商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述.doc

范文最新推荐------------------------------------------------------1 / 23商品住宅定价与价格策略探讨+文献综述摘要这些年房价问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题国内关于商品住宅的定价及其价格策略也成了最具争议性的问题，住宅定价不仅关系到产品能否为消费者接受，也关系到开发商投入资金的回收、利润的实现实践表明，合理的定价策略直接影响到楼盘的销售速度、资金回笼程度，以便实现开发商的最大利益首先，本论文从对商品住宅价格的相关理论出发，从开发商和消费者角度分析各因素对房价的影响，从而引出一些列商品住宅的定价方法，如：市场比较法、成本导向法、收益还原法、竞争导向定价法、顾客导向定价法等在对定价方法研究的同时，结合不同方法的适用情况和运用技巧进行比较然后，通过对商品住宅价格策略的重要性、制定依据及常见的价格策略方法等理论知识的探究，并结合具体实例，分析定价方法与各种价格策略的适用情况及效应6868关键词：商品住宅；定价；价格策略AbstractThese years, housing problem is not only an economic problem, but also a social problem. The domestic price of commercial housing and the price strategy has become the most controversial issues, housing price is not only related to the products whether be accepted by consumers, is also related to the developers recovery funds and realization of profit. Practice shows that, reasonable pricing strategy directly affect property sales pace, the withdrawal from circulation of funds, to maximize benefits of developers.First,this paper from the theory of commodity housing price, analyses each factor influcing on prices from developers and consumers perspective. Which leads to some residential commodity pricing methods such as: market comparison approach, cost guiding method, income capitalization method,competition oriented pricing, ---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------3 / 23customer - oriented pricing etc.In the study of pricing method at the same time, with the different method of application condition and application techniques. And then ,through the theoretical knowledge of the study about the importance of the commodity housing price strategy and common pricing methods based on the concrete examples to analyze a variety of price strategy application and its characteristics and effects. 4.2.1 总体定价策略 204.2.2 全营销过程中的价格策略 224.2.3 时点价格策略 244.3 正确运用价格策略 254.4 商品住宅不同状态下的价格策略 26  4.4.1 旺销状况下采用 “低开高走”264.4.2 滞销状况下采用 “差别定价法”274.5 价格策略中的创新 275 实例分析 295.1 项目简介 295.2 市场分析 305.2.1 上海商品住宅市场情况 305.2.2 竞争市场分析 315.2.3 定价目标 315.2.4 目标客户分析 315.3 价格确定 32---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------5 / 235.3.1 均价的推导 325.3.3 调整垂直、水平价差 345.3.4 价格策略 355.4 浦江坤庭目前发展状况 326 结论 38绪论这些年，房价过高已成为国人共识，住房成为许多市民的不可承受之重，“房奴 ”、“蜗居”等新词的背后包含太多人的辛酸痛楚。

衣、食、住是人类生存的基本需要，住房更关乎国计民生，房价问题不仅是一个经济问题，更是一个社会问题国内关于商品住宅的定价及其价格策略也成了最具争议性的问题，住宅定价不仅关系到产品能否为消费者接受，也关系到开发商投入资金的回收，利润的实现因而在项目启动阶段就要对住宅定价进行详细而又周密的策划，而运营阶段最重要的莫过于住宅的价格策略从开发商角度来看，商品住宅的定价要充分考虑到商品住宅的成本价格、市场价格和有效需求价格之间的变化关系但是，三者中商品住宅的成本价格是从房地产商品开发生产、供给这一角度出发的，其公式为：房地产成本价格=总开发成本 +开发商利润+销售税费成本价格在开发商对住宅定价时起引导作用，当市场销售价格过分高于成本价格和有效需求价格时，会导致楼市低迷比如：2012 年温州某一开发商先开发了一批 180 平方米的精装修户型，均价达到26000~27000 元/平方米，结果销售不佳，后来第二期主打毛胚房，价格是 21000 元/ 平方米，但是由于附近的绿城楼盘，开盘价也只有 20000 元/平方米，所以销售依旧不佳过高的定价导致了市场极寒情况，而后为了“跑量”回笼资金，促进市场良性循环，又将价格大幅度下降，甚至亏本售出。

对开发商来说，一个合理的定价是胜利的第一步，---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------7 / 23而在市场销售过程中，定价策略也直接影响到楼盘的销售速度、资金回笼程度纵观我国房地产市场，面临如下两个问题一是房地产泡沫与过度投机中国科学院预测科学研究中心发布，2013 年中国全国商品房平均销售价格为人民币 6200 元/平方米左右，同比上升 7.6%同时利用指标分析法，采用房地产开发与固定资产投资比、房价收入比、租售比、空置率四个指标进行分析，得出房地产泡沫特征已经显而易见二是商品房空置率高例如， 2012 年 10 月底，国家统计局最新数据显示，全国商品房空置面积 1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积 6204 万平方米全国空置率已达到 26％，大大超过国际公认的 10％的警戒线以上问题显示，我国商品住宅的现状是一方面价格持续上涨，另一方面空置商品住宅也不断上涨这个现状将会导致房价“虚火”或企业经营失利。

因此，合理的商品住宅定价及适用的价格策略也是开发商迫在眉睫的任务价格策略在市场和经济活动中的重要的地位主要体现在：第一，价格直接影响企业盈利目标的实现第二，价格是市场竞争的重要手段第三，当代企业市场营销环境急剧变化，迫使企业日益重视价格策略制定一个合适有效的价格策略，开发商首先根据供求规律和市场的局面从常用的价格策略中选择适宜的策略，如总体价格策略、全营销过程价格策略和时点价格策略然后，根据销售市场的不同状况，选择“低开高走”、“高开低走”或“差别定价法”合理的定价可以为开发商带来更高的利润，而适用的价格策略也可以为开发商以后的开发具有普遍使用和指导意义虽然非价格竞争在市场中居于越来越重要的地位，但这并不否定价格策略在市场中的中心地位实践也表明，合理的定价策略直接影响到楼盘的销售速度、资金回笼程度，以便实现开发商的最大利益因此本文将从商品住宅价格的相关理论出发，分析各因素对房价的影响，并针对商品住宅定价方法、技巧的比较，结合市场状况探讨商品住宅具体的定价方法，最后提出具体的价格策略 ---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------9 / 23从理论上我们可看出这三个价格的关系是：成本价格(开发商)≤ 市场价格 ≤有效需求价格(消费者) 。

一般情况下，商品住宅唯有这种关系，才能交易成功但是，由于目前我国居民收入相对房价偏低，在许多城市，有效需求价格低于市场价格，甚至低于成本价格这就解释了为何很多一线城市的居民不想买房，城市居民感到房价高的原因2.2 商品住宅价格的构成商品住宅价格由很多部分构成，主要分为三大部分：商品住宅成本、利润和税金、价差部分商品住宅基准（基本）价格=（成本 +利润+税金）&pide;商品住宅建筑面积2.2.1 商品住宅的成本成本=土地使用权取得费+住宅开发成本+住宅开发期间费用  其中，土地使用权取得费根据取得方法不同，所含费用不同商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权时，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和住宅开发成本中细分为，前期工程费，包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出；建筑、安装工程费、设备费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等；附属工程费，包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费；开发间接费，指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用；其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

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