房地产估价师案例与分析重点预习(4).doc

第五节　房地产强制拍卖估价房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见一、房地产拍卖的相关法律规定房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿第五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权来源建设工程教育网所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权 来源建设工程教育网《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用《拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估第八条规定：“拍卖应确定保留价拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十二、房地产强制拍卖估价的特点来源建设工程教育网处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产强制拍卖估价过程中，应根据这些不同点，确定其价格。

一）强制处分处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务二）快速变现由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低三）市场需求面窄、推广力度小拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目四）消费者心理因素来源建设工程教育网购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低五）购买者的额外支出由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。

三、房地产强制拍卖估价的技术路线房地产拍卖是一种特殊的市场交易，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应确定保留价拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十因此房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估四、房地产强制拍卖估价的类型与方法（一）商品房来源建设工程教育网商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格二）行政划拔地上的房产行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。

估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线三）在建工程对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法［案例3-5］广州市海珠区××路××房地产估价结果报告（节选）一、委托估价单位（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据委托方设定，本报告的估价对象为：广州市海珠区××路××（自编3、4、5幢）第二层房地产，用途为商业，建筑面积3700．5856平方米，以下简称“估价对象尸；××（自编3、4、5幢）第三层房地产，用途为商业，建筑面积3687．5463平方米，以下简称“估价对象2”；××（自编3、4、5幢）第四层房地产，用途为商业，建筑面积3670．6345平方米，以下简称“估价对象3”；合计总建筑面积11058．7664平方米一）估价对象产权概况来源建设工程教育网根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地座落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41平方米。

其四至为东至××，南至××，西至××，北至××当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上根据委托方提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号根据委托方提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为3l层，总建筑面积为66822平方米；可售层数为－2至3l，总可售面积为50239平方米负一负二层为停车场，首层为商业，第2至4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅商业预售面积为6500平方米根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表：估价对象面积情况表 表3-37估价对象所在楼层分摊前面积（㎡）分摊面积（㎡）分摊后面积（㎡）l23376．3967324．18893700．5856233376．3967311．14963687．5463343376．3967294．23783670．6345合计11058．7664估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。

根据委托方提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字1号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153平方米二）现场查勘概况200×年×月×日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下：估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等估价对象所处地段临近×××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼其中首至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。

四、估价目的供法院执行案件参考使用五、估价时点来源建设工程教育网二OO×年×月×日六、价值定义本报告的价值定义为：估价对象合法产权在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的商业用途房地产的市场价值七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据委托方设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法本次评估采用广州市基准地价系数修正法、成本法、收益法为估价方法十、估价结果估价对象合法产权在估价时点的市场价值为人民币捌仟贰佰伍拾伍万柒仟叁佰元整（￥8255．73万元），详见附表《估价结果明细表》十一、估价人员（略）十二、估价作业日期二OO×年×月×日至二OO×年×月×日十三、估价报告有效期二OO×年×月×日至二OO×年×月×日广州市海珠区××路××房地产估价技术报告（节选）。