广州十一楼市市场监测报告.ppt

9/16/2024120092009年年1010月月价值重估价值重估 平衡再构平衡再构——2009年十一市场监测报告年十一市场监测报告9/16/20242市场背景市场背景““十十·一一””楼市实时监测楼市实时监测四季度楼市走势研判四季度楼市走势研判9/16/20243市场背景市场背景09年十一市场监测报告三季度新增信贷额有所回落三季度新增信贷额有所回落n三季度新增信贷大幅回落，前三季度总计达三季度新增信贷大幅回落，前三季度总计达8.518.51万亿，全年新增信贷有望接近万亿，全年新增信贷有望接近1010万万亿09年十一市场监测报告二套房贷收紧，买家观望情绪抬头二套房贷收紧，买家观望情绪抬头n6 6月月2222日，银监会印发日，银监会印发《《关于进一步关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知加强按揭贷款风险管理的通知》》，，重申要严格遵守二套房贷的有关政重申要严格遵守二套房贷的有关政策策n通知下发后，杭州、福州、成都、通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市叫停各种违规贷上海、南京等城市叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策款行为，收紧二套房贷政策n由于担心政策的收紧将对市场造成由于担心政策的收紧将对市场造成较大影响，在前景不明朗下，买家较大影响，在前景不明朗下，买家观望情绪有所加重。

观望情绪有所加重09年十一市场监测报告银行实际操作仍较宽松，对市场影响有限银行实际操作仍较宽松，对市场影响有限n不同银行的实际操作差异大，房贷不同银行的实际操作差异大，房贷仍是大力争取的优质业务仍是大力争取的优质业务n由于部分银行的放贷指标用完，对由于部分银行的放贷指标用完，对二套房贷可能从严执行，但在开发二套房贷可能从严执行，但在开发商的配合下，大多能从其他银行获商的配合下，大多能从其他银行获得贷款优惠得贷款优惠n因此，二套房贷收紧暂时未对市场因此，二套房贷收紧暂时未对市场造成太大的影响造成太大的影响09年十一市场监测报告新增供应跟不上市场销售新增供应跟不上市场销售n20092009年年6 6月份开始，月份开始，20082008年的市场调整年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得每月导致企业普遍减少开工量，使得每月新增供应跟不上市场销售商品住宅新增供应跟不上市场销售商品住宅批准预售面积和销售面积的比例只有批准预售面积和销售面积的比例只有0.330.33，，8 8月份更低至月份更低至0.090.09数据来源：广州市国土资源及房屋管理局数据来源：广州市国土资源及房屋管理局09年十一市场监测报告供应呈不断减少的趋势供应呈不断减少的趋势n二季度开始，广州市全市，尤二季度开始，广州市全市，尤其是中心四区，总体供应呈现其是中心四区，总体供应呈现大幅减少的趋势。

