房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案[11].docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值【正确答案】D2.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他【正确答案】B3.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B4.成本法概念中的"成本"，并不是通常意义上的成本，而是()A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A5.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A6.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D7.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C8.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用它可以帮助确定（）A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳使用【正确答案】A9.在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用【正确答案】D10.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()A.60%B.70%C.80%D.90%【正确答案】C11.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D12.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.30【正确答案】B13.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C14.报酬率的表达式为（）A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A15.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元A.417B.500C.460D.450【正确答案】C16.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A17.对新建的经济适用住房出售价格实行()A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价【正确答案】A18.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A19.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。

A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【正确答案】C20.【真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【正确答案】B21.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化【正确答案】A22.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B23.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A24.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B25.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。

A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况【正确答案】B26.对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D27.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性【正确答案】D28.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B29.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A30.设立地役权通常会使（）A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B31.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C32.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元A.2720B.2800C.2920D.3000【正确答案】C33.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D34.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C35.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B36.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A37.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为()A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元【正确答案】D38.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C39.()可以使资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金A.房地产抵押B.房地产典当C.房地产出租D.没有这种事【正确答案】B40.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告【正确答案】D41.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴【正确答案】C42.成本法中一般不计息的项目是（）A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【正确答案】D43.基准地价是城市中均质区域内的土地()A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C44.（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【正确答案】A45.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。

A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D46.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C47.有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他【正确答案】C48.在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人。