202X年国家税务总局稽查培训之行业检查方法.doc

第十章 行业检查方法本章共分十五节，分别介绍房地产开发业、交通运输业等十五个行业的检查方法每节分为两部分，第一部分介绍行业经营和核算特点，第二部分介绍行业常见涉税问题和主要检查方法 第一节 房地产开发业检查方法一、房地产开发业经营和核算特点（一）房地产开发业简述房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房二）房地产开发业经营特点房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点1.项目审批计划性在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批2.经营方式多样性房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。

3.开发产品固定性开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料4.开发周期长开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发5.资金运作密集性主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性三）房地产开发业管理体系1.内部组织管理体系一般房地产开发企业内部组织管理体系见图10－1－1公司董事会公司总经理发展计划部销售租赁部采购供应部工程管理部财务部办公　室项目开发可行性评估报告组织开发项目招发标工作工程竣工验收、返工和维修管理现场施工，监管工程进度和质量项目动工前的报批手续　开发　项目现场施工准备建筑材料、配套设备的采购、验收、储存销售、租赁策划与实施财务核算及工程预决算文件发放及档案管理图10－1－1 一般房地产开发企业内部组织管理体系2.外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关——土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。

从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据——发改委负责开发项目的立项审批从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息——拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据——规划部门负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据——建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息 ——建筑工程质量监督部门负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。

从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息——房产管理部门负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息3.中介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所——工程监理公司主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值——审计师（会计师）事务所负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值四）房地产开发业务流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段1.开工准备期通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。

在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤2.组织施工期根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种3.预售及产权转移期根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续商品房开发工作流程见图10－1－2土地准备工作竞买土地 　　国土局《国有土地使用证》 　　发改委商品房　　　　　　　　　　　开发工作流程图项目立项书开工准备期项目立项审查规划总图的审查《建设用地规划许可证》证　　　　　　　　　　　　　　　　　　　规划局 　　　　　　规划局《建设工程规划许可证》施工图纸审查　　　　　　　　　　　　　　　　　　　确定施工队伍《建设工程施工许可证》　　　　　　　　　　　　　　　　　　 建委组织施工期签定施工合同开始施工准备　　　　　　　　　　　　　　　　　　 施工单位验收证明施工中单项验收 监理公司 工程综合验收《竣工验收备案表》质监站　　　　　　　　　　　　　　　　　　　预售及产权转移期商品预销售《商品房预售许可证》　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局签定销售合同阶段《商品房销售许可证》 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局办理产权转移分户房产证　　　　图10－1－2 商品房开发工作流程（五）开发产品主要销售方式主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。

1.按商品房的完工程度分为：——商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款 ——商品房现售是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款 2.按结算方式分为：——一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业　　　——分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业　　——银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息——委托销售是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项——先租后售是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人——售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业六）房地产开发企业财务核算房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具体准则》在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。

1.销售收入的确认按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入2.成本费用的构成 房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，具体内容见表10－1－1房地产开发业成本费用明细一览表10－1－1项目内容土地征用及拆迁补偿 费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）前期工程 费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平” 等费用基础设施 费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

配套设施 费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算开发间接 费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算3.开发成本的核算开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本其基本核算程序：。