广州增城区征收集体土地.docx

广州市增城区征收集体土地 补偿管理办法 （代拟征求意见稿）第一章 总则第一条 为规范我区征收集体土地补偿管理 ，维护被征地农民集体经济组织、农民、青苗和地上附着物产权人 等相关权利人（以下简称“被征地单位” ）的合法权益，保障我区征地补偿安置 工作有序进行， 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》 、《广东省实施 <中华人民共和国土地管理法 > 办法》、《广东省征地补偿保护标准（ 2016 年修订调整）》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办 法的通知》（穗府办规［2017］10 号）等有关规定，结合我区 实际，制定本办法第二条 除国家、省和市另有规定外，增城区辖区内依法征收农民集体土地的补偿适用本办法第三条 广州市增城区国土资源和规划局（以下简称“区国土规划局”）代表区人民政府对征地补偿工作进行统筹 管理；广州市增城区土地开发储备中心（以下简称“储备中 心负责征地补偿的组织、指导和监督；属地的镇政府（街 道办事处）［以下简称“镇（街）”］具体负责征地补偿工作的 实施区各有关部门各负其责，通力配合，切实做好土地 和房屋被征收人的补偿、安置和社会保障工作。

第四条 各镇（街）应根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向储备中心提出征地建议，储备中心根据镇（街）的建议和全区年度征地计划指导镇（街）制定《土地征收工作方案》 ，提出征地范围、补偿内容、资金来源及各部门分工等第五条 《土地征收工作方案》经区政府批准后，镇（街）应采取积极有效的措施禁止在被征地范围内抢种、抢栽和抢建 区国土规划局应根据相关规定在本部门网站、被征地现场、被征地村集体所在地或村民聚居地发布《征收土地预公告》第六条 被征地单位应当服从社会公共利益及我区经济发展需要，积极支持和配合征地补偿工作的实施 《征收土地预公告 》发布后，在征地范围内抢种、抢栽的青苗和 抢建的建（构）筑物一律不列入补偿范围第七条 镇（街）对拟征收地块的权属、地类、面积、青苗、地上附着物以及拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查和证据保存，并与 被征地单位共同确认调查结果，根据调查结果和本办法规定的相关补偿标准，与被征地单位协商签订《征地补偿协议》 ，具体实施补偿工作被征地单位不配 合调查确认的，可以通过公 证的方式 确认第八条 征收农民集体土地的补偿包括：土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物（除房屋）补偿、被征 地农民养老保险、留用地安置、房屋补偿、房屋安置。

第九条 土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物（除房屋）补偿费由储备中心按有关资金支付流 程将确定的补偿资金足额存入区国土规划局征地补偿款预 存户，专款专用自征地获上级批准并发布《征收土地公 告》之日起三个月内，区国土规划局应将土地补偿费、安 置补助费、青苗补偿费、地上附着物（除房屋）补偿费从 征地补偿款预存户划付到镇（街）的征地补偿款账户，再 由镇（街）将补偿资金兑现给被征地单位具备预付条件 的，可预付到补偿对象在银行开具的实名账户第十条 本办法规定之外的其他任何单位或个人，均不得直接与被征地单位协商集体土地征收和补偿事宜第二章 土地补偿、安置补助、青苗补偿第十一条 土地补偿、安置补助、青苗补偿由被征地 农民集体经济组织作为主体与属地镇（街）协商选定“综合 包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿一） 综合包干价方式补偿选择综合包干价方式补 偿的，根据我区各镇（街）经济发展状况，全区共划分为两个地区类别，各镇（街）按照相应地区类别实施综合包 干价补偿（详见附件 1）二） 实地清点 计价方式补偿选择实地清 点计价方 式补偿的，土地补偿费和安置补助费在不低于广东省征地补偿保护标准的基础上，按照附件 2-1规定的标准执行，青苗根据实地清点数虽及附件 2-2、2-3、2-4规定的标准执行。

