孟州市调报告.pptx

By LauraBy Laura河南焦作孟州市房地产调研报告（简要）2012-6-25写在前面承蒙宗总厚爱，本人有幸接触孟州市房地产市场调研，也相当感谢宗总给予我机会，因时间仓促，对孟州房地产市场未作全面了解，如本报告有不足之处，恳请领导谅解，并给予以批评和指正！一、孟州城市分析解读顺序：Ø 1.1城市地理Ø 1.2人口结构Ø 1.3城市经济Ø 1.4产业研究Ø 1.5社会文化Ø 1.6城市环境Ø 1.7城市规划1.1城市地理区位概况孟州市位于河南省的西北部，在焦作市的西南隅北和沁阳市、济源市毗邻而遥望太行山 ，东以猪龙河为基本分界与温县隔河相望，西跟济源市、洛阳市吉利区并靠接壤，南以黄 河为界，同孟津县、偃师市、巩义市隔河凝眸眺望地理坐标东经112°33’— 112°55’ ，北纬34°50’— 35°02’，东西最长处33公里，南北最宽处25.75公里，全市总面积 541.61平方公里，市区面积为15平方公里辖6镇1乡4个办事处 ，共计274个行政村太行山黄黄河河1.1城市地理城市区位孟州市位于郑、焦、洛“金三角”核心区域，孟州离焦作约有62公里；距西南方 向的洛阳约有59公里；距郑州约110公里。

62公里110公里5 9 公 里1.1城市地理地理风貌孟州市系太行山前丘陵向华北平原过渡地区，共地势由西北向东南倾斜， 海拔高度由305.9米降到108.5米，境内由西向东有明显的低山—丘陵—平原 的过渡特征，境内岭区、平原、滩区各占三分之一，是华北平原的西部边陲全市土壤由褐土、潮土两大部分组成，褐土分布在西部丘岭地区；潮土分 布在东部平原和黄河滩区孟州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温14.2℃，春季干旱 风沙多，夏季炎热雨水频，秋季晴和日照长，冬季寒冷雨雪少矿藏资源缺乏 ，其河砂、粘土品质纯净，是周围县市范围内建筑用材最好的资源市境内地表水有黄河、蟒河、改道蟒河、猪龙河4条河流和引沁济蟒渠， 多年来地面径流量平均0.712亿立方米，占全市水资源总量的37.5%其中黄 河从市境南流过，长26公里，这里是中下游的结合处，黄河水面放宽，大量泥 沙觉积，开始成为“悬河”，防御洪水的黄河大堤（左岸）就从孟境东曹大王 庙筑起，自古就有“千里黄河大堤始于孟县”之说90年代由于小浪底水库建 设，黄河水势得到有效控制，“害河”已经变成“利河”1995年后从新安 到迁来的移民全部安置于黄河滩区，生活稳定。

市内野生动物主要有野兔、刺猬、狐狸、黄鼠狼、松鼠等，野生植物有野 生地、地骨皮、大蓟、节节草、米蒿、马齿菜、艾蒿、牵牛花、狗尾草、狗牙 根、蒲公英、猪毛菜、柴胡、酸枣等160多种1.1城市地理交通概况孟州境内无铁路、水运和航空，主要交通方式以公路为主，全市公路通车总里程 达943.6公里，其中干线公路74.7公里、农村公路868.9公里，公路密度达到每百 平方公里175公里二广高速、国道207线、省道洛常路、获轵路、谷黄路贯穿全 境，干线公路全部达到二级以上等级公路，已形成了以国道、省道为主骨架，农 村公路为脉络，干支相连，纵横交错、便捷畅通的公路交通网，公路网密度位于 全省前列孟州市交通主要依赖于 公路，其公路运输业得 到快速发展，拥有二级 客运站1座，四级农村 客运站10座，现开通省 内、外营运线路40余条 ，日均发车班次400余 个，日均发送旅客 8000人次形成了以 市区为中心、乡镇为结 点、遍布城乡的公路客 运网络G 5 5 二 广 高 速G207S238S238S309S309城区1.1城市地理交通概况为进一步加强孟州市投资环境，改善单一的运输模式，孟州市计划新建济源留庄 至孟州铁路接线工程。

