拆迁补偿明细案例.doc

深圳市旧改项目村民物业拆迁安置补偿比较表深圳市旧改项目村民物业拆迁安置补偿比较表 （根据公开资料整理）（根据公开资料整理） 第一部分：补偿标准比较（渔农村、蔡屋围、岗厦河园、大冲）第一部分：补偿标准比较（渔农村、蔡屋围、岗厦河园、大冲） 项目名称项目名称 补偿标准补偿标准 对比分析对比分析 补偿类别补偿类别 渔农村渔农村蔡屋围蔡屋围岗厦河园岗厦河园大冲大冲 大冲大冲 VSVS 岗岗 厦厦 面积确认面积确认 按“9935” 还远面积， 之后抢建面 积不予补偿， 只补偿基建 成本的 80%- 90% 按照 2003 年对现状建筑核定的最终测绘报告为准结合 2003 年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿） 和面积确认工作核定结果为准 2008 年至 2009 年深圳 市勘察测绘院 有限公司根据 被拆迁物业现 状出具的《查 丈报告》 纳入补偿 范围的现 状建筑 （含永久 性建筑、 临时性建 筑及附属 物）更广 物业补偿物业补偿 首层按 1：0.9 补偿 商业物业， 二层及以上 按 1：0.9 补 偿住宅物业 1：1 原地回迁1、首层按照 1：0.82 补偿商业物业； 2、二层及以上按照 1：0.88 补偿住宅物业。

1、首层的 60%按照 1：1 补偿商业物业 （第一或第二 层）； 2、首层其余 40%、二层及 以上按照 1：1 补偿住 宅物业或公寓 物业； 3、“老祖屋” 按照 1:3 补偿 住宅物业或公 寓物业 4、回迁自住 区每套房产配 置壹个停车位 使用权； 永永 久久 性性 建建 筑筑 货币补偿货币补偿 抢建私房七 层（含七层） 以下的，按 6500 元/㎡； 独栋楼面积等于或者大于 120㎡，另行补贴 30 万，面积小于 120㎡，另行补贴 2500 元/㎡ 按照以上物业补偿标准计算出应补偿商业、住宅面积后再分 别以 23800 元/㎡，12800/㎡计算货币补偿实际货币补偿标 准：首层 19516 元/㎡，二层及以上 11264 元/㎡ 永久性建筑按 建筑面积 11000 元/㎡ 突破之一突破之一 提高补偿 比例： 1、首层的 60%按照 1 1：：1 1 补偿补偿 商业物业商业物业； 2、首层其 余 40%、 二层及以 上按照 1 1：：1 1 补偿补偿 住宅物业住宅物业 或公寓物或公寓物 业业； 突破之二突破之二 对“老祖 屋”给予 特别补偿： 按照 1:31:3 补偿住宅补偿住宅 的标准予以补 偿 基建成本给 予 80%补偿， 抢建私房八 层以上的， 按基建成本 给予 90%补 偿。

备注：由于大备注：由于大 冲旧改项目有冲旧改项目有 充足的回迁补充足的回迁补 偿物业供村民偿物业供村民 选择，因此村选择，因此村 民通过持有补民通过持有补 偿物业获得的偿物业获得的 补偿远高于岗补偿远高于岗 厦货币补偿标厦货币补偿标 准 物业或公物业或公 寓物业寓物业 突破之三突破之三 创新停车 位补偿方 式：回迁回迁 自住区每自住区每 套房产配套房产配 置壹个停置壹个停 车位使用车位使用 权，回迁权，回迁 出租区停出租区停 车位供丙车位供丙 方使用 临时性建筑及临时性建筑及 附属物附属物 （单位：元（单位：元/ /平方米、立方米、棵、口等）平方米、立方米、棵、口等） 砖墙铁皮房： 25 铁皮房：140 铁皮棚：70 木质隔板夹 层：120 元 砼结构夹层： 300 顶层楼 梯间：300 砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：180 铁皮房、木板房：120 砼结构、砖混结构的夹层、地下室：110 屋顶砼水箱：500 乔、灌木不补偿 砖墙铁皮房：250 铁皮房：200 铁皮棚：100 木质隔板夹层： 175 钢筋混凝土结构夹层：450 顶层楼梯间（层高小于 2.2 米）：450 水箱：3000 元/个 砖墙铁皮房： 2500 简易铁皮房： 200 铁皮棚：100 二楼阳台： 2500 屋顶混凝土滴 水：2500 层高不足 2.2 米的永久性建 筑：2500 屋顶女儿墙 （砖砌体）： 150 室外台阶，两 级台阶以上的： 300 室外铁梯： 1000 玻璃纤维（塑 料）棚、房： 500 元 花坛（砖砌体， 大冲旧改大冲旧改 过程中对过程中对 临时性建临时性建 筑物及附筑物及附 属物的补属物的补 偿相对于偿相对于 深圳市的深圳市的 其他旧改其他旧改 项目而言：项目而言： 纳入补偿纳入补偿 范围的种范围的种 类更广、类更广、 补偿标准补偿标准 更高，甚更高，甚 至高于至高于 《《深圳市深圳市 公共基础公共基础 设施建设设施建设 项目房屋项目房屋 拆迁管理拆迁管理 办法办法》》中中 有关临时有关临时 性建筑及性建筑及 附属物补附属物补 偿标准的偿标准的 规定。