大幅减少的趋势数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告商品住宅成交呈现商品住宅成交呈现“量减价升量减价升”的局面的局面n受供应不足的影响，受供应不足的影响，广州全市商品住宅广州全市商品住宅呈现呈现“量减价升量减价升”的局面数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告高端住宅成交比例上升高端住宅成交比例上升n高端住宅每月新增供应高端住宅每月新增供应波动较大，波动较大，1-8月批准预月批准预售面积和销售面积的比售面积和销售面积的比例为例为0.8，跟大市相比，，跟大市相比，新增供应与市场销售处新增供应与市场销售处于较为均衡的局面；于较为均衡的局面；n高端住宅成交主要集中高端住宅成交主要集中在天河区的珠江新城及在天河区的珠江新城及汇景新城汇景新城数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告十一市场背景小结十一市场背景小结大的宽松政策下，货币政策适度收紧大的宽松政策下，货币政策适度收紧缺货（余货不多、上市的新货跟不上市场销售）缺货（余货不多、上市的新货跟不上市场销售）受供应影响，成交大幅下降受供应影响，成交大幅下降9/16/202412““十十·一一””楼市实时监测楼市实时监测9/16/202413————供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月————中心城区新盘成为全城成交热点中心城区新盘成为全城成交热点市场供应营销策略客户需求产品价格20092009年年““十十··一一””大市概况：大市概况：————价格大幅上升价格大幅上升————市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过过0707年楼价高位年楼价高位————量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交————广告投放历史最高，促销优惠力度减弱广告投放历史最高，促销优惠力度减弱 9/16/202414————供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月————中心城区新盘成为全城成交热点中心城区新盘成为全城成交热点市场供应营销策略客户需求产品价格20092009年年““十十··一一””大市概况：大市概况：————价格大幅上升价格大幅上升————市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过过0707年楼价高位年楼价高位————量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交————广告投放历史最高，促销优惠力度减弱广告投放历史最高，促销优惠力度减弱 09年十一市场监测报告说明说明n可售货量可售货量指已取得预售证的货量，加上在售余货指已取得预售证的货量，加上在售余货; ;n在售货量在售货量指可售货量剔除指可售货量剔除““未推售新货未推售新货””的实际在售货量；的实际在售货量；n未推售货量未推售货量指已取得预售证，但没有发售的新货量；指已取得预售证，但没有发售的新货量；n统计时间为统计时间为2009.9.1-2009.10.82009.9.1-2009.10.8，以下统称，以下统称““十十··一一””黄金月黄金月09年十一市场监测报告供货最少的黄金月供货最少的黄金月n本次黄金月在售货量只本次黄金月在售货量只有有2.52.5万套，为近三年万套，为近三年黄金月中最少的；黄金月中最少的；n忽略忽略0909年年““五一五一””黄金黄金月的供货，月的供货，海珠区、番海珠区、番禺区禺区本个黄金月的供应本个黄金月的供应变化不大，较为充裕；变化不大，较为充裕；n天河区、白云区、黄埔天河区、白云区、黄埔区、南沙区及萝岗区区、南沙区及萝岗区的的供应较之前几个黄金月供应较之前几个黄金月明显减少明显减少。

合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告广州广州全市全市在售货量只有在售货量只有2.5万套万套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：n广州全市广州全市““十十··一一””期间商品住宅在售货期间商品住宅在售货量约量约2.52.5万套万套；；n约约87008700套套具备销售条件的具备销售条件的新货新货由于新盘未由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售在本个黄金销售档期没有公开发售数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告市中心市中心在售货量约在售货量约8800套套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：n广州中心组团广州中心组团““十十··一一””期间商品住宅实际供应约期间商品住宅实际供应约88008800套套；；n约约46004600套套具备销售条件的具备销售条件的新货新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售。

