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05岱山竹屿新区项目优化建议47p.ppt

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    • 岱山竹屿新区项目产品优化建议CHINASTAR￿华星￿￿2012年5月31日 第一部分￿￿￿城市解读研究思路第二部分￿￿￿项目解读第四部分￿￿￿客群解读第五部分￿￿￿优化建议第三部分￿￿￿市场解读 3一、城市解读 岱山环境优美,地理位置重要,但人口导入、固定能力较弱,近年人口逐年减少城市概况￿￿￿￿￿￿￿岱山县位于浙江省舟山群岛中部,是全国12个海岛县之一,系省级风景名胜区,素有“蓬莱仙岛”之美称￿￿￿￿￿￿￿￿岱山地处大陆海岸线和长江“黄金水道”￿“T”型交汇的咽喉要冲,是长三角对外开放的海上门户,上海国际航运中心洋山深水港航道穿越县境￿￿￿￿￿￿￿2004年末全县户籍总人口197253人;2005年末全县户籍总人口195019人;2010年末全县户籍总人口191061人(男性94748,女性96313),总户数为81094户 岱山经济仍在高速发展期,结合国际通用衡量标准,岱山房地产市场仍可快速增长,其市场消费主要以生存需求向改善型需求为主城市经济￿￿大于8%宏观经济增长与房地产发展关系￿￿￿￿小于4%￿￿4-5%￿￿￿5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展根据相关理论和国际通用衡量标准判断,岱山房地产市场发展迅速,仍在快速发展期。

      第二产业近年发展迅速,第三产业比例萎缩,城市发展水平落后于经济发展,影响人口导入,难以聚集、固定高素质与高收入人群城市经济 2006年和2011年三次产业增加值结构图 区域长远规划及其优异,岱山将在西南部重点发展临港制造业,但尚未建立明确时间表,短期内执行可能性较小城市规划￿￿￿￿￿￿￿￿浙江舟山群岛新区是国家一项做深做强海洋经济的战略决策作为中国首个群岛新区,2011年3月14日,舟山群岛新区正式写入全国十二五规划,规划瞄准新加坡、香港世界一流港口城市,要拉动整个长江流域的经济2011年6月30日,国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区,舟山成为我国继上海浦东、天津滨海和重庆两江后又一个国家级新区,也是首个以海洋经济为主题的国家级新区  整体规划方案中,岱山岛西南部,将依托现有船舶修造企业和船舶配件生产企业,重点发展船舶修造、船舶配件等船舶工业和临港装备制造业,进一步壮大产业集群 跨海大桥的建立,将岱山从孤岛带入半岛时代,区位优势凸显,提升交通环境,增强区域经济活力城市规划东海大桥2005年已通车岱山北跨海大桥勘测规划中岱山到秀山跨海大桥在建中秀山到舟山跨海大桥在建中舟山跨海大桥2009年已通车杭州湾跨海大桥2008年已通车上海东海大桥全长32.5公里,起始于上海南汇区芦潮港,直达浙江嵊泗县小洋山岛,采用双向六车道高速公路标准设计和建设,设计时速80公里小时 岱山城区东移,但受限于自然条件,城区规模较小,且目前区域内可供建设土地稀缺,未来发展空间有限。