规定 抹灰）：400 元/立方米 水井：300 元 /口 围墙：150 围墙内水泥地 面：80 屋顶混凝土水 箱：容量≥2 立方米，3000 元/个；容量 ＜2 立方米， 1000 元/个 阁楼（层高大 于 2.2 米的）： 木结构 130； 钢木混合结构 200 荔枝、龙眼：荔枝、龙眼： 树冠直径 2 米 以内，1500 元/棵；树冠 直径 2~2.5 米， 3000 元/棵； 树冠直径 2.5 米以上，4800 元/棵 其他果树：其他果树：树 冠直径 2 米以 内，200 元/ 棵；树冠直径 2~2.5 米 300/ 棵，树冠直径 2.5 米以上， 400 元/棵 搬迁补助费搬迁补助费 按 3000 元/ 栋计补； 签订协议当 天一次性支 付 按 1000/户(栋)计补,另补偿一部迁移费 500 元； 交付被拆迁房屋并经查验符合协议规定后 10 日内一次性支付 按 3000 元/栋计补； 签订协议当天一次性支付 独栋：独栋：每栋共 计补偿 3000 元； 不足一栋：不足一栋：标 准一搬迁补助 费=（丙方永 久性建筑的建 筑面积÷该栋 永久性建筑总 面积）×3000 元；；标准二： 按标准一计算 的搬迁费补助 不足 500 元的， 按 500 元的标 准进行支付； 统建楼物业：统建楼物业： 每套 500 元的 标准支付搬迁 费补助。

签订协议时一签订协议时一 次性支付次性支付 合理考虑合理考虑 村民共有村民共有 物业的情物业的情 形，提供形，提供 最低搬迁最低搬迁 补助费补补助费补 偿，并对偿，并对 统建楼等统建楼等 物业也按物业也按 套支付搬套支付搬 迁补助费，迁补助费， 实事求是，实事求是， 全面保障全面保障 村民权益村民权益 120㎡以内35 元/㎡每月永 久 性 建 筑 首 层 60 元 /㎡每 月 过渡期安置过渡期安置 补助费补助费 原地回迁部 分 20 元/㎡每 月 原地回迁部分 25 元/㎡每月 其余部分30 元/㎡每月二 层 及 二 层 以 上 30 元 /㎡每 月 不但提高不但提高 了补偿标了补偿标 准，且区准，且区 分首层及分首层及 二层、二二层、二 层以上的层以上的 补偿标准，补偿标准， 更加公平更加公平 合理合理 按时签约奖励金按时签约奖励金 不论被拆迁房屋数量奖励： 1、固定停车位使用权一个； 2、人民币 30000 元 按照每栋被拆每栋被拆 迁房屋迁房屋奖励： 1、固定停车 位使用权一个； 2、人民币 50000 元 以村民被以村民被 拆迁房屋拆迁房屋 数量的多数量的多 少作为标少作为标 准进行奖准进行奖 励，多拆励，多拆 多奖励。

