澳门地籍信息之角色与功能——可持续发展的观点.pdf

澳门地籍信息之角色与功能 ——可持续发展的观点 詹庆心● 一、绪论 地籍的历史源远流长，随着社会和环境的变化，地籍的内涵在不 断丰富中，对促进社会发展起着积极作用正如J L G ．H s 8 e n ( 1 9 9 0 ) 、L T i n g 与I ．w i l l i 锄鲫( 1 9 9 9 ) 等学者认为的那样，地籍对 土地业权与税收提供保障，从而刺激投资、不动产增值，促进经济、 社会及环境的发展 S ．E n e r n a r k 与H ．S e v a n t 8 l ( 1 9 9 9 ) 提出，可持续发展包括经济、 社会和环境3 个方面，而高效率土地市场和高效能土地行政是支持可 持续发展的重要力量地籍信息的角色，就是提供地权、土地用途等 基础资料，提高土地市场和土地行政的效率与效能，进而促使经济、 社会，以及环境持续发展本文将从此角度阐释支持中国澳门特别行 政区地籍发展、保障土地产权的法律基础，以及地籍信息和土地市场 与土地行政的关系 二、土地产权登记制度 澳门有关土地产权登记制度的法规包括《物业登记法典》与《地 籍法》 ●詹庆心，澳门地图绘制蹙地籍局 3 6 2◇信息技术与土地资源可持续利用◇ ( 一) 物业登记法典 澳门的物业登记有1 3 0 年历史，所沿用的一直是葡萄牙物业登记 方面的法律，最初是简单地将葡萄牙已经施行的法规延伸至澳门，到 了后期随着社会和经济环境的变迁，通过一些单行的法规对原葡萄牙 的《物业登记法典》中的条文进行修改与补充，以适应澳门的实际情 况。

现行的《物业登记法典》是1 9 9 9 年颁布的 澳门的物业登记制度是建立在特定物权的创设仅需合同的效力这 一原则之上，不动产物权的创设或移转在合约签署之后便告完成，登 记只是利用其公示性，更有利于物权的保障 然而，由于物业登记内容以文字为主，对土地边界的描述有时不 足以准确厘定界线，又由于种种原因，登记面积与土地实际面积可能 有所出入，使土地边界难以界定为配合物业登记，1 9 9 4 年颁布 《地籍法》，进一步保障了物权标的之准确性 ( 二) 地籍法 按照《地籍法》规定，每一宗地都有地籍图，图中显示土地边 界，并标明物业的名称、所属堂区、位置、四至、街道及门睥、面 积、财政局房地产纪录编号、物业登记局标示编号并根据物业登记 状况、土地登记面积与实际面积间之差异，以及土地界线是否存有争 议等因素，区分为确定、临时及中止地籍图 《地籍法》颁布的一个意义，是配合《物业登记法典》保障物权 地图绘制暨地籍局曾于1 9 9 4 至L 9 9 8 年问进行地籍公布，透过利害关 系人与政府的共同参与，确定土地边界 三、地籍信息与土地市场发展 《物业登记法典》与《地籍法》对土地业权所提供的保障，是促 进土地市场发展的基石之一，而地籍信息系统的建立和地籍信息的公 开与透明亿，对减少土地边界纠纷，保障土地产权设定、移转，土地 出租和抵押，起着重要的作用。

◇信息技术与土地资源可持续利用◇3 6 3 然而，由于澳门过往物业登记和地籍制度发展不同，再加上物业 登记制度为非强制性，两者仍有差异之处根据地图绘制暨地籍局 2 0 0 2 年4 月的资料显示，私有财产土地与各类型政府批地中，尚有 1 ％的土地没有登记，所以地籍信息系统除了载有物业登记资料外， 亦包括来自其他土地主管部门所提供的信息，以及实地资料，如此方 能保证地籍信息的完整性和现势性，供土地市场所需 此外，澳门有3 0 0 0 多宗土地的登记面积不同于实际面积，其中 7 0 ％的宗地面积差不超过1 0 ％，2 3 ％的宗地在1 1 ％至3 0 ％之间，其 余7 ％宗地登记面积与实际面积相差超过3 0 ％《地籍法》因应社会 环境发展的特点是容许一定的面积差异，只有在此法颁布以前3 0 年 内登记的土地，其实际面积与登记面积超出容许范围，才中止划界 现时中止划界的土地有4 5 7 宗，虽然只占全澳宗地数目的4 ％，而且 其数目较1 9 9 8 年地籍公布时减少了1 5 宗调整这些土地的边界及登 记以符合规定，以保障有关人士的利益，是《地籍法》的精神之一 所以，地图绘制暨地籍局按照利害关系人的需要提供各种类型地籍 图，作法律诉讼、登记等用途，长远而言，对消除登记面积与土地实 际面积差异有一定的作用。