      城市空间岱山老城岱山新城 城市解读总结长期规划利好,短期难以实施经济快速发展,产业结构失衡城市空间狭小,人口难以聚集城市发展空间有限,中高端项目支撑力弱 11二、项目解读 项目位于新城西北角,偏离城区核心地带,且毗邻山体,周边缺乏发展空间,属尽端式用地,未来难以借势发展项目区位岱山老城岱山新城本案 项目东临主干道,且毗邻公安局和待拆迁的化纤厂,商业客群偏少,且受绿化带阻隔,短期内商业主要依赖项目自身住户商业环境衢山大道本案公安局太阳城(一期)化纤厂(待拆迁) 三、市场解读 定海区临城新区普陀区秀山岛岱山岛老城区,配套齐全,土地资源相对有限以周边供应为主,多层、小高层、高层等,房价12000-16000元/㎡临城新区,市政府所在地,未来新城区,主要供应量之一,多层、高层、排屋等,房价11000-15000元/㎡普陀区(东港、沈家门、朱家尖),旅游度假区为主,最大供应量区域,高层、别墅等,房价11000-23000元/㎡不等秀山岛,人口稀少配套较少,旅游度假地产为主,物业类型以别墅较多,房价公寓6000-11000元/㎡,别墅10000元/㎡岱山岛,较大供应区,物业类型多层、小高层较多,房价6000-8000元/㎡;少量别墅,房价12000-13000元/㎡舟山房地产市场板块区分明显,项目所在的岱山岛为舟山住宅市场较大供应区,房地产市场发展迅速 舟山住宅成交相对稳定,整体月成交量约为1112套/月,岱山区域成交活跃并且较为稳定。

      舟山整体市场从2010.10到2011.04各区域月度成交情况看,区域成交受政策影响较小并没有出现锐减或也只存在结构性调整,排除个别因素,初步估算舟山整体月成交量1112套/月;定海的月度成交量为127套/月;临城为245套/月;普陀为490套/月;岱山为251套/月区域最大成交量集中在普陀区,其次为岱山区以及临城新区,少量定海城区 岱山在售项目集中在新城,本案面临较大的销售压力楼盘分布本案太阳城在售尾盘海月名都茗都华庭海德花园恒丽府第峰景湾蔚蓝公寓嘉和名邸蓬莱阁 项目毗邻本案,在当地属超大规模复合型社区,去化情况较好,2011年5月推出400余套,当前已去化超过80%市场个案——太阳城开发公司:新亚房产代理公司:宁波普兰项目位置:位于岱山县高亭镇竹屿新区,东临渔山大道,南依钓海路,西近兰秀大道,与华枫花园仅一路之隔用地面积:202646㎡建筑面积:284000㎡容￿￿积￿￿率:￿￿1.4建筑类型:多层、小高层、高层、联排绿￿￿化￿￿率:￿￿30%主力面积:86—371㎡,从二房到五房,从平￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿层到别墅(三房两厅居多数)销售价格:多层7300元/平米左右￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿小高层6500元/平米左右销售率:￿￿一期和二期的1、2批房源已基本售￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿罄客户构成:80%客户来自岱山本岛,其中大户型产品以高亭镇客群为主,30%左右客户来自周边乡镇;周边小岛客群占20%。

      项目核心价值:CBD行政级社区28万平米超大规模地中海景观园林 太阳城一二期商铺均已全部售出,二期商业街依托两侧社区,目前已开始运营,一期商业街尚未有店铺入驻市场个案——太阳城本案公安局太阳城(一期)化纤厂(待拆迁)太阳城(二期)太阳城(三期)太阳城一期商业街均价:13000元/㎡太阳城一期商业街均价:18000元/㎡商业街 项目户型一般,但整体去化情况良好,小户型产品基本售罄,120㎡以上产品销售速度偏慢市场个案——太阳城95.7平米115.3平米123平米124平米热销户型滞销户型 岱山规模大盘,位于新城核心地带,毗邻新区CBD,产品设计出色,连续三期热销市场个案——海德花园开发公司:岱山港汇置业有限公司代理公司:华星房地产咨询有限公司项目位置:位于岱山县高亭镇竹屿新区,东临渔山大道,南依钓海路,西近兰秀大道,与华枫花园仅一路之隔用地面积:70110平米建筑面积:100000平米容积率:￿￿1.55主力面积:80—120㎡,三期45—125平米;从二房到四房(三房两厅居多数)销售价格:多层7700元/平米左右￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿小高层6500元/平米左右销售率:￿￿一期和二期已经售罄,三期未开盘建筑风格:建筑单体以摩尔风格突出异域风情产品特征:由22幢多层和7幢小高层组成,户型面积为70平方米至120平方米客户构成:新城周边客群占40%,公务员占20%,企业员工及个体户改善居住各占20%。