路线全长21.98公里，建设地点为孟州产业集聚区东起点 至济源留庄目前项目已备案，可研报告和设计方案已完成，原计划2011年下半 年开工建设该地方铁路的修 建，可使孟州市 的工农业产品迅 速进入国内、国 际市场，不仅缩 短产品中转环节 ，还可缓冲公路 运输日益繁重的 负担，降低运输 成本，项目经济 社会效益明显， 对拉动孟州经济 有很大作用1.2人口结构人口概况孟州全市总人口约38万人（2011年） ，其中城镇人口约8万人街道乡 镇总人口总面积（平方公 里）人口密度（人/ 平方公里）耕地面 积（亩 ）人均耕地 面积（亩 ）河雍办2150018.261177135000.63河阳办3300018.581776149550.45会昌办5600048.31159—— ——大定办39000231695—— ——槐树乡2300073315433001.88赵河镇3660077.6471700001.91西虢镇3600081.87439399751.11谷旦镇2800040.5691300001.07城伯镇3200059542380001.19南庄镇4000048.1831300000.75化工镇3700068.69538370001总计382100556.9686288275——Ø 孟州市城区人口密度偏低， 城市化进程落后 Ø 全国人均耕地1.5亩，而孟 州市人均耕地约1.09亩，其 人均耕地资源情况一般1.2人口结构人口、城市化、房地产关系房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长 期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减 速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。

城 市 化集中型城 市化扩散型城 市化房 地 产 投 资向城市中心区集中，房地 产开 发应该采取集约型 开发方式， 充分提高城 市土地利用效率 主要向城市郊区和周边农 村发展 我国房地产投资与 城市化关系 我国房地产投资和 城市化水平都处不断 上升阶段，房地产投 资增长速度和城市化 率的相关系数为 0.205，具有相互促 进的因果关系 孟州目前城市化率不足30%，处于城市化初期阶段从城市化推动力来看 在城市化的初级阶段和中级阶段前期，工业化是城市化的主 要动力，工业化进程和城市化进程往往呈明显的正相关性 但到了城市化的高级阶段，第三产业成为城市化的主要动 力从人口流动看： 城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过 50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口 流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进 入郊区 1.2人口结构人口、城市化、房地产关系城 市 化 发 展城市人口增长产业结构变化城市用地扩展， 市区土地集约化人口数量增长人均收入水平提高第三产业比例提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高 租金物业，并不断向外扩散各种配套需求量增大商业面临升级需求办公物业需求比例提高商业体量提高1.2人口结构人口规划孟州人口未来规 划强力推进城乡建设“三年大提升行动计划”，力争到“十二五 ”末，城市建成区面积达到20平方公里，总人口控制在39.5万 ，城镇人口达到25万，中心城区人口20万，再造一个新孟州。