四、地籍信息与土地行政 除了保障业权，促进土地市场发展外，地籍信息的完整影响不动 产价值、土地用途，以及管理与规划等等 澳门的城市规划制度隐含于建筑法规、土地法和政府内部规划等 规章中，它们的适用性对于不同位置和大小的土地而迥异，从而影响 其发展潜力对于批给土地，政府通过将规划意图列入批地合约中， 以控制其用途、使用强度、外观等，另外亦会根据种种因素订定溢价 金，并要求承批人承担特别责任，如负责开辟马路和人行道、绿化土 地等；对私人土地而言，建筑法规占重要的地位，例如1 9 8 5 年《都 市建筑总章程》、1 9 8 9 年《建筑物强制性预留车位制度》、1 9 8 4 及 3 6 4◇信息技术与土地资源可持续利用 1 9 9 2 年《建筑、景色及文化财产的保护》、1 9 9 3 年《消除非法兴建木 屋制度》等 由于2 0 世纪大规模填海造地，澳门的用地以租赁批给为主，然 而，亦有不少土地是私有或长期租借批给根据澳门特别行政区地图 绘制暨地籍局2 0 0 2 年4 月的资料显示，私有及长期租借土地面积总 计为1 ．7 l 平方公里，其中1 ，4 2 平方公里位于澳门半岛，毡仔及路环 只占0 ．2 9 平方公里( 见表1 ) 。

虽然相较其他制度土地( 租赁与无偿 批地、政府土地) ，私有及长期租借土地所占的面积较少，但宗地数 目却占全澳宗地数的7 成左右，其中3 9 5 5 宗土地已建成分层楼宇． 其余3 3 7 8 宗土地不属分层楼宇( 见表2 ) 截至2 0 0 2 年4 月，全澳门有5 0 4 5 宗土地面积为1 0 0 平方米以 下，约占4 9 ％，其中绝大部份位于澳门半岛( 见表3 ) 又按照统计， 澳门半岛私有及长期租借宗地之面积中位数为8 0 平方米，毯仔和路 环分别为5 3 平方米及1 0 4 平方米由于私有及长期租借土地数目多、 面积细小，再加上前者的业权人永久拥有土地的田面权及田底权，后 者业秘人可以在一定条件下无限期地使用土地，对大规模土地发展造 成一定限制为了使土地规划部门准确评估不同规划与设计方案对各 方面可能引起的影响，地图绘制暨地籍局一直扮演地籍信息提供者的 角色，向公私部门提供各类型地籍信息，并利用计算机网络将信息分 发予土地规划及管理、估价、登记等机关 囊12 0 0 2 年4 月接土地崩度之面积及宗地敷目统计 澳门半岛盐仔路环 总计 面积以m 一 宗地数目 面积／h 一宗地数目 面积／l m #宗地数目面积／I 叮F亲地数目 褂育盈长期栅 1 ．4 20 ．1 4 扼9 0 ．1 5 9 21 ．7 l 7 3 3 3 首土地 眺箭度土M 3 ．7 45 ．5 34 2 27 ．7 65 6 9”．0 32 8 7 7 总计 5 ．1 6 8 7 9 8 56 77 5 l7 ．9 l酷11 8 ．7 41 0 2 1 0 ◇信息技术与地瓷源可持续利用◇3 6 5 表22 0 0 2 年4 月非建有分层楼字之宗地面积殛数目统计 澳门半岛墨仔路环总计 面积／I d 一象地数目 面积／h f宗地数目咏謇( ／b I l 2亲地数目面积／k 矗最盹数目 配有及长期胡 06 33 0 0 5 0 ．1 1 0 ，1 5 8 3 0 ．8 9 3 ，7 8 睹土地 萁他科厦土地2 ．8 51 0 9 05 ．1 97 ．7 35 6 1 1 5 竹2 0 0 5 总计3 ．4 84 0 9 55 ．3 0 6 4 4 1 6 ．6 6 5 3 8 3 表32 0 0 2 年4 月澳门半岛、盈仔及路环宗地面积统计 宗地面积肼澳门半岛丑仔 路环 总计 1 ∞以下4 5 4 22 蠲2 1 55 0 4 5 1 0 0 ／1 9 9 1 8 3 2 4 37 9 1 9 5 4 2 0 0 ／2 9 96 2 l“ 9 9 3 ”1 62 33 7 3 2 1 3 1 61 6 5 0 0 ／5 9 91 3 1 1 92 01 7 0 6 0 0 向9 91 0 51 66 9 61 561 1 7 8 0 0 ／8 蚰 8 41 03卯 9 0 0 舢5 684 1 9 92 52 1∞ 1 5 0 0 ／1 9 9 9 1 2 4“1 31 6 1 2 0 ∞Ⅲ9 9 7 62 61 41 1 6 2 5 0 0 ／2 ” 6 22 8 1 1 1 0 1 3 0 0 0 ，3 4 9 94 3 2 19 3 5 0 0 ／3 9 9 9 4 4 1 8 1 07 2 4 0 0 0 ／4 4 9 92 9 1 1 7 4 7 4 Ⅻ／4 ”2 8“ 6 4 5 M 0 0 月9 9 9 1 0 6 5 4 4 12 0 1 1 0 0 0 0 以上 _ 7 35 85 8 1 8 9 总计 8 7 弛7 5 1 6 6 1 1 0 2 1 0 3 6 6◇信息技术与土地瓷源可持续利用◇ 五、结论 许多国家的土地行政、土地登记与地籍信息管理职能是分散于不 同机关，各个子系统之间的整合和信息流通的程度决定了整个系统是 否能够高效运作。

