等相关手续；13.4.3.2完成项目围地上物拆迁、安置工作，完成市政基础设施建设工作；13.4.3.3开发完成后至交地前的土地管理工作；13.4.3.4二级开发单位的市政接用；13.4.3.5配合完成市、区中心负责的工作。

13.5资金的回收13.5.1开发完成后由市中心组织入市交易，交易完成后，由市中心收取开发补偿费，扣除市中心投入的资金与资金成本后，其余的返还分中心13.5.2分中心取得剩下的开发补偿费后按下列顺序进行分配：13.5.2.1区财政出资的本息偿还；13.5.2.2支付项目管理单位的管理费用（暂定2%）；13.5.2.3计提三、报告编制依据1、建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”；2、国家计委、建委2006年发布的“建设项目经济评价方法和参数”；3、投资项目可行性研究指南（2002年版）；4、市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发[2002]4号）；5、中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民国国务院令第55号）；6、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华人民国国土资源部令第11号）；7、市土地交易市场管理暂行办法（京国土房管出[2002]716号）；8、关于印发市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知（京国土市[2005]302号）；9、关于印发市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市〔2005〕540号）；10、关于印发市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知（京国土用〔2005〕534号）；11、市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发[2002]32号）；12、关于印发《市征收城市基础设施建设费暂行办法》的通知（京计投资字[2002]1792号）。

13、市制定的其他与土地开发整理相关的法规和规章；14、规划指标相关数据；15、《榆垡镇居住区A组团普通测量成果与成果图》；16、《榆垡镇居住区A组团勘测定界成果与成果图》；17、编写人员实地踏勘资料、市场调查资料与其他相关资料第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1．本项目的实施符合《城市总体规划（2004年－2020年）》的要求1993年以来，经国务院批准的《城市总体规划（1991年－2010年）》在指导首都建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定的2010年的大部分发展目标已经提前实现随着经济社会的快速发展，进入了新的重要发展阶段为紧紧抓住本世纪前二十年重要战略机遇期。