成本逼近法(土地增值收益率确定).docx

成本逼近法（土地增值收益率确定）第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定 的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格适用 范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏 离市场因此，使用成本近似法有一定的局限性一般成本近似法适 用于:1新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2. 在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评 估3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公 共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估 价三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1. 判断待估土地是否适用成本逼近法；2. 收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3. 直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利 息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式 计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。

1）征地费的概念 征地费是支付给原土地使用者的征地费用2）不同征地条件下的征 地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算1. 征用农村集体土地时，征地费为征地费所有征地费用应根据待估 宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定征地费用包 括两部分:征地费用和相关税费具体如下：（1）征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）第四十 七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地 补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿 费根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前 三年平均年产值的六至十倍因为它与被征用土地的原始收入有关， 所以可以认为它包括一定的级差地租根据《土地管理法》第47条，“耕地征收补偿费为耕地被征收前三年 平均产值的6-10倍；被征用耕地的安置补助费，按照被征用耕地的 数量除以被征用单位在被征用前的人均耕地数量计算每一个被安置 的农业人口的安置补偿标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6 倍但是，每公顷被征用耕地的安置补偿最高不得超过被征用前三年 平均年产值的15倍支付土地补偿费和安置补助费后，安置仍无必 对于维持原有生活水平的农民，经省人民政府批准，可以增加安置补 助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地前 三年平均年产值的30倍地上附着物和青苗补偿是对已投入土地但未被被征地单位收回的资 金的补偿，类似于地租中包含的投资补偿部分2)相关税费 A.占用耕地时征收耕地占用税根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，凡占用耕地建房或从 事其他非农业建设的单位或个人，必须缴纳耕地占用税，耕地占用税 是按照规定的税额对实际占用的耕地征收的b .占用耕地时的土地复 垦费根据《土地管理法》第31条，国家对占用耕地实行补偿制度，即非 农业建设经批准占用耕地的，占用耕地的单位应当按照“占多少、开 垦多少”的原则，负责开垦相当于占用耕地数量和质量的耕地；不具 备复垦条件或者耕地不符合要求的，按照省、自治区、直辖市的规定 缴纳土地复垦费，专项资金用于新增耕地的复垦对于土地收购方来 说，该费用也是收购土地必须支付的费用，通常称为土地复垦费，应 根据耕地复垦所需的投入成本进行计算新菜地开发建设资金占用菜 地根据《关于印发(1985)农图字诺的通知》的规定土地使用单位凭农 牧渔业部、国家计委、商务部颁发的土地使用证，向国家缴纳新的菜 地开发建设基金，用于经批准征用连续三年以上建设蔬菜种植或鱼虾 养殖的商品菜地和集约化鱼塘。

新菜地开发建设基金的征收标准因城市规模而异国家规定，在城市 郊区征用一亩菜地，如果城市人口超过100万，将支付7000至1万 元如果城市人口在50万至100万之间，将支付5000至7000元人 民币；城市人口不足50万的，缴纳3000元至5000元各省、自治 区、直辖市可在上述定额的基础上，根据本辖区城市菜地的建设基础 和生产条件，制定具体的城郊和远郊划分标准d .土地征用管理费 征地管理费由各级国土资源管理部门根据建设用地审批权限征收征 收标准为征地补偿总额的1.4%至2.1%县级以上人民政府土地管理 部门负责组织和处理各类建设项目的征地事宜，土地使用单位按征地 总费用的一定比例向土地管理部门缴纳管理费e .政府规定的其他相关税费2 .城镇国有土地征用费按拆迁安置费计算拆迁安置费主要包括房屋 和构筑物的拆迁费补偿费、安置补助费及相关税费一）房屋、构筑物拆迁补偿按照当地拆迁补偿标准或应支付的客观费 用确定拆迁安置补助费应按当地政府的规定执行这两部分用于获 得支付给原土地使用者的已使用城市土地的拆迁补偿，即原城市土地 使用者土地投资未收回部分的补偿2）相关税费一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;b .政府规定的其他相关税费。

3. 从市场上取得土地使用权时，土地收购费是土地使用权的收购价格 （应当是客观合理的公开市场价格，而不是特殊交易）同时，要注意地价的内涵，如是否包含地价，避免土地开发费和土地增值收益的重复计算注意：1. 征地费为评估日的置换费，即根据评估日的相关规定和价格水平确定企业实际征地时，征地费的收费项目和收费标准不能按实际投资计算2由于企业可能是在十多年前甚至几十年前收购了土地，所以很难按照 当时的标准来计算，不符合土地估价的原则2. 在实际操作中，上述税费必须是正常的税费，其他非正常支出，如 闲置土地收购费，不能计算在内收入成本3. 在实际操作中，同一地区或类似地区的征地费的平均价格作为待估宗地的征地费土地开发费（一） 土地开发费的概念土地开发费理论上被视为土地资本，土地开发部门开展的最低土地开 发项目和投资资金应被视为土地资产城市的配套设施、市政服务和 费用也应计入土地开发总成本二） 土地开发费的内容取得土地后，开发成本有三种:基础设施配套费、公用事业建设配套 费和住宅开发配套费1.基础设施配套费基础设施通常被概括为“三环一平”和“七环一平”三通一平”是指地面的供水、通路、供电和平整七通一平”是指： 供水、供水、供电、通讯、通风、供热、通路和地面平整。