由于历史和环境因素澳门的土地主管部门由运输 工务司辖下之土地工务运输局、地图绘制暨地籍局与建设发展办公 室，经济财政司辖下之财政局，以及行政法务司辖下法务局的物业登 记局等5 个机关所组成，其各自负责不同范畴，所以彼此之间的合 作、对地籍信息的应用、信息的流通程度皆影响疆个系统的效率与效 能 地籍信息系统并非独立的系统，国内外的经验表明，地籍信息不 再是供应导向，而是使用者需求导向可以预期，这个动态转变的过 程将持续发展，而地籍信息的内涵将不断增加 澳门的地籍系统已经从配合登记、保障业权的阶段，发展至辅助 土地管理与规划开发之用未来的挑战将是如何随着社会、经济与科 技的发展，更新和丰富地籍信息，以提升土地及不动产市场的效率、 保障土地权益，作为可持续发展和土地管理之用 参考文献 1 ．土地法．1 9 8 0 年7 月5 日法律第6 ／8 0 ／M 号 2 ．地籍法．1 9 9 4 年1 月1 7 日法令第3 ／9 4 ／M 号 3 ．物业登记法典．1 9 9 9 年9 月2 0 日法令第4 6 伪例号 4 ．E n 曲：l a r kS ＆S e v a t d a IH ．( 1 9 9 9 ) ．“C a d 鹊t r e s ，L 五1 1 dI r l f 0 如诅t i 曲 S ；y s t e r 璐a n dP I 蛳i n g i sd 嗍t r a l i s a t i o nas i g n i f i c a n tk e yt Ds u s t a i l I a b l ed e v e l 印m 眦t ? ”P a p e rp r e s I m t e da tt h eU N ．F I GC ( m f e r 印c e0 n ‰dT e n u f ea n d ‰t r a lI n f 娜t r u c n l r 髂蠡ⅡS u s t a i m b l eD e v e l o 口- n l e l l t ，M e l b o u r n e ，A u 8 t n d i a ． ◇信息技木与土地资源可持续和用◇ 3 6 7 5 ．R 妇r g eD ．( 2 0 0 0 ) ．“P 赋耐崦L a I l dR i g h t s ，aK e yF a c t o ri nS u s t a i n — a b kD e v e l o p m e n t —T h eQ u 苣b e cE x。