房地产估价报告——成本法.docx

房地产价格评估组长：王瑶组员：李姗姗、王彩虹、韩雪亭 吕 新、谢 彤、赵 欣一、 致委托人函： 04二、 估价师声明： 05三、 估价的假设和限制条件: 06四、 估价结果报告： 07五、 估价技术报告： 08（一） 个别因素分析: 08（二） 市场背景分析: 08-11（三） 最高最佳使用分析: 11-12（四） 估价方法选用： 13（五） 估价计算过程及结果确定： 13-14（六） 市场风险和变现能力提示： 15-17附件1、 估价对象地理位置2、 估价人员资质证书复印件3、 估价机构资质证书复印件天津市大港区地球村工程项目评估报告委 托 人：大地12城房地产开发公司 估价机构：天津市金牌房地产评估有限公司 注册房地产估价师：王瑶作业日期：二 O 一二年五月二十一日至二 O 一二年六月九日报告编号：评估字[2012] 第 2330 号声明： 本报告仅供客户内部使用，版权归巨信房地产评估有限公司 所有，未经我公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传 阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容致委托人函吕女士：您好！受您委托，我公司对位于天津市大港区地球村工程项 目完成了价格评估工作。

估价目的是“确定该商品住宅在 2010 年 5 月 21 日的市场价格”估价时点为 2010 年 5 月 21 日经过 实地查看和市场调查，根据委托人提供的相关证明资料，遵照《中 华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房 地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法规，并根据估价目 的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序， 选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行认真分 析，结合估价经验，在满足本次估价假设和限制条件的前提下， 经过详细测算后确定估价对象在估价时点的市场价格总价为 : ¥200000000元，大写（人民币）：贰亿元整估价结果明细表估价对象名称建筑面积（m?）每平方米单 价（元/m）市场价值 （元）天津市大港区地球村小区20000055007100欲了解估价对象的权益状况、实体状况及估价结果形成过程 等全面情况，应认真阅读“估价结果报告”、“估价技术报告” 等估价报告书全文天津市金牌房地产评估有限公司法定代表人：王瑶二O—二年五月二十一日二、估价师声明（一）我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的我们 忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料，本报告所依据的 《房屋所有权证》由委托人提供，委托人应对权属证件的真实、 可靠性负责。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专 业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制3、我们与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利 害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或 偏见4、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999建 标48号《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写 本估价报告5、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助6、 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 并作了详细的记录估价人员对估价对象的勘查仅限于估价对象 的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进 行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部 分进行勘查的责任7、 本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用， 不得做其他用途未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任 何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单 位和个人提供，也不得以任何形式公开发表我们不承担由于报 告使用不当而造成的一切损失8、如发现本报告有关的文字或数字因校对或其它原因出现 误差时，请将报告退回本公司进行更正，否则，报告误差部分无 效。

三、估价的假设和限制条件1、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市 场2、本次评估是以估价对象能够持续使用为前提3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的 有关法律、法规4、估价对象权属合法、清晰，并能够正常上市交易5、本报告估价结果为估价对象在估价时点、规划用途条件 下，房屋在现状成新率下的房地产正常市场价格，未考虑未来房 地产市场变化对房地产价值实现的影响 （因时间变化导致的价 格变动，需作相应的调整直至重新出具报告）6、本报告估价结果仅指估价对象在估价时点的价值，即已 固化在物业上的所有投资，并未考虑估价对象房地产所涉及的债 权债务关系7、委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产估价所必 需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性、完 整性和有效性负责本次估价所依据的有关房地产权属及面积资 料由委托人提供，由于委托人提供资料不实造成的失误，受托估 价方不承担责任8、本次评估采用基于市场的价值标准，未考虑国家宏观政 策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的 影响，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因 素，该商铺处置价格可能会低于市场价格。