客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售09年十一市场监测报告新增预售供应最多的黄金档期新增预售供应最多的黄金档期n20092009年年““十一十一””期间，广州全市新增预售供应（含期间，广州全市新增预售供应（含9 9月份新增预售，但月份新增预售，但没有推售的产品）近没有推售的产品）近150150万平方米，其中中心城区万平方米，其中中心城区9797万平方米，为自万平方米，为自20062006年以来新增预售供应最多的黄金销售档期年以来新增预售供应最多的黄金销售档期数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告实际在售新货超过实际在售新货超过1.3万套，集中在中心城区万套，集中在中心城区合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：n20092009年年““十一十一””期间广州全市期间广州全市新货充新货充裕裕，超过，超过1300013000套（包括十一前具备预套（包括十一前具备预售条件，但没有推出产品），主要集售条件，但没有推出产品），主要集中在花都区、海珠区、白云区；中在花都区、海珠区、白云区；n个盘方面，主要集中在星河湾海怡半个盘方面，主要集中在星河湾海怡半岛、恒大绿洲、江南新苑、翠城花园、岛、恒大绿洲、江南新苑、翠城花园、雅宝新城、祈福生活无限等项目，新雅宝新城、祈福生活无限等项目，新推货均超过推货均超过500500套套数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告中心四区中心四区10全新盘首推，市场重心偏向市区全新盘首推，市场重心偏向市区n合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 20092009年年““十一十一””期间，广州市全新期间，广州市全新盘上市（包括虽取得预售证，但十一期间开放板房参观）盘上市（包括虽取得预售证，但十一期间开放板房参观）1616个楼盘，接近个楼盘，接近48004800套，其中套，其中广州市中心（天河、海珠、荔湾、越秀）就占了广州市中心（天河、海珠、荔湾、越秀）就占了1010个个，约，约22002200套货套货9/16/202422————供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月————中心城区新盘成为全城成交热点中心城区新盘成为全城成交热点市场供应营销策略客户需求产品价格20092009年年““十十··一一””大市概况：大市概况：————价格大幅上升价格大幅上升————市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过过0707年楼价高位年楼价高位————量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交————广告投放历史最高，促销优惠力度减弱广告投放历史最高，促销优惠力度减弱 09年十一市场监测报告根据市场研究部的监测数据显示根据市场研究部的监测数据显示n在在20092009年年7 7、、8 8月市场推货沉寂后，月市场推货沉寂后，9 9月月适逢适逢““国庆国庆6060周年周年””和和““中秋中秋””8 8天长假，楼天长假，楼盘集中推广和展示形象，广州住宅广告投放接近盘集中推广和展示形象，广州住宅广告投放接近1.081.08亿，创下单月历史新高。

亿，创下单月历史新高9月住宅推广密集，月住宅推广密集， 1.08亿广告投放创历史新高亿广告投放创历史新高（统计范围：广州十区住宅性质物业统计媒体：广日、南都、新快、信息）数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告9月广告投放强度月广告投放强度125万元万元/个，同样创历史新高个，同样创历史新高n20092009年年5 5月开始，广告投放强度不断加大，月开始，广告投放强度不断加大，9 9月月更突破四年来高位，达到更突破四年来高位，达到125125万元万元/ /个n““三季度成交出现下滑三季度成交出现下滑””及及““9 9月大批新货集中推广月大批新货集中推广””是广告强度加大的主要原因是广告强度加大的主要原因投放强度=投放费用/投放个数）（统计范围：广州十区住宅性质物业统计媒体：广日、南都、新快、信息）数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告9月广告投放月广告投放86个盘，白云投放费用最高个盘，白云投放费用最高n20092009年年9 9月全市推广个盘数为月全市推广个盘数为8686个，比个，比20082008年年9 9月的月的108108个减少个减少2222个，但投放费个，但投放费用用1.081.08亿，同比却增长亿，同比却增长15%15%。