多奖励 回 迁 自 住 区 30 元 /㎡每 月 X X3 个月 回 迁 出 租 区 住 宅 物 业 30 元 /㎡每 月 X X2 个月 额外补偿费额外补偿费 回 迁 出 租 区 商 业 物 业 60 元 /㎡每 月 X X2 个月 充分考虑充分考虑 回迁自住回迁自住 物业的装物业的装 修期、回修期、回 迁出租物迁出租物 业对外出业对外出 租前的空租前的空 置期，分置期，分 别给予额别给予额 外补偿外补偿 相对于华相对于华 润原协议润原协议 新增新增 装修补助费装修补助费 回迁自住区物 业按照 800 元 /平方米的标 准向村民支付 装修补助费 充分考虑充分考虑 村民的个村民的个 性化装修性化装修 需求，以需求，以 货币形式货币形式 提供装修提供装修 补助费而补助费而 不提供标不提供标 准化装修准化装修 商 业 物 业 毛坯， 公共区 域由开 发商负 责装修 且与开 发商物 业的装 修标准 一致 回 迁 出 租 物 业 由村民、由村民、 股份公股份公 司、开司、开 发商确发商确 定并在定并在 《《大冲大冲 旧改回旧改回 迁出租迁出租 区住宅区住宅 及公寓及公寓 交楼标交楼标 准准》》中中 进行详进行详 细约定细约定 装修标准装修标准 回迁物业与开发商分成物业主体建筑的风格、质量和装修标准等均一致 回 迁 自 住 物 业 由村民、由村民、 股份公股份公 司、开司、开 发商共发商共 同确定同确定 并在并在 《《大冲大冲 旧改回旧改回 迁自住迁自住 区住宅区住宅 交楼标交楼标 准准》》中中 进行详进行详 细约定，细约定， 并提供并提供 装修补装修补 助费。

助费 充分尊重充分尊重 村民及股村民及股 份公司的份公司的 意见，满意见，满 足村民装足村民装 修需求修需求 第二部分：实例分析第二部分：实例分析 注：以一栋注：以一栋 10001000 平方米的私房为例，首层平方米的私房为例，首层 200200 平方米，平方米，2-52-5 层层 800800 平方米，另有平方米，另有 100100 平方米单层平方米单层““老祖屋老祖屋”” 住宅物业价格为住宅物业价格为 2000020000 元每平方米，商业物业价格为元每平方米，商业物业价格为 3000030000 元每平方米元每平方米, ,每每 200200 平方米住宅物业配置一个停车位，停车位每个价格为平方米住宅物业配置一个停车位，停车位每个价格为 2020 万万 市场租金水平为商业物业市场租金水平为商业物业 100100 元每平方米每月，住宅物业元每平方米每月，住宅物业 6060 元每平方米每月元每平方米每月 项目名称项目名称 补偿类别补偿类别 岗厦河园岗厦河园大冲大冲 改造后物业价值改造后物业价值 1、首层（含“老祖屋”）按照 1：0.82 补偿商业物业： A1=300X0.82X30000=738 万 2、二层及以上按照 1：0.88 补偿住宅物业： A2=800X0.88X20000=1408 万 合计合计 A=738A=738 万万+1408+1408 万万=2146=2146 万万 1、首层的 60%按照 1：1 补偿商业物业： A1=200X0.6X1X30000=360 万 2、首层其余 40%、二层及以上按照 1：1 补偿住宅物业或公寓物业： A2=（200X0.4+800X1）X20000=1760 万 3、“老祖屋”按照 1:3 补偿住宅物业或公寓物业： A3=100X3X20000=600 万 4、回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权： 约（300+800+80）/200X20 万=118 万 合计合计 A=360A=360 万万+1760+1760 万万+600+600 万万+118+118 万万=2838=2838 万万 过渡期安置补偿费过渡期安置补偿费 120㎡以内 35 元/㎡每月，其余部分 30 元/㎡每月，假设过渡期为 4 年： b=120X35+980X30=33600b=120X35+980X30=33600 每月每月 B=bX48=33600X48=1612800B=bX48=33600X48=1612800 永久性建筑首层 60 元/㎡每月，二层及二层以上 30 元/㎡每月，假设过渡期为 4 年： b=b=（（100+200100+200））X60+800X30=42000X60+800X30=42000 每月每月 B=bX48=42000X48=2016000B=bX48=42000X48=2016000。