      项目核心价值:英伦风情、规模大盘核心地段、完善配套优质户型、绿城物业 项目采用英伦更高外立面,昭示性强,能较好的体现尊贵感和品质感,受到岱山购房者的欢迎市场个案——海德花园以英伦风格为建筑核心以类皇家海德公园和白金汉宫为象征性建筑采用平缓坡屋顶、柔美弧窗、个性铁艺、繁复装饰的拱顶等元素,表现英伦风貌,以透出贵气和欧式文化 项目户型出色,整体去化情况极佳,110平米以内户型全面热销,109户型最受欢迎;1、2层与顶楼去化稍慢,125平米以上户型滞销明显市场个案——海德花园125平米102平米109平米90平米80平米热销户型滞销户型 项目位于新城南部,毗邻实验学校,但离新城核心区域相对较远,目前去化情况不佳市场个案——茗都华庭开发公司:岱山华定置业有限公司企划公司:杭州全案全程项目位置:岱山县高亭镇竹屿新区衢山大道东侧(岱山实验学校正大门对面)用地面积:17782平米建筑面积:30000平米容积率:￿￿1.5主力面积:以122平米左右户型为主,少量80平米小户型产品销售价格:多层7300元/平米左右￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿小高层6300元/平米左右销售率:￿￿去化情况不佳,小户型25%,大户型￿￿￿￿15%。

      建筑风格:ARTDECO风格产品特征:由5幢多层和5幢小高层组成,共218户客户构成:小户型以周边客群为主,大户型以老城改善型客户为主项目核心价值:距实验学校近100米古典建筑立面BLOLK景观组团 小户型产品去化相对较好,大户型全面滞销,整体去化比例低于20%市场个案——茗都华庭79平米122平米123平米去化相对较好大户型全面滞销 岱山老城规模大盘,由知名地产商绿城打造,但产品定位出现偏差,当前去化情况不佳市场个案——蔚蓝公寓开发公司:舟山绿城蔚蓝海岸房地产开发有限公司项目位置:岱山县高亭镇对港山整岛用地面积:142665平米建筑面积:290000平米容积率:￿￿1.8建筑类型:高层、小高层￿主力面积:98—176㎡;从二房到四房销售价格:8500元/平米销售率:￿￿约37%建筑形态:绿城蔚蓝公寓南区(一期)总占地约83亩,总建筑面积约12.7万平方米,可售面积为9.9万平方米,其中南区规划建设10幢高层(11层)及1幢中央花园景观高层(14层),南区房源约为670套分三期开发,分期交付客户构成:小面积户型本地居民购买居多,大面积主要以周边地区投资客为主项目核心价值:绿城品牌及产品打造位于成熟区域精品景观组团 产品打造较为出色,但户型过大且定位高端,总价过高,目前去化较为缓慢。

      市场个案——蔚蓝公寓 项目实现整个岛屿开发,致力于将其打造成一个国际化的五星级都市海岛休假小镇,但开发周期较长,仅一期已耗时7年市场个案——峰景湾开发公司:三林地产有限公司项目位置:岱山县峰景湾西路用地面积:539946平米建筑面积:330000平米容积率:￿￿0.6建筑类型:多层、联排、小户型高层公寓主力面积:多层住宅面积84—124㎡(从二房到四房,基本以三房子为主);小高层公寓40—50平米,别墅为209—229㎡销售价格:高层公寓5500—6500元/平米;多层二手市场价格约6500元/平米销售率:￿￿约89%(小高层)客户构成:高层小公寓以本地投资客户和岱山周边地区投资客户为主,也有部分本地自用;多层产品以本地自住居多项目核心价值:超大规模复合社区五星级酒店配套社区内规划商业街 一期于2004年开盘,目前普通住宅已售罄,两栋公寓产品在售;二期多层及小高层预计今年下半年入市市场个案——峰景湾 二期体量庞大,共计1078套普通住宅,虽定位旅游地产,但根据项目现状及一期经验,将有较大比例进入本地住宅市场市场个案——峰景湾分期主要经济指标项目单位一期(建成)三期(低密度)二期四期居住套数7.00￿12922001078/用地面㎡746871224798377032064地上建筑面积㎡75482.7246321.7114437.5832158其中住宅建筑面㎡73803.7644107.7106088.54/公建筑面㎡1678.9622148349.0432158地下建筑面㎡1200/60002000建筑占地面㎡1121018353.418958.767528.73建筑容积率㎡1.010.3781.3661建筑密度%15152323地面㎡39103.6873288.6733227.8616395.27比例%52604051住宅:10.6万方,1078套,户型面积80-120㎡;别墅:4.4万方,200套,户型面积160-300㎡; 二期户型以88-125平米为主,将对当前市场形成较大冲击。