n今年今年““十一十一” ” 个盘推广量较密集的区域个盘推广量较密集的区域分布于分布于海珠、天河、白云、花都海珠、天河、白云、花都n投放费用较大的区域分布于投放费用较大的区域分布于白云、花都、白云、花都、番禺、天河番禺、天河统计范围：广州十区住宅性质物业统计媒体：广日、南都、新快、信息）09年十一市场监测报告恒大绿洲、海怡半岛、玖珑湖投放费用最高恒大绿洲、海怡半岛、玖珑湖投放费用最高n广告投放广告投放20强中品牌发展商楼盘占强中品牌发展商楼盘占13个，可见品牌发展商实力雄厚个，可见品牌发展商实力雄厚n恒大绿洲恒大绿洲是今年恒大打造的重头戏，投放费用最高，达是今年恒大打造的重头戏，投放费用最高，达1766万元n投放三强的投放三强的恒大绿洲、星河湾海怡半岛、玖珑湖恒大绿洲、星河湾海怡半岛、玖珑湖开盘旺销，开盘旺销，可见广告投放策略凑效可见广告投放策略凑效数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告品牌房企延续品牌房企延续““联展联展””策略，共贺中国策略，共贺中国6060华诞华诞合生、万科、保利合生、万科、保利十一联展广告十一联展广告09年十一市场监测报告珠江、合景、新世界珠江、合景、新世界十一联展广告十一联展广告品牌房企延续品牌房企延续““联展联展””策略，共贺中国策略，共贺中国6060华华诞诞09年十一市场监测报告广州南、北两大顶级豪宅广州南、北两大顶级豪宅“十一十一”争艳争艳新鸿基玖珑湖新鸿基玖珑湖——传奇相遇传奇相遇 非偶然所成非偶然所成星河湾海怡半岛星河湾海怡半岛——不曾不再的私家半岛不曾不再的私家半岛09年十一市场监测报告“常规折扣、一口价常规折扣、一口价”为主，额外优惠不多，促销力度减弱为主，额外优惠不多，促销力度减弱9/16/202431————供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月————中心城区新盘成为全城成交热点中心城区新盘成为全城成交热点市场供应营销策略客户需求产品价格20092009年年““十十··一一””大市概况：大市概况：————价格大幅上升价格大幅上升————市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过过0707年楼价高位年楼价高位————量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交————广告投放历史最高，促销优惠力度减弱广告投放历史最高，促销优惠力度减弱09年十一市场监测报告与与“五一五一”相比，楼价大幅上升相比，楼价大幅上升n楼价升幅明显楼价升幅明显，普遍在，普遍在15%15%以上。

