南宁市中华路40号片区旧城改造项目办理流程.doc

南宁市中华路 40 号片区旧城改造项目办理流程 简介一、片区项目改造概况 （四个单位企业）：（一） 、南宁市城区工业联社 ,宗地号：0304007号,土地面积 ,12.3 亩54户回迁户按1800元/川回购5400川住房；无偿回建办公用房 3000 m2o项目在业主方三年的积极工作下，南宁市城区集体工业联社依 计划已对企业职工进行安置，完成了企业改制，同时对中华路菜市 场租户进行了解约清退和市场拆除工作，并已办理好开发用地出让、 变性、定规等前期手续，共投资人民币贰仟肆佰万元整（¥ 24000000.00元）；至此，按政府要求已完成了中华路 40号0304007 宗地开发项目的前期熟化工作现项目旧房已拆迁完毕 , 地 块已完成”三通一平”二） 、广西新华书店 ,宗地号：0304030号,土地面积： 4亩安 置回迁住户80户；回迁面积按1: 1.3计还建面积7200 m,无回建 商业面积三） 、市房产局直管公房 ,宗地号： 0304029 号,土地面积 8.7 亩安置回迁306户，回迁面积按1: 1.3计还建面积12000 m；需从 15%的商业面积中 , 还建 20%面积给原业主 四） 、南宁市电梯厂（即市建安公司） ,宗地号: 0304031 号, 土地面积: 12亩。

安置回迁户 68户按 1: 1.3 比例回迁面积 6800m 其次,需从 15%的商业面积中,还建 30%的商业、办公用房给原业主 70%厂房异地迁往武鸣里建工业区集中置换五）、中华路菜市场片区四块地 总计回建面积 : 34400 m, 商 业面积：2000 m,合计约3.65万平米连片开发用地约：37亩；新 建面积约 12到 14万平米（不含负二层地下车库） 二、政府对该片区项目开发模式定位为： 城区连片旧城改造开发模式三、项目对接办理流程（步骤） ：（一）首先要接收“城区集体工业联社” （ 12.3 亩）项目 ，获得 集体工业联社项目土地熟化人资格 《推荐书》 交投资方报政府相关部 门授理，成为该片区改造项目当然第一“熟化人”资格1、集体工业联社（ 10.3 亩）对接交易办法与程序：① 、投资方与业主方签订《三方协议书》（2400万元）和《委托 代办合同》（ 300 万元）当日，将业主方前期已垫付的投资款人民币 贰仟肆百万元（Y 24000000.00元）转入业主方指定的银行账户由双 方进行双控② 、业主方即到工商部门办理变更桂富公司法人代表给投资方的 手续；③ 、在南宁市城区集体工业联社同意移交与桂富公司于 2009年6月5日签订的《合作开发合同》原件及桂富公司法人代表工商变更 手续完成当日，业主方即移交中华路 40号12.3 亩土地证、发票、土 地出让合同及政府有关项目文件（文件资料清单附后） （【附件一】） 给投资方，投资方当日即解控首笔 1500万元转让款转入业主方指定 的账户；④ 、业主方将市工业联社指定投资方做为项目熟化人的《推荐书》 交付投资方并报政府有关部门受理， 投资方即将 150万元服务费付给 代办方。

如投资方无故不按时按约解控 1500 万元给业主方，则业主 方收回与联社签订的《合作开发合同》 ，《三方协议书》自动无效，投 资方按双控保证金 1500万元赔偿业主方的损失⑤ 、以上双方签约、变更、移交等全部手续及付款完成后，业主 方将中华路 40 号已拆为净地的现场交付投资方正式接管⑥ 、余下900万元转让款待投资方取得项目熟化人政府公示手续 和土地补偿评估手续、 土地摘牌通知书后支付给业主方， 业主方在三 个工作日内开具全额收款票据给投资方⑦ 、在投资方已付清2400万元项目转让款的前提下，经政府指 定土地评估机构确定的与本项目相关的土地优惠政策和拆迁补偿款 及冲减的土地出让金所得收益全部归投资方所得 业主方必须无条件 落实好工业联社盖章、 签字，配合投资方办理好和取得项目相关受益 手续⑧ 、办理土地“熟化人” 土地摘牌手续，补交土地出让金 3000 万元⑨ 、代办方在完成其他二家单位同意拆迁协议签订和政府动迁公 告后，投资方即将代办服务费余款 150 万元付清给代办方2、 中华路 40 号（即 12.3 亩）旧改政府补偿估测算 （【附件二】）：① 、原建筑物补偿5200平米X 8000元/平米=4100万元（按农贸 市场补偿）。

