备考试题2022年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷（含答案）.doc

备考试题备考试题 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷库练习试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法【答案】A 2、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】D 3、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型【答案】B 4、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多A.低收入者 B.中等收入者 C.高收入者 D.可支配收入【答案】B 5、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。

A.15 B.16 C.17 D.30【答案】B 6、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算 B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算 C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算 D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D 7、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期A.房屋验收合格 B.房屋可使用 C.将其售出 D.房地产经济寿命结束【答案】C 8、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况【答案】C 9、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为 500万元，投资利息为 50 万元销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 10、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是【答案】D 11、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。

A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性【答案】C 12、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值A.价值类型 B.估价结果 C.估价目的 D.估价过程【答案】C 13、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B 14、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率【答案】D 15、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C 16、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.报酬率 D.建筑物资本化率【答案】B 17、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C 18、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 2000 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2010 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】C 19、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的 A.五脏一体观 B.形神一体观 C.病理上的整体性 D.诊治上的整体性【答案】C 20、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 18 万元，运营费用为 10 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 2%，收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元A.566.67 B.633.33 C.667.67 D.433.33【答案】D 21、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响【答案】A 22、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔抵押率为 50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A.2500 B.3000 C.3500 D.4000【答案】B 23、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93【答案】B 24、某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。

店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%；银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8%的抵押贷款该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90【答案】B 25、从本质上讲，价值时点是由（）决定的A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 26、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】B 27、某建筑物的有效年龄为 10 年，预计可能再使用 30 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）A.68 B.74 C.76 D.82【答案】C 28、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51【答案】C 29、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D 30、有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m2该房地产价格为 1250 元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2A.950 B.1000 C.1200 D.1250【答案】A 31、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 32、价值时点实质上是由（）决定的A.估价委托人 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 33、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为 110 万元如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。

A.50 万元 B.55 万元 C.5060 万元 D.60 万元以上【答案】B 34、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经【答案】A 35、其性收引的邪气是 A.风邪 B.寒邪 C.燥邪 D.暑邪【答案】B 36、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通 B.叶天士 C.薛生白 D.刘完素【答案】D 37、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】D 38、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 39、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】A 40、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。

如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）A.20 万元 B.25 万元 C.40 万元 D.30 万元【答案】C 41、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日【答案】A 42、一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）mA.22 B.28 C.38 D.50【答案】B 43、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯【答案】B 44、1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则A.房屋损坏等级评定标准 B.房屋完损等级评定标准 C.房屋自然损坏评定标准 D.房屋维修等级评定标准【答案】B 45、某房地产在 2014 年 3 月的价格为 7200 元/m2，已知类似房地产在 2014 年3 月至 9 月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。

该房地产 2014 年 9 月的价格为（）元/m2A.8485 B.8536 C.10038 D.10098【答案】D 46、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）A.估价服。