以上n市中心市中心及及亚运亚运周边、周边、白云新城白云新城周边的楼盘（含高端住宅）升周边的楼盘（含高端住宅）升幅最大，普遍升幅在幅最大，普遍升幅在15%~40%15%~40%；；n外围外围区域的价格补涨现象明显区域的价格补涨现象明显 ，普遍升幅在，普遍升幅在20~30%20~30%；；n外围别墅外围别墅升幅升幅10~20%10~20%备注：价格调整为当前售价与备注：价格调整为当前售价与09年五一年五一期间对比期间对比09年十一市场监测报告与与07年年“十一十一”相比，各板块差异较大相比，各板块差异较大n市中心市中心物业、物业、亚运亚运及及白云新白云新城城周边物业（高端住宅除外）周边物业（高端住宅除外）已回复到甚至已回复到甚至超过超过0707年楼价年楼价高位；高位；n外围外围物业（高端住宅除外）物业（高端住宅除外）基本基本回复回复到到0707年楼价高位；年楼价高位；n高端住宅高端住宅( (含别墅含别墅) )与与0707年楼年楼价高位相比，还存在一定差价高位相比，还存在一定差距备注：价格调整为当前售价与备注：价格调整为当前售价与07年十一年十一同期对比同期对比9/16/202434————总体供应充裕，去库存消化为主总体供应充裕，去库存消化为主————优质物业优质物业+ +外围低价物业充分满足不同客户需求外围低价物业充分满足不同客户需求市场供应营销策略客户需求产品价格20092009年年““十十··一一””大市概况：大市概况：————价格大幅上升价格大幅上升————市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过过0707年楼价高位年楼价高位————量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交————广告投放历史最高，促销优惠力度减弱广告投放历史最高，促销优惠力度减弱09年十一市场监测报告量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交城市核心地段城市核心地段的价值认同的价值认同江景江景( (优质景观优质景观) )的升值潜力的升值潜力亚运村、白云新城亚运村、白云新城对周边片对周边片区的带动升值潜力区的带动升值潜力地铁沿线地铁沿线对居住价值的提升对居住价值的提升高性价比高性价比产品价值的认同产品价值的认同成交主要来自对成交主要来自对价值认同价值认同、、以及对这种价值的以及对这种价值的后市看好后市看好09年十一市场监测报告市场主流成交价值分布市场主流成交价值分布09年十一市场监测报告量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交“江南新苑”新货市中心市中心“翠城花园”新货“珠江都荟”新货“荔江美筑”新货09年十一市场监测报告市场热点——江南新苑江南新苑n项目规模：项目规模：占地10万㎡，总建40万㎡；n首推货量首推货量: : 696套洋房n产品：产品：四栋31-33层高层洋房n面积：二房面积：二房80-98㎡ 三房91-103㎡n均价：均价：1.5万/㎡ (含2500元/㎡装修)n优惠：优惠：国庆节黄金周之前登记可获额外9.8折优惠n发售时间发售时间: : 10月2日公开发售n成交情况：成交情况：国庆1-8日成交600600套左右09年十一市场监测报告市场热点——翠城花园翠城花园n项目规模：项目规模：占地16万㎡，总建60万㎡；n首推货量首推货量: : 810套洋房n产品：产品：首推17-19栋31-33层高层n面积：一房面积：一房63㎡ 二房77-90㎡ 三房93-104㎡n均价：均价：1.3万-1.4万/㎡ (含2500元/㎡装修)n优惠：优惠：国庆节黄金周之前登记可获额外9.8折优惠n发售时间发售时间: : 9月26日公开发售n成交情况：成交情况：10.1期间销售500500套左右09年十一市场监测报告市场热点——荔江美筑荔江美筑n项目规模：项目规模：占地1.88万㎡，总建6.7万㎡；其中住宅6栋，分两期开发n首推货量首推货量: : 1、2栋共119套n产品：产品：首期14-16层住宅n面积：面积：73-75㎡两房；90-107㎡三房n均价：均价：11000元/ ㎡（带2500元/㎡ 装修）n发售时间发售时间: : 9月26日首次公开发售n折扣折扣: :VIP登记95折+开盘当天98折n成交情况：成交情况：9月26日至国庆期间首批推货全部售罄，金额约1.11.1亿亿元09年十一市场监测报告市场热点——保利中宇广场保利中宇广场n项目规模：项目规模：占地1.14万㎡，总建7.3万㎡n首推货量首推货量: :B、C栋 270套n产品：产品：高层洋房n面积：面积：–83-98m2两房二厅60%；–97m2三房二厅20%；–151m2四房二厅20%n均价：均价：18000-24000元/m2(带装修)n优惠折扣：优惠折扣：97*98*99—20000元（开盘当天认购）n发售时间发售时间: : 9月26日n成交情况：成交情况：开盘首日成交超过190190套套，一日之内劲收4 4亿亿。

09年十一市场监测报告市场热点——珠江都荟珠江都荟n项目规模：项目规模：占地5779㎡，总建58405㎡n推出货量推出货量: : A1、A2栋共84套n产品：产品：高层洋房n面积：面积：–两房77-93m2–三房121m2n均价：均价： 23000元/m2（带4000元/m2装修）n优惠折扣：优惠折扣：付款折扣（一次性，商按98折）*额外98折n发售时间发售时间: : 9月26日n成交情况：成交情况：开盘成交近百套近百套，金额近二亿元09年十一市场监测报告市场热点——万科柏悦湾万科柏悦湾n项目地址：荔湾区大坦沙海角红楼旁项目地址：荔湾区大坦沙海角红楼旁n项目规模：项目规模：占地3.8万m2，总建13万m2 n在售货量：在售货量： –余货：余货：T4T4栋，共栋，共7676套套–新货：新货：T3T3栋，共栋，共5959套套n产品：产品：高层洋房n户型面积：户型面积：–两房80m2–小三房90m2–大三方95m2n售价：售价：实收均价14500元/平方(带装修)n装标装标：：（无对外报价）n优惠：优惠：面价×0.99折×0.998n发售时间：发售时间：T3栋2009年9月26日首度开售n成交情况：成交情况：9.26当天推售T3栋双数层单位，推售100套左右，成交30多套。