第十二条 土地补偿费和安置补助费按照全员共有的 原则在被征地农民集体经济组织内部按规定统筹分配使 用，青苗补偿对象原则上为其所有权人，上述补偿款由镇（街）负责支付给被征地单位苗圃、花圃内的苗木、花卉、盆景等由其所有权人自 行处理，只作搬迁费补偿，搬迁费由有资质的评估机构评 估确定，评估费由征地单位支付被征地农民集体经济组 织选定综合包干价方式补偿的，征地单位不再另行支付搬 迁费，即搬迁费从综合包干价补偿款中划出补偿给相关的 所有权人经评估确定的搬迁费超出 3万元/亩的，超出部分由征地单位补足，在征地总成本中列支被征地农民集 体经济组织选择实地清点计价方式补偿的，搬迁费由征地 单位支付第十三条 青苗在镇（街）规定期限内由其所有权人自行处理，逾期未处理的可由镇（街）统一处理第十四条 同一征地项目的征地范围跨越不同地区类 另U的，按相应地区类另U的补偿标准执行第三章 地上附着物补偿第十五条 本办法所称地上附着物，是指附着在被征 收农民集体土地上除房屋外的瓦房、瓦棚、水井、坟墓等 一般附着物第十六条 地上附着物由被征地农民集体经济组织作 为主体与属地镇（街）协商选定“综合包干价”或者“实地清 点计价”两种方式之一进行补偿。

一） 综合包干价方式补偿由属地镇（街）按照 1.8万元/亩标准支付给被征地农民集体经济组织二） 实地清点计价方式补偿属地镇（街）组织人 员清点地上附着物，根据实地清点数虽及项目内容按照附件3规定的标准进行补偿第十七条地上附着物补偿对象原则上为其所有权 人地上附着物在镇（街）规定期限内由其所有权人自行 处理，逾期未处理的可由镇（街）统一处理第四章 被征地农民养老保险第十八条 为保障我区 被征地农民的长远生计，被征 地农民养老保险费由征地单位全额负担，征地单位统一按 照《转发省人力资源社会保障厅关于进一步做好我省被征地农民养老保障工作意见的通知》 （粤府办〔2010〕41号）和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城乡居民基本养老保险实施办法的通知》 （穗府办〔2014〕66号）规定的第五档4.14万元/人标准执行，具体参保人数以人力资源和 社会保障部门核定为准第十九条 办理被征地农民养老保险具体工作由区人力资源 和社会保障局负责，征地单位按照区人力资源和社 会保障局的规定拨付养老保险费第五章 留用地安置第二十条 留用地按实际征地面积的 10 %安排2008年7月13日［增城市征收土地管理暂行办法（增府〔 2008〕13号）实施］前已发生的历史征地，有书面约定的，按书面 约定履行，没有书面约定的，无需安排留用地。

第二十一条 留用地安置可采取实地留用、 货币折算、物业置 换等方式兑现，具体操作按照省、市、区的有关规 定执行第六章 房屋补偿第二十二条房屋补偿包括房屋基准补偿、房屋区位 补偿、搬迁补助、临时安置补助 、停产停业损失补偿房屋补偿对象原则上为其所有权人第二十三条 房屋基准补偿是结合房屋建筑情况及房屋用途等因素，按本办法核定的房屋补偿面积与房屋基准 补偿标准相乘计得，也可通过评估方式确定通过评估方式确定 房屋基准补偿的，由镇（街）与被 征收人协商共同委托有资质的评估机构按房屋重置成本法 进行评估，评估时点为《征收土地预公告》发布之日评 估费由征地单位支付第二十四条 征收集体土地上房屋应当先认定房屋补 偿面积房屋补偿面积由 基础补偿面积 和超建面积按照一定比 例进行折算，超建面积指虽然存在权属瑕疵但为尊重 历史事实给予所有权人适当补偿的面积房屋补偿面积计算公 式为：房屋补偿面积 =基础补偿面积X 1.0+超建面积x 0.9各类别房屋基础补偿面积和超建面积认定方式如下：1. 有农民集体土地房地产权证 （不动产权证书） 的房屋，房屋实测建筑面积在房屋所有权证记载的建筑面积以内的部分为基础补偿面积；实测建筑面积超出房屋所有权证记 载面积的部分为超建面积。