2. 公用事业建设配套费这与项目的规模和所用土地的规模有关情 况因地而异，取决于实际情况3. 社区发展配套费类似公用事业建设配套费，各地将根据土地利用 情况确定合理标准在计算土地开发费的过程中，首先必须准确确定 土地开发的程度所谓土地开发程度是指土地基础设施建设和发展的 状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通风、供热以及场 地是否平整这就是通常所说的“七连一平”七通一平”的说法实际 上源于房地产开发和土地开发区的开发例如，在开发区的开发建设 过程中，政府或开发商通常要在开发区实现“三通一平”、“五通一平” 或“七通一平”然而，这种发展水平指的是开发区的“联系”和“水平” 具体来说，对于开发区内的某一块土地(地块)，各种设施一般都建在 地块红线之外如果房屋等建筑物不建在地块上，一般是不可行的 这意味着，在正式开发区，土地开发程度通常更容易分析，而在一般 地区，特别是独立的工业和采矿地区，通常更难确定土地开发程度 在实践中确定土地开发程度，应注意以下两个问题：(1) 应准确区分地块内外的发展程度就一般地区而言，由于相关的 土地开发设施不是由专业开发商开发建设的，许多开发设施实际上并 没有建在地块的红线上。

有些可能几十米远，有些可能几千米远，有 些可能几十公里远，有些可能几十公里甚至几十公里远在这种情况 下，一般企业需要进行生产建设，通常企业自己建造这些设施，不到 达地块的红线就变成红线和红线在这种情况下，通常可以根据不同 的投资主体区分地块内部和外部的设施市政投资建设的设施属于地 块外部，企业建设的设施属于地块内部2）地块红线内外发展程度不一致由于土地估价中设定的土地开发程度应区分地块红线内外，因此，往 往会出现地块红线内外开发程度不一致的现象，特别是在独立的工业 （采矿）区通常有以下情况：a红线外的发展程度低于红线内:主要是因为有些设施是企业自己建 造的，如供水设施是企业建造的水井，宗地所在区域没有供水设施， 因此宗地内有供水，宗地外没有供水；b .红线外的发展水平高于红线 内:这主要是因为地块所在的区域（红线外）有各种设施，但在地块内是 无用的，如煤矿的垃圾场红线外可能有通讯和供水设施，但垃圾场 没有使用，内部也没有建筑°c.红线内有设施，红线外有设施，但宗 地内的设施不是建在红线外的设施上，如3某酒店位于北方城市中心区，为满足其运营需要，其供热设施由企业 自行建设，地块所在区域也有市政供热设施，但红线内外没有界限。

在这种情况下，根据客观评价原则，应确定设施在地块红线内和红线 外土地开发程度确定后，应根据土地开发状况和当地土地开发费标准合 理确定土地开发费仍然需要关注的是土地开发成本的分配如果道路不仅被某个项目使 用，其他行业也可能受益绿地和公园是周围单位和个人的共同利益 因此，必须根据实际效益水平进行必要的成本分配分配的基本原则 是:成本分配=效益度X设施总成本四.兴趣（一）利益的概念利息是金钱的时间价值根据《城市土地估价条例》GB/T 18508-XXXX，分别估算每期投资的应付利息土地开发期限超过一 年，利息按复利计算注:利息不能根据开发利润计算2）利息计算 方法土地收购费及其税费利息以整个收购费为基础，计息期为整个开发 期开发费的利息可以用两种方法计算:一是以整个开发费为基数， 计息期为开发期（或资本投资期）的一半；二是以开发费的一半为基 数，以计息期为整个开发期此外，如果开发费是根据当地收取的基 础设施配套费的标准计算的，由于基础设施配套费一般在土地开发前 一次性付清，这部分开发费的计息期也应是整个开发期土地开发周 期一般根据待开发土地的面积和规模以及开发难度来确定利率可以 是评估日的银行贷款利率。

五.利润（一）计算利润的依据投资的目的是获得相应的利润作为投资回报，土地投资也必须获得 相应的利润根据开发的性质和当地条件，确定开发中各种投资的正 常收益率，估算土地投资获得的投资利润土地开发的利润一般为 61.10%成本逼近法的利润计算基础包括征地费、土地开发费和各种 税费确定投资回报率通常要考虑以下三个因素:1用于开发的土地类型开发周期的长度3. 拟开发土地所在地区的政治经济环境（2）利润计算方法投资利润=（征地费+土地开发费+税费以投资回报率6土地增值收益 总的来说，除了收回政府出售土地的成本之外，国家土地所有权应该 在经济上得到反映，即应该获得一定的增值收入根据成本逼近法的 计算公式，以上四项之和即为成本价，成本价乘以土地增值收益即为 增值收益从理论上讲，土地增值收益应该等于，增值租金”与总价格 的比率，或者销售价格与成本价的差额与成本价的比率土地增值是根据该地区因满足一定建设用地利用条件而改变用途或 进行土地开发所增加的土地价值计算的土地增值回报率一般为 10-30%土地增值的计算方法:土地增值收益=（土地收购费+ 土地开发费+税费+利息+利润）*土地增 值收益率注:在实际操作中，如果土地增值收益采用当地地价标准，政府公布 的。