      市场个案——峰景湾二期多层主力面积88-123㎡ 岱山本岛以刚性需求为主,户型面积集中在80-110㎡,总价50-90万之间,高端产品及120㎡以上户型滞销明显近期成交项目名称成交套数主力面积成交均价成交总价范围新亚太阳城48180-100682555-68海德花园44070-100692848-70嘉和名邸11789-112770068-86锦元华庭5288-118880077-103绿城蔚蓝公寓48138-1507500103-112(2010.10-2011.04主要成交楼盘统计)从2010.10-2011.04主要成交楼盘情况分析,成交面积集中在80-110㎡,总价范围在50-80万之间;过大面积房源如120㎡以上销售压力较大 岱山在售项目存量共计1212套,主要集中在新城,按照当前销售速度,库存仍在较为合理范畴;但随着峰景湾二期入市,市场压力将逐步增加近期成交区域项目名称物业类型体量销售情况新城区海月明都多层、小高层300待售新城区恒丽府第多层、联排、独栋290待售新城区新亚太阳城多层、小高层、高层262在售对港山整岛绿城蔚蓝公寓小高层、高层99在售岱西镇东方蜜月城堡高层、独栋、双拼、联排别墅168在售中心区嘉和名邸高层46尾盘在售中心区锦元华庭高层4尾盘在售新城区海德花园多层、小高层26尾盘在售沿港东路蓬莱阁多层、小高层17尾盘在售住宅建筑类型以多层、小高层为主,后续供应出现了一定数量的别墅,但当前只有恒丽府第的105套别墅;后续供应量主要集中在新城区,达到878套;未来伴随峰景湾二期产品上市,未来老城区供应量将大幅增加; 岱未来供应面积集中在90-130㎡,虽然面积同质化严重,但市场当前较好的供求表现,使区域市场大量同质化产品去化压力较小。

      近期成交岱山成交面积集中在80-110㎡,而后续供应量面积集中在90-130㎡,大面积产品供应主要在绿城蔚蓝公寓以及少量顶层复式尾盘和别墅的供应;据售楼处了解到,绿城蔚蓝公寓销售情况不如预期,大面积产品销售缓慢,原本规划的140-180㎡大面积产品也相应作出了改小化的调整; 507090110130150200300400海月明都         恒丽府第      别墅  别墅别墅 新亚太阳城         绿城蔚蓝公寓         东方蜜月城堡     别墅  别墅别墅别墅嘉和名邸      顶楼复式顶楼复式   锦元华庭         海德花园         蓬莱阁          岱山市场总结整体表现Ø近年集中供应,当前市场健康,存量主要集中在新城区Ø去化较快,单个项目年去化量在300—500套之间Ø多层单价在7000-7700之间,小高层6200-6600之间Ø当前市场以多层为主,小高层、高层比例逐渐扩大Ø90-110平米户型较为畅销,120平米以上滞销明显;产品偏好Ø面积90-110平米,总价55-70万元,最受市场欢迎Ø首选多层,次之小高层,再次之高层Ø经济型三房产品相对更受欢迎。