年份城市化水平城市人口/ 万农村人口/万用地规模/平方公里2011不足30%8——15201550%20——20孟州城市化变动 指标孟州城市化进程 相关政策Ø 大力实施“城市人口倍增计划”，加快推动符合条件的农村人 口向城市转移，共享城市公共资源和公共服务 Ø 完善落户机制出台农民到城镇购房补偿、农村土地复耕奖 励、土地置换社保、宅基地置换城镇房产等鼓励政策，调动农 民进城积极性 Ø 拓宽就业渠道加快发展劳动密集型产业和第三产业，扩大就 业容量，做好就业指导、技能培训和维权服务，确保农民“进 得来、留得住、能发展” Ø 健全保障体系出台相关配套政策，加快医疗、养老、失业等 社会保险体系建设，解决进城务工人员的后顾之忧 Ø 优化教育资源配置，扩大城区教育容量，以良好的教育条件增 强城市的吸引力加快建设公租房，鼓励有实力的企业在城区 建设生活区，促进产业工人优先进城从人口结构看孟州未来1.2人口结构30%50%2015年20万工业化进程加快，第二产业发展迅速，推动城市化进程2011年6万第三产业开始加速壮大，成为推动城市化进程的主要动力，商业得到快速发展农业人口从农村流向孟州市区，产生住宅需求处于城市化发展高速期，对应房地产成长期，属于集中型 城市化，未来人口增量主要来自周边乡镇的农业人口从人口结构看未来住宅需求1.2人口结构计算未来人口增长速度的平均值公式=人口的平均增长速度第 年人口数量计算未来各年人口公式人均住宅建筑面积的增长速度第 年人均住宅建筑面积计算未来人口增长速度的平均值公式住宅需求预测公式第 年住宅需求面积预测值（公式前半部分为新产生的刚 性需求，后半部分为改善性需求年份20112012201320142015市区人口预测值 （ 万人）81012.615.920人均建筑面积预测值 （ 平方米）3537.269439.685942.259245人均建筑面积增量预测值 （平方米）——2.26942.41652.57332.7408未来各年市区人口增量（ 万人）——22.63.34.1年均住宅需求预测 （ 万平方米）——92.7127.3171.9228.1Ø 2008年孟州市城镇人口约5万人，目前没有查询到2011年孟州市城镇人口 数据，暂设定2011年孟州市城镇人口为8万人 Ø 2011年孟州市人均住宅居住面积为35平米，“十二五”规划2015年孟州市 人均居住面积将达到45平米从人口结构看未来住宅需求1.2人口结构孟州市2012年至2015年年均 住宅需求量Ø 以上数据的计算是建立在2011年城镇人口8万及孟州人均住宅居住面积35平米基础上 Ø 以上是按照孟州政府规划2015年城市人口达到0万人测算的数据，以后将按照2012年以前孟州的实际情况测算一份 保守数据以做比较ü 孟州市政府预期目标城市化率在2015年达到50%，中心城区口增长到20万人，城市人口倍增，其城市化力度相当大。

ü 孟州市目前城市化水平为初期，发展趋势为集中城市化，向城市中心区集中发展对应房地产发展的初级阶段，但预计孟州市房地产凭借着其良好的经济基础可以高起点发展ü 由于政府目标导向，孟州即将迈入城市化进程中期高速发展阶段，预计未来五年内孟州房地产将进入超速发展期ü 未来几年政府相关政策的支持，农业人口将成为孟州市城市化进程的主力军，第三产业将会得到迅速的发展ü 2012年至2015年，孟州市新增住宅需求成几何数字的增长，达到620万方，住宅需求旺盛,实际购买率按50%计算，住宅需求将达到310万方人口结构小结1.2人口结构1.3城市经济根据“中国房地产业中长期发 展动态模型”分析，中长期来 看： 房地产开发投资促进经济增长：当 投资增加1%，促进GDP增长 0.63% GDP、M2、收入等指标共同决定 商品房需求和价格：宏观经济支持 商品房市场发展，当GDP增长1% 时能带动商品房需求增加1.2%， 当货币供应量（M2）增加1%时能 使商品房需求和价格分别上涨 1.2%和0.48%，当城镇居民收入增 加1%时促使商品房价格上涨 0.72% 地价和房价相互促进：当地价上涨 1%时推动房价上涨0.5%，当房价 上涨1%时能带动地价上涨1.94% 。

资料来源于中指研究所研究结果 宏观经济与商品房市场的关系 房地产开 发投资商品房 销售额土地 价格城镇居 民收入商品房销 售面积商品房 价格货币供应量GDP1.21.87 1.5 1.94 0.5 0.720.830.631.22.30.48外部经济环境和房地产之间联系1.3城市经济孟州市历年国民生产总值及产业结构孟州市国民生产值及产业结构比年份 生产值200620072008200920102011国 民 生 产 总 值国民生 产总值 （亿元 ）86.75113.3137.05155.79173.32212.7国民生 产总值 增长率20.10%19.60%14.40%15.20%15.20%15。