② 、搬迁补偿过渡费5400平米X 24个月=260万元③ 、菜市场退市费用（一年）100万④ 、搬家费1500元/户X 54户=8万元⑤ 、 4 户搬迁奖金 54万元⑥ 、空调电视网络迁移费 5万元补偿总计约 4530 万元即可冲减近一半土地出让金3、 “广西方为投资置业有限公司”是《委托代办合同》 （见【附 件二】）的代办方 ，负责片区四个单位“土地熟化”代理职责全程 办理转让手续、土地熟化人公示、等服务服务费用 300 万元4、 在获得（ 12.3 亩）项目“土地熟化人” 《推荐书》后 ，投资 方再向兴宁区政府交 2000 万元，作为房管所、区新华书店、电梯厂 的土地熟化人保证金由代办公司协调城区政府完成动迁、安置、拆 除、二通一平后净地交开发商二）、 市房管所和区新华书店小区（ 12.7 亩）项目 ：1、 市房管局直管公房，安置回迁户 306户，回迁面积12000心 另在 15%的商业面积中免费还建给业主 20%面积2、 广西新华书店宅区，安置回迁户 80户，回迁面积7200 m2, 无补偿商业回建面积指标3、 上述两单位的土地属于“划拨城镇住宅”用地，土地不需再 改变用途，土地评估价格可能更低、或越优惠。

4、 政府补偿及土地出让金的冲减方法，参考集体工业联社项目 的方式估测算见【附件四】）三）、南宁市电梯厂（市建安公司）小区 ，回迁住户 68户，回 迁面积约：6800 m在15%的商业面积中无偿还建30%的商业面积与 办公用房给原业主1 、政府主办公司负责协调落实电梯厂厂房异地搬迁至武鸣工业 区置换工作厂房按 1： 1.1 比例置换2、 厂房异地安置费用先从所交政府的“保证金”中按评估价支 付；所有费用均依照（ 12.3 亩）的政府补偿模式冲减扣土地出让金3、 职工住宅面积，按 1： 1.3 比例就地安置四、项目收购退出机制的风险评估：1 、直接与工业联社和桂富房开公司签订三方协议，并办理桂富 公司法人代表变更给投资人的工商变更手续和债权债务公告， 移交土 地证、项目批文、图纸和接管施工现场，双控 2400 万元 进入投资方 与桂富公司共同监管账户， 可用桂富公司直接做熟化人申请， 保留原 桂富与联社合作开发合同的补偿条件 这种在桂富公司内部变更股权 手续简便易行，既可避税， 节省开办新公司费用，也可把前期费用全 部计入开好发票进入成本 （即土地前期征拆成本移交进入桂富公司帐 目）2、在未取得熟化人资格和土地摘牌手续前仅付给桂富 1500 万元 前期项目转让款， 取得了土地证 （在工业联社名下已交 504万元土地 出让金）、项目批文及图纸、接管了中华路 40 号施工现场；同时变更 了桂富公司（ 1080 万元注册资本金）法人到投资方名下。

同时，还 拿到工业联社给投资人做为项目熟化人的《推荐函》 ；明确应补偿的 具体数字 2400 万元，大大减少了投资方的拆迁、过渡、安置补偿及 土地变性的大量烦琐的工作， 节省了大量时间成本， 取得了该片区改 造项目的真正入场券3、退一步说如万一即使不能拆除后三个单位危旧房屋（这是不 可能发生的状况），（见【附件 】）但投资方已取得了第一期开发的 土地 12.3 亩土地证和 45000平米新建面积，也可以快速回收前期 2400 万元投资达到 5000 万元以上的投资回报4、如只要想拿下一、二期土地进行开发的企业，也必需付清工 业联社应得的政府 4000 万元补偿款，亦更无法绕过投资人已付清前 期 2400 万元补偿款这道门槛，使投资方收回补偿款本金后还应得 1600 万元差价可以说是一个进退有据，收放有余，风险可控的项 目5、如投资人开发了第一期后不愿再继续投资第二期，担心投资 周期长、征地补偿过程复杂， 也可委托代办公司帮助联系新合作人 （有 一家只愿做二期开发企业出资）即解除了后顾之忧2015年 9月 11日#。