国庆期间共成交61套，金额超超80008000万万09年十一市场监测报告量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交9月26日开盘的“星河湾·海怡半岛”番禺板块番禺板块09年十一市场监测报告市场热点——星河湾星河湾·海怡半岛海怡半岛n项目地址：项目地址：番禺区洛溪岛东端n项目规模：项目规模：占地42万㎡，总建93万㎡n在售货量：在售货量：780套（部分户型合并销售）n产产 品：品：高层洋房，三面环江n户型面积：户型面积：–两房93m2–三房100m2–四房244-306㎡–五房480-518㎡n开盘时间：开盘时间：2009年10月26日n均价：均价：23000元/平方米（折实价）n装标：装标：豪华装修n优惠：优惠：开盘当天95折优惠，国庆期间97折，旧业主额外98折n成交情况：成交情况：–9月26日开盘，当天销售近200套，销售金额达10.9亿–9月26日至10月8日，累计销售286286套套，销售金额15.715.7亿亿09年十一市场监测报告量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交9月19日开盘的“俊怡御景花园”9月26日开盘的“祈福生活无限”花都新华板块花都新华板块09年十一市场监测报告市场热点——俊怡俊怡·御景花园御景花园n项目规模：项目规模：占地4.8万m2，总建12.2万m2 ；n推出货量推出货量: :首期小高层洋房共552套，现已推410套n产品：产品：小高层洋房n面积：面积： 三房：96㎡、118㎡ 四房：143㎡ 、149㎡n均价：均价：5300 (毛坯) n发售时间发售时间: : 公开发售9月19日n成交情况：成交情况：该盘开盘推出410套单位，当日成交近接近100%，超过400400套套，成交金额2.52.5亿亿09年十一市场监测报告市场热点——中房雅景湾中房雅景湾n项目规模：项目规模：占地7.5万㎡，总建24万㎡；n推出货量推出货量: : 领郡组团300套洋房n产品：产品：洋房n面积：面积：一房：66㎡ 两房：97㎡ 三房：145 ㎡ 五房：216 ㎡n均价：均价：6500 (毛坯)，交2万诚意金可获95折优惠，另外领辉组团剩余单位一口价处理（折合原价92折）n发售时间发售时间: : 公开发售9月16日n成交情况：成交情况：9月16日至国庆期间共成交150150套左右套左右09年十一市场监测报告量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交10月1日发售的“凤凰城·映山”广州东板块广州东板块09年十一市场监测报告市场热点——凤凰城凤凰城·映山映山n项目规模：项目规模：占地面积:667平方米n总户数总户数: :约7000户n在售货量：在售货量：全新映山别墅组团（凤扬苑）–新货：和院小墅和玲珑美墅，首推150多套n产品：产品：四孖联体别墅、双拼别墅n户型面积：户型面积：–和院小墅168-219m2–玲珑美墅214-253m2–部分类独栋双拼别墅327~357m2n售价售价：–和院小墅：毛坯9000元/m2；装修11500元/m2–玲珑美墅：毛坯12000元/m2；装修13500元/m2 （和院美墅毛坯约142万起，带装修约177万起；玲珑美墅毛坯200万起，带装修200万~500万）n开售时间：开售时间：2009年10月1日n优惠：优惠：商按97折，一次性96折n成交情况：成交情况：10月1日-5日成交4 4亿亿（对外）09年十一市场监测报告量减价升，新货上市再次助推市场成交量减价升，新货上市再次助推市场成交白云区白云区9月26日开盘的“恒大绿洲”9月26日开盘的“白云尚城”09年十一市场监测报告市场热点——恒大绿洲恒大绿洲n项目规模：项目规模：占地约15万m2，总建46万m2 n首推货量首推货量: : 772套n产品：产品： 5层、11层小高层和31层高洋房n户型面积：户型面积： - - 不望江小高层85-144平米–临江三房177-190m2–四房260-290㎡–五房410㎡n均价：均价：1.1万/㎡ (3000元装标)，优惠[面价×0.85折×0.98（一次性、商按）×0.99（3日内签约）n发售时间发售时间: : 2009年9月26日n成交情况：成交情况： 9月26日首次开盘推出1-18栋568套当天成交超95%以上。