2. 有政府或行政主管部门核发的农民集体建设用地使 用证、宅基地证等法定土地权证之一的房屋，房屋实测建筑面积在土地权证记载面积 3.5倍以内的部分为基础补偿面积，超出部分为超建面积3. 无法定土地权证但经镇级或以上人民政府核发的准 建证明批准建设的房屋，房屋实测建筑面积在批准建设面积以内的部分为基础补偿面积，超出部分为超建面积4. 无任何权属证明的房屋， 实测建筑面积全部纳入超建面积范畴以上确定房屋补偿面积以《征收土地预公告》发布之 日为标准时点，凡在《征收土地预公告》发布之后未经政 府有关部门批准建设的房屋，不予补偿第二十五条 房屋基准补偿标准核定需先对房屋用途及各用途相应面积进行认定 本条认定的各用途房屋面积， 作为各用途房屋后续补偿和安置的依据（一） 房屋用途、面积认定：1. 商业用 途面积：被征 收房屋 的房地 产权证 记载的商 业面积或记载商住、综合用途中的商业面积如房地产权证或申办规划许可的档案材料中未明确区分商业和居住用 途面积的商住房屋，按首层面积认定为商业面积2. 住改商 面积：能提供 合法有 效的工 商营业执照，并 实际正在营业的房屋，按房屋首层面积确定，但只限于房屋进深15米以内部分。

3. 除以上两种用途外的居住、工业、综合（不包括其 中的商业部分）、体育、教育等其他用途的面积，采用相同的系数核定房屋基准补偿标准临时建筑不得认定为居住 用途4. 上述各种用途面积由镇（街） 、测绘单位与被征收人 共同确认二） 房屋基准补偿标准的核定：房屋基准补偿标准按被征收房屋的结构、装修等级等情况设定相应的补偿基准（详见附件 4）乘以相应的系数确定，该系数根据前款按房屋不同用途认定结果为基础设定其中商业用途系数为 3.0 , “住改商”房屋系数为2.0 ,居住、工业、综合（不包括其中的商业部分） 、体育、教育等其他用途的房屋系数为 1.0计算公式为：房屋基准补偿标准=房屋补偿基准x （商业用途面积x 3.0+住改商面积x 2.0+居住等其他用途面积x 1.0 ） /实测总建筑面积第二十六条 房屋区位补偿是对农村宅基地使用权按照对应区位补偿标准进行的补偿，具体如下：（一） 有农民集体土地房地产权证（不动产权证书） 、农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证，以及镇级或以上人民政府核发的准建证明的房屋，区位补偿 标准为南部地区（ 荔城街、增江街、朱村街、永宁街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇） 2200元/平方米、北部地 区（小楼镇、派潭镇、正果镇） 2000元/平方米。

除有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）的房 屋或政府行政主管部门核发的农民集体建设用地使用证、 宅基地证等法定土地权证之外的房屋，区位补偿标准为 1600元/平方米二） 区位补偿金额由区位补偿标准与对应的区位补 偿面积相乘计得房屋区位补偿面积按以下办法确定：一是土地证载面 积比房屋实际占地面积大的，按土地证载面积核定；二是 土地证载面积比房屋实际占地面积小的，按房屋与土地直 接接触的基底面积核定，以测绘单位实际测定为准三） 被征收人确定选择联排式住宅安置的，区位补 偿应当相应核减，核减金额由安置住宅对应的区位补偿标 准与安置住宅基底面积相乘计得第二十七条房屋搬迁补助费按被征收房屋面积（除 工业用途面积外）乘以 25元/平方米计算，如计得的搬迁补助费低于 3000元的，按 3000元计算同一栋房屋的搬 迁补助费不得高于 8000元房屋搬迁补助费包含、 有 线。