9、本估价报告应用范围为委托人确定该商铺的市场价格提 供价值参考，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后 重新出具报告10、本报告估价结果是反映在本次估价目的下的房地产价 值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易可 能追加付出的价格对本次估价价值的影响当上述条件发生时， 本次估价失效11、本估价报告自出报告之日起一年内有效，委托人和报告 使用人应定期或在房地产市场变化较快时对房地产抵押价值进 行再评估四、估价结果报告人 托 委士、 吕一系* 联由、 证・ 份口『 身一•价构 估机地一.. L—资质等' 级V级【一■丿;人玄L71 C目 项程、的 目 价 估的一 日-2月7 .年O妆 在E 宅詁 住品• 价上 估血价值的价报 点场价 时市估 价的本 估下 在利款 产权偿 地偿受 缨受先 该先优 …优定 值定法 价法的 场立悉 盯设知 产农师 地定价 厉假估于 知 等喈贝定 义悉的法定优先受偿款为0元公开市场价值：在公开市场上最可能形成的价格公开市 场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度 地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时 间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件 公开并不具有排它性。

估 价 依 据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》2、《中华人民共和国担保法》3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；4、《城市房地产抵押管理办法》;、中华人民共和国国家标准 GB/T50291 1999 建标［、19房地产抵押估地产估价意见范；;7、委托人提供《房屋所有权证》复印件;8、国务院、建设部、甘肃省、兰州市人民政府颁布的有关法估价机政策文件价人员掌握和捜集的有关资料/ a \ K * 1 k n 1 f r\\ 口 —口 ? J- / i- rn k — , /c、 士十 门・ k — 丫估价原则（1）合法原则 （2）最高最佳使用原则 （3）替代原则（4）估价时占原则 （5）谨慎性原则估价方法Z A A /亠 、■ . / V、 丄 a 一丄― —价果 估结评估总14.2 4亿法定优先受0 万元市值价 值7100元每平方米大偿款额柒千壹佰元估价人员1 王瑶估价作业日期2012 年 5 月 21 日至 2012年 6 月 9 日估价报告应曲 甘口自2012年6月9日起壹年内有效用有效期1、 估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、 交通条件、生态环境、使用维护等因素变化导致市场价值减损。

2、 估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策 和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素 导致估价对象的市场价值减损3、 估价报告使用者应合理使用评估价值关注处置 房地产时快速变现费用变化对估价对象市场价值的影响； 关注估价报告出具之后到抵押登记期间是否会出现法定 优先受偿权利4、 使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时 对房地产市场价值进行再评估五、估价技术报告（一）市场背景分析 全国房地产市场分析1、房地产开发投资完成情况1-10月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%， 其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投 资的比重为70.3%11月当月，房地产开发投资4628亿元，增 长36.7%1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方 米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长 48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅 竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平 方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。

10月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%； 房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积 5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长 9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%2、商品房销售情况1-10月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长 9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点其中，商品住宅销售 面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2% 1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比 1-10月提高0.2个百分点其中，商品住宅销售额增长12.8%， 办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%10月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增 长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全 国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份 增加210亿元，增长4.1%3、房地产开发企业资金来源情况1-10 月，房地产开发企业本年资金来源 63220 亿元，同比 增长 31.2%其中，国内贷款 11245 亿元，增长 25.0%；利用外 资 656 亿元，增长 59.0%；自筹资金 23806 亿元，增长 49.6%； 其他资金 27513 亿元，增长 20.4%。

在其他资金中，定金及预收 款 15935 亿元，增长 19.4%；个人按揭贷款 7937 亿元，增长 13.2%4、70 个大中城市房屋销售价格指数10 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7.7%， 涨幅比 10 月份缩小 0.9 个百分点；环比上涨 0.3%10 月份，新建住宅销售价格同比上涨 9.3%，涨幅比 10 月份 缩小 1.3 个百分点；环比上涨 0.4%其中，商品住宅销售价格 上涨 10.4%，其中普通住宅销售价格上涨 9.4%，高档住宅销售价 格上涨 14.1%；经济适用房销售价格上涨 1.0%与上月相比，商 品住宅销售价格上涨 0.4%，其中普通住宅销售价格上涨 0.3%， 高档住宅销售价格上涨 0.7%；经济适用房销售价格上涨 0.1%10 月份，二手住宅销售价格同比上涨 5.6%，涨幅比 10 月份 缩小 0.3 个百分点；环比上涨 0.3%，比 10 月份扩大 0.2 个百分 点。