当日成交金额超十亿元国庆推出的27/28栋120套，7号止共销售近90套，成交超八成从开盘至黄金周止共热销620620套套，成交金额超1212亿元亿元09年十一市场监测报告市场热点——白云尚城白云尚城n项目规模：项目规模：占地12万㎡ ，总建28万㎡ n首推货量首推货量: : H1，H2栋，共221套n产品：产品：高层洋房n户型面积：户型面积：–一房40m2–二房70-80m2–三房：90-120m2–四房：110-130m2n均价：均价：均价14000元/㎡ (2200元装标)，认筹送【3-5万】再享受98折付款*99折开盘优惠n发售时间发售时间: : 2009年09月29日n成交情况：成交情况：十一期间累计成交180180套套，成交金额2.22.2亿亿09年十一市场监测报告高端住宅高端住宅“十一十一”黄金月黄金月成交保持畅旺成交保持畅旺据合富辉煌集团市场研究部监测，今年高端市场成交显著活跃，其中：据合富辉煌集团市场研究部监测，今年高端市场成交显著活跃，其中：n““十一十一””前高端住宅供应放量，前高端住宅供应放量，8 8、、9 9月合计达到月合计达到36623662套套–新增预售高端货量：玖珑湖、汇景新城、星河湾海怡半岛、恒大绿洲、名悦、珠江都荟、丹顿阳光、高德置地公寓、保利中宇、骏景南苑、凤凰城映山、广雅剑桥郡、嘉富广场、誉品轩等n五一成交爆发，五一成交爆发，5 5月签约月签约11541154套，从十一前后市场成交观察，套，从十一前后市场成交观察，星河湾星河湾·海海怡半岛怡半岛的的热销，要到热销，要到10月网签才能体现，相信高端住宅的月网签才能体现，相信高端住宅的1010月签约保持畅旺月签约保持畅旺数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告n20092009年广州高端住宅市场份额自年广州高端住宅市场份额自2 2月连续月连续3 3个月保持在个月保持在1010％％左右后，左右后，5-85-8月升至月升至1717％％以上，以上，9 9月成交月成交21.221.2万平米，更跃升至万平米，更跃升至24%24%单月最高值单月最高值n高端住宅均价自高端住宅均价自2 2月逐渐走出底部，月逐渐走出底部，6 6月达最高值，月达最高值，9 9月均价月均价1576215762元，元，高出全市均价的高出全市均价的60%60%。

9月成交份额跃升至月成交份额跃升至24%数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告2009年年“十一十一”楼市小结楼市小结n在供应大幅减少，造成供求失衡下的情况下，房地产价值被重估；在供应大幅减少，造成供求失衡下的情况下，房地产价值被重估；n这种价值重估目前还没有被全面认同，十一楼市没有出现全面销售火爆的局面，这种价值重估目前还没有被全面认同，十一楼市没有出现全面销售火爆的局面，9月广州全市的网签只有月广州全市的网签只有68万平方米，与万平方米，与4月份的月份的91万网签面积差距较大万网签面积差距较大;预计预计10月份成交量大约在月份成交量大约在80-90万平方米，远低于万平方米，远低于5月份的月份的118万平方米；万平方米；n市场热点主要是那些中等户型的新货，能较好地控制总价，从整体市场中突围市场热点主要是那些中等户型的新货，能较好地控制总价，从整体市场中突围而出9/16/202457四季度楼市走势研判四季度楼市走势研判09年十一市场监测报告四季度政策预测——维持适度宽松的货币政策维持适度宽松的货币政策 n中国人民银行货币政策委员会中国人民银行货币政策委员会2009年第三季度例会中对四季度的工作部署明确：年第三季度例会中对四季度的工作部署明确：继续落实适度宽松的货币政策继续落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。

