浙江宁波汉德城项目定位报告.ppt

汉德城项目定位报告项目概述及区域概况v汉德城位于江东区，东临兰亭路，南面为规划路樟树街，西面为银晨国际，北面紧邻城市主干道惊驾路，毗邻东部新城v项目一公里内有中兴泰富、世纪东方、新天地、东城国际、天港禧悦酒店等，商务、商业氛围浓v项目北侧有占地6万多方的福明公园，南侧有江东公园，且项目规划有大面积中庭绿化景观，使得景观资源利用最大化v公交306、512、30、517路可直达本项目项目离已开通的地铁1号线福明路站仅1000米，交通便利周边主要商业项目租价幸福苑小区底商幸福苑小区底商3.9元元/平平/天天仙峰仙峰环合中心合中心1F 5元元/平平/天天2F 3元元/平平/天天3F 2元元/平平/天天港隆港隆时代广代广场1F 2.9元元/平平/天天2F 2.67元元/平平/天天3F 2.5元元/平平/天天4F 2.33元元/平平/天天银晨国晨国际1F 2~3元元/平平/天天2F 1.1元元/平平/天天世世纪东方广方广场B1 6.5元元/平平/天天1F 10~12元元/平平/天天2F 8元元/平平/天天3F 3元元/平平/天天宁宁东路沿街商路沿街商铺2.1~2.6元元/平平/天天星河花园商星河花园商铺尚未尚未对外租售外租售泰富广泰富广场3元元/平平/天天周边商业项目业态及物业概况项目名称项目名称地理位置地理位置体量体量项目类型项目类型商业业态商业业态世纪东方广场江东区 西自福明路，南临中山东路，北至后塘河，东至河道249798㎡商住楼、写字楼、商业一站式综合商业（包括：电影院、KTV、百货、健身、电玩、中型超市、家电城、服饰、餐饮）港隆时代广场高新区 江南路与沧海路交汇处194546㎡商业家居广场、大型超市、电影院、商业街（售后返租）仙峰环合中心江东区 东部新城惊驾路与海晏路交界处65921㎡写字楼、商铺暂无商家入驻银晨国际江东区 福明路惊驾路交叉口90000㎡别墅、写字楼、商铺商务配套（包括：餐饮、银行、商务酒店）泰富广场江东区 桑田路以东、民安路以南、后西河以西、规划惊驾路以北138600㎡写字楼、商业大型超市、餐饮、健身、汽车4S店本项目定价策略v结合项目周边的租金情况，建议本项目租金定价如下：D栋展示面相对较差沿街5套建议租金均价X元左右/平/天；里面5套建议租金均价X元/平/天。

C栋写字楼下面有少量商铺，但是位置相对A、B栋较偏僻，建议： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天B栋位于十字路口，展示面绝佳，建议： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天，3F租金X元左右/平/天4~8F租金可以总价的形式具体与酒店承租方商议面谈定价策略补充楼栋楼栋层数层数面积（㎡）面积（㎡）A栋写字楼（8层）902.17商业（2层）850B栋酒店（5层）980.2商业（3层）2167C栋写字楼（25层）680商业（2层）850D栋独栋商业（2层）364.9地下车库386个机动车位在实际招商中，可根据不同对象制定灵活招商政策，针对一些品牌度高、带动作用强的商家，可以根据商谈情况，给予一定的优惠例：降低租金、送装修期、免租期等）；考虑到商业2到3年的养商期，主力店及重要品牌店租期8~15年，其他一般3~5年；普通商家租金从第三年开始递增5%，合同到期后租金根据市场情况而定业态定位v商业类型划分从商业消费者的行为模式切入，可将复杂多样的商业分为三种类型：业态类别业态类别主要特征主要特征具体业态具体业态本项目适宜性本项目适宜性功能型（社区商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。

当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印、银行、邮局等由于本项目周边存在着较多的成熟社区，故有少部分适宜替代型（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往小型休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如小型购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等基本不适宜目的地型（中高端商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素，消费的独特性才是消费者所看重的当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、酒吧、名流会所、展览馆等适宜v商业业态定位以目的地型商业为发展目标，重点打造以特色餐饮、健身、SPA会所、休闲茶饮、主题商务酒店等为主力店的综合型高档次的商务、休闲城同时，由于本案较大体量的办公及酒店有配套方面的需要，可以少量选择部分邻里商业业态，如银行、精品便利店等作为本项目的基础配套打造以主题酒店+甲级办公为核心，集高端商务休闲、特色品牌餐饮于一体的顶级综合商业各业态可承受租金分析——餐饮类 餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。

餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段各业态可承受租金分析——休闲娱乐类 从休闲娱乐业态来看，以承受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金水平和3—5元/平米/天租金水平的商户各占20%休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态目前诸多新建购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售创造更多的商业利润部分原有的购物中心也在借助调整来达到增加娱乐、休闲比重的目的休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低各业态可承受租金分析——生活服务类 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。

而能接受高于市值租金的商户仅占20%生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱报告完毕报告完毕 谢谢！谢谢！赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产商学院商业地产商学院”，海量专业资料每日更新中，海量专业资料每日更新中！！资料下载地址： 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送。