      Ø比较好面子,倾向较为高贵的外立面展示效果,对景观绿化不敏感滞销产品Ø面积超过120平米,销售速度就开始放慢,总价过高产品滞销更为明显 36四、客群解读 中小户型产品以本地自住为主,其中周边进城客群有较高比例,大户型产品以老城客群居多客户情况项目名称物业类别户型区间(㎡)均价(元/㎡)客群海月名都多层、小高层87-140-岱山本地客户为主,小户型登记较多,大户型少锦元华庭高层88-1188800岱山本地客户为主,少量外地自住和投资购房海德花园多层、小高层多层70-120小高层45-1257000岱山本地客户为主,刚需自住为主;少量外地自住和投资购房恒丽府第多层、联排、独栋多层97-110㎡,185套联排200㎡,地上三层不带地下室,65套独栋330-400㎡,不带地下室,40栋-多层以本地为主,联排以岱山高级公务员及企业主居多,少量本地客群嘉和名邸高层89-180,170-180为顶楼复式7000-8000岱山本地客户为主,刚需自住为主,首改为辅;少量外地自住和投资购房蔚蓝公寓小高层、高层、酒店110-1806800岱山本地客户为主,首改为主;并有一定比例外地投资和旅游自住客户 首置及首改等刚性需求是当前岱山市场主流,其产品选择集中在多层和小高层,高层接受度偏低。

      市场调研岱山消费者购房目的用以改善住房条件和满足居住要求,即是说自住仍是主流市场对多层和小高层的接受度很高,但对高层的接受度偏低,因此,还有待营销过程中对消费者加以引导;而联排别墅选择较少的原因主要在于总价高 市场需求面积集中在90-110㎡之间,户型以三房为主市场调研当前市场需求以三房为主;选择五房户型的则是选择别墅做为其准备购买住宅类型的人;喜欢二房或一房的受访者多为年轻未婚人士或婚龄很短的人群对住宅面积的需求集中在90-110㎡之间,其次是111-140㎡和71-90㎡, 主力客户特征描述:长期在岱山生活工作,有区域情节处事老练,但缺乏商品房经验,容易跟风35-45岁,收入稳定,但支付能力有限注重实用和性价比,对价格有一定敏感度住在自建房或者老房子里,想要提升居住品质并展示实力三口之家,小孩进城读书或已经长大,至少需要两个主卧社 会 中 坚 阶 层 41五、产品建议 材质定位原则:岱山房价较低,价格敏感度相对较高,故而本案在材质上建议尽量讨巧,使用一些成本相对低廉却能有效提升品质感的配置,以整体品质提升为辅,以亮点产品打造为主 采用ARTDECO立面风格,经典现代,强调对称挺拔、干净利落;利用简洁流畅竖向线条,彰显建筑高贵而优雅。

      产品建议—外立面底部精致处理/石材干挂底部精致处理/石材干挂顶部精致处理底部石材干挂/中间真石漆主要投入细节应用:底部处理,入口门厅处理,顶部细节处理三个段落也是古典元素运用的集中部分石材位置的应用:一般处理在建筑底层区1-3层,多以干挂形式处理建筑上部采用真石漆或面砖处理等进口涂料处理成本控制与建筑效果:通过细节部分和主要材料应用上进行把控,石材和面砖或真石漆混合使用,保证效果的前提下,减少了建造成本 在建筑立面材料选择上,建议采用真石漆涂装,能够在满足立面质感的前提下有效控制成本和工程质量产品建议—外立面 搭配欧式园林,与建筑和谐共存,并用各类情趣小品妆点重要景观节点,性价比较高,且可有效区隔竞争,树立卖点产品建议—园林景观 引入住宅智能设备,打造高舒适度的居住体验,投入不大,但可以拉升楼盘溢价能力产品建议—智能配置》智能门禁识别系统用户无需钥匙,可通密码、指纹等方式打开大堂门禁、控制电梯和入户门 THANKS!华星始终相信,过程完美,结果自然圆满真诚祝愿项目取得圆满成功! 。

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