进一步理顺货币，保持政策的连续性和稳定性进一步理顺货币政策传导机制，保持银行体系流动性充裕，引导货币信贷合理适度增长政策传导机制，保持银行体系流动性充裕，引导货币信贷合理适度增长n中国银监会主席刘明康中国银监会主席刘明康10月月9日表示，目前还未摆脱全球性的金融危机，日表示，目前还未摆脱全球性的金融危机，谈论谈论经济刺激政策的退出还为时尚早经济刺激政策的退出还为时尚早 n因此预计短期内，对房地产的信贷政策不会有太大变化，四季度若部分银行的因此预计短期内，对房地产的信贷政策不会有太大变化，四季度若部分银行的放贷指标用完或将近用完，则对房地产的信贷支持力度会有所减弱放贷指标用完或将近用完，则对房地产的信贷支持力度会有所减弱09年十一市场监测报告四季度供应预测——四季度供应呈减少趋势四季度供应呈减少趋势n合富辉煌集团市场研究部的监测数合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：据显示：–2009四季度广州全市新增供应约180万平方米，虽然相比近四年同期有所减少，–供应大幅减少的区域主要是天河区及番禺区–供应明显增加的区域主要是荔湾区数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据09年十一市场监测报告四季度价格预测——高位运行，走势平稳高位运行，走势平稳n今年五月份以后，广州全市的成交均价已突破万元关口（今年五月份以后，广州全市的成交均价已突破万元关口（7月份成交均价为月份成交均价为9935元元/平方米，主要是因为当月成交大幅减少的前提下，花都的成交大幅增平方米，主要是因为当月成交大幅减少的前提下，花都的成交大幅增加从而拉低全市均价），加从而拉低全市均价），9月份更是达到月份更是达到11323元元/平方米的高位；平方米的高位；n预计十一后，楼价在短期急速拉升后，四季度缺乏上升动力；同时在大部分开预计十一后，楼价在短期急速拉升后，四季度缺乏上升动力；同时在大部分开发商已基本完成全年销售任务后，主动调价促销的可能性不大；加上四季度供发商已基本完成全年销售任务后，主动调价促销的可能性不大；加上四季度供应减少，供不应求的格局没有改变，预计楼价下调空间不大。

应减少，供不应求的格局没有改变，预计楼价下调空间不大09年十一市场监测报告四季度成交预测——四季度成交四季度成交200万平方米万平方米n前九个月，广州市十区网签为前九个月，广州市十区网签为77万平方米万平方米/月，由于四季度供应较往年同期有月，由于四季度供应较往年同期有一定幅度的减少，加上房价快速上涨抑制购房意愿，成交量较难回复上半年的一定幅度的减少，加上房价快速上涨抑制购房意愿，成交量较难回复上半年的水平（平均水平（平均86万平方米万平方米/月）月） ；；n由于四季度新货中，荔湾区的供应较以往大幅增加，白云区及花都区保持充足由于四季度新货中，荔湾区的供应较以往大幅增加，白云区及花都区保持充足的新货，加上年底是楼市促销及市民购房的旺季，预计四季度成交量仍可保持的新货，加上年底是楼市促销及市民购房的旺季，预计四季度成交量仍可保持200万平方米（平均万平方米（平均67万平方米万平方米/月）9/16/202462在供应大幅减少，造成供求失衡下的情况下，房地产价在供应大幅减少，造成供求失衡下的情况下，房地产价值被重估；值被重估；这种失衡的供求局面及高位运行的楼价还会延续到四季这种失衡的供求局面及高位运行的楼价还会延续到四季度，市场要保持活跃的成交，需重新构造平衡。

度，市场要保持活跃的成交，需重新构造平衡09年十一市场监测报告——报告结束报告结束——。