物业管理企业的权利和义务.docx

物业管理企业的权利和义务1. 一般事项1.1 ----------是根据有关法律正式登记注册的企业，并具有《上海市物业管理资质合格证书》在业委会成立前受开发企业的委托，全面负责统一管理大厦业委会成立之前各产权人、使用人完全同意由开发企业全权选择物业管理企业1.2 物业管理企业可视为全部产权人的代理人，而非个别代理，即每一产权人被视为全权及不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代理人2. 物业管理企业的权利及义务2.1 对接受委托的物业实施管理；2.1.1 根据大厦日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善2.1.2 根据本公约制定大厦用户守则、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守2.1.3 负责人事管理工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理工作和保障各项公共设施的正常运作2.1.4 根据大厦实际情况，负责建立、健全财务管理制度和编制大厦管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受开发企业或管理委员会的查询帐收取管理费和代收水、电、燃气、供暖、热水费及等市政公用设施使用费并追讨欠款，可收取欠款滞纳金及手续费2.1.5 处理所有对于大厦管理的投诉及各项维修，并协助调解产权人或使用人之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。

2.1.6 负责大厦保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使产权人、使用人免遭骚扰2.1.7 对各项管理职责定期(每月及每年)或根据业委会合理要求时做出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向开发企业或业委会递交报告及做出建议2.1.8 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用2.1.9 控制该大厦所有车辆(包括机动车及非机动车)的行驶、停放及行人交通2.1.10 在有关大厦物业管理事宜法律诉讼中可作为全体产权人的代表，由此而产生的诉讼费用由各产权人分担2.1.11 防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施2.1.12 采取一切必要的措施遵守政府对于大厦的要求2.1.13 代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其他任何单元接触、交涉、签订合同或进行诉讼2.1.14 防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿2.1.15 节日期间可装饰大厦幕墙(包括灯光及其它饰物)，并有权组织大厦内的文娱活动2.1.16 聘请、撤换及付酬金予物业管理相关的律师、建筑师、会计师等专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。

2.1.17 采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各产权人违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定，包括：A. 在大厦内显著地方公布违约产权人的姓名连同其违约细节B. 通过民事诉讼向每名违约产权人追讨本公约规定该产权 人须缴纳的任何款项C. 物业管理企业采取合法的其他方法2.1.18 物业管理企业按实际运作需求安排及调整大厦中央空调开放时间2.1.19 物业管理企业可根据实际情况，采用书面委托形式，将上述部分管理大厦的职权及责任委托其它公司协助管理2.1.20 物业管理企业应妥善管理及维修大厦公共范围、设施及提供各项服务，使大厦保持清洁、安全及正常运行2.1.21 对大厦公共地方和公共设施进行维护和修缮，使其保持良好的状态如：维修主要结构，幕墙、窗框、门、玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等2.1.22 每年或在有合理需要时，替大厦公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当工程2.1.23 更换公共地方破损的玻璃2.1.24 保持公共地方照明良好2.1.25 保持大厦中密闭公共地方的通风系统运作良好，并作适当维修2.1.26 保持大厦公共地方的环境清洁、卫生及美观。

2.1.27 阻止任何废物被弃置于大厦公共地方，负责清理大厦公共地方的垃圾及安排适当的间隔时间收集垃圾2.1.28 采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞2.1.29 确保所有公用污水管道、排水沟、管道及水管无淤塞情况2.1.30 保持大厦的所有公用设备、机械和器材(包括大厦消防系统、可视对讲系统、热力系统、保安系统、空调系统、系统、电梯系统、电气系统、燃气系统、照明系统、给排水系统等)性能良好和运作正常当有需要的情况下，经开发企业批准后（业委会成立前），物业管理企业可与第三者订立委托合同维修上述设备、机械或器材(在大厦已批准管理预算范围内或紧急情况下除外)凡在开发企业开发红线以内或与其他单位共用的公共设施、设备的维修、使用、管理而发生的一切费用，由开发企业委托的物业管理企业与其共用单位签署相应协议并支付相关费用2.1.31 在可能的情况下阻止大厦任何垃圾或其他物体被弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出的垃圾、物体移走确保物业管理企业所进行的维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其他工程造成损坏。

如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意2.1.32 安排大厦保安、管理员及搬运工人的日常工作程序根据大厦管理公约或用户守则约定的条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：2.1.32.1 装卸货区；2.1.32.2 垃圾收集站、垃圾车停放处；2.1.32.3 花园、花槽、水池及其他设施；2.1.32.4 车辆出入口、车道、车库、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地2.1.33 业管理企业可用产权人或大厦物业管理企业的名义投保，投保项目可包括火灾、其他意外及天灾等与管理大厦有关的保险2.1.34 安排绿化区的绿化工作2.2 管理大厦财务2.2.1 负责大厦的财务管理及帐务处理；正确运用大厦管理帐户收取管理费及支付款项；定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支2.2.2 财务管理包括编制年度大厦管理预算，并尽可能使大厦的开支及运作控制在此预算范围内首年度预算由物业管理企业根据本公约制定，财政年度为每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一个财政年度由开发企业发出入伙通知书起至翌年的十二月三十一日止每年的年度预算须于该年度前两个月提交至开发企业或业委会审批，并在批准后实施。

财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起六个月内由物业管理企业委任政府认可的独立审计师核算遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，物业管理企业应提交修订预算供开发企业或业委会审批核准2.2.3 每月定期向各单元产权人或使用人收取管理费及其他应付费用，并定期复审征收情况以确保所有产权人、使用人准时履行其财务责任，对违反规定的产权人或使用人在发出适当警告后，物业管理企业有权代表大厦全体产权人对其采取相应措施(如法律诉讼等)2.3 帐目审核及保存2.3.1 物业管理企业应聘请中国注册会计师审核大厦年度财务收支报表，并张贴在大厦告示栏2.3.2 物业管理企业应妥当地保存管理收支帐目，以供各产权人获得批准后查阅2.3.3 物业管理企业被辞退或合同终止时，须向开发企业或业委会移交所有有关大厦的文件、记录、图则及管理帐目开发企业或业委会可聘请中国注册会计师审核管理帐目2.4 物业管理企业根据本公约做出的决定对所有产权人均有法律约束力2.5 物业管理企业及其雇员在下列情况下造成的损失无需对用户负责；2.5.1 因对任何设施、设备进行必要的保养及更换而暂时停水、停电或公共设施设备停用2.5.2 火灾、水灾、地震等不可抗力自然灾害引致中断服务。

2.5.3 非物业管理企业责任造成的燃料、材料、供水、电力、空调短缺及其他一切原因造成的损失2.6 物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对大厦的管理和维护职责2.7 依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；2.8 维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；2.9 协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；要求委托人协助管理；2.10 履行委托管理合同，提供物业管理服务；2.11 听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人有业委会的监督；2.12 接受政论有关主管部门的监督指导；2.13 重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；2.14 定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；2.15 其他权利义务。