天津物业管理条例解析综述.ppt

解析,一部法律的诞生，意味着一种精神权威的树立； 一种政治价值的确认； 一种美好秩序的奠基； 一种善良愿望的匍匐 古希腊先哲伯拉图说过，法律不可能发布一种既约束所有人，同时又对每个人都真正有利的命令因此，为了我们共同的对于有序资产的渴望，每个人、每个单位、每个组织都必须比照法律法规的要求，来调整自己个别需求和实际行动1,一、我国物业管理的立法进程,１９９４年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度 １９９４年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等规章2,２００３年６月，国务院正式颁布《物业管理条例》（2003年9月1日正式施行），规定业主大会为物业管理的最高决策机构，强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权 ２００３年６月，建设部印发《业主大会规程》 ２００４年５月，建设部制定的《物业管理企业资质管理办法》开始实施 ２００４年７月，国家发改委、建设部印发《物业服务收费明码标价规定》 ２００７年３月，《物权法》（2007年10月1日正式施行）通过，进一步明晰了物的所有权。

3,2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》 2008年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订 《天津市物业管理条例》 物业由管理者变成“服务员” 根据《物权法》的有关规定， 《决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”4,二、《天津市物业管理条例》 适用范围,第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地 一个完整的物业一般由以下四个部分构成： （1）建筑物本体 （2）附属设备 （3）公共设施 （4）建筑地块,5,三、各级政府部门、行业协会在物业 管理活动中的作用,第六条：市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理 区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作 第七条：街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系6,四、物业管理区域的划分,划分依据： 1、规划红线图 2、公用设施设备是否可分割 3、社区建设因素 市房地产管理局负责本市物业管理区域划分的监督管理区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理区域划分的推动、协调、管理物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则 新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的，遵循规模经营、方便管理的原则，按照市、区级道路或者河、湖等自然边界围合的区域，可以将几个项目划分为一个物业管理区域 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

新建物业项目的物业管理区域，由市房地产管理局在前期物业管理备案时认定 一个物业管理区域应当成立一个业主会，由一个物业管理企业实施物业管理服务 （天津市物业管理区域划分暂行办法 ）,7,五、业主的相关问题,业主的概念 《物权法》第六章：业主的建筑物区分所有权，即建筑物区分所有权人为业主或区分建筑物所有权人为业主 《国家条例》第六条：房屋的所有权人为业主 《市条例》第三条：业主是物业的所有权人 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务8,业主身份的确认,1、房屋所有权证登记人（查询确认） 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外 2、房屋买卖合同的合法买受人（登记对抗主义） 《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力9,3、房屋继承人和受遗赠人 《物权法》第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

《中华人民共和国继承法》第二条：“继承从被继承人死亡时开始 4、房屋建造人 《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等 事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力10,5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人 《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权 设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民 政府的征收决定等生效时发生效力 问题： 1、夫妻双方中的一方，未在房产证登记，其本人是否 是业主？ 2、房产证上登记为多人时，如何计算业主人数及投票权数？ （登记生效主义）,11,业主权利,专有权（独立性：1、构造 2、使用，3、登记） 1、内部权利 ： 共有权 2、外部权利 ：管理权（业主成员权的范畴）→委托 → 物业管理企业,12,《物业管理条例》第六条第二款： 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业服务企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。

13,《市物业条例》第八条 业主享有下列权利： （一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权； （二）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权； （三）监督业主委员会的工作； （四）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议； （五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）监督专项维修资金的管理和使用； （九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权； （十）法律、法规规定的其他权利14,《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务业主义务,《市物业条例》第九条 业主应当履行下列义务： （一）遵守业主大会议事规则和管理规约； （二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动； （四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费； （五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生； （六）按照规定交存或者续交专项维修资金； （七）法律、法规规定的其他义务。

消极义务:禁止行为（装修以及生活起居）《市物业管理条例》 第四十五条 在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修养护 在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担 物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合 第四十六条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系 第四十八条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼15,第四十九条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定 业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等 第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用 第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意 占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定场地占用费收取和使用情况应当向业主公示 业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行 第五十二条 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告,物业管理联席会议制度,第三十一条 本市实行物业管理联席会议制度 物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成 物业管理联席会议主要协调解决下列问题： （一）业主委员会不依法履行职责的问题； （二）业主委员会换届过程中出现的问题； （三）履行物业服务合同中出现的重大问题； （四）提前终止物业服务合同的问题； （五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； （六）需要协调解决的其他物业管理问题。