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抵押贷款评估风险的防范摘要：以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一随着我国社会主义 市场经济的发展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信 用贷款也逐步向抵押贷款过渡因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资 产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题文章对抵押贷款评估的风险防 范问题进行了探讨关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范一、 待估资产产权的风险防范资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估 的资产均应取得相应的产权证明文件与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款 资产评估产权问题至关重要在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产 的产权进行仔细、谨慎和严格的界定1. 抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致如有差异，必究；共 原因，弄清来龙去脉并予以说明2. 在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件所有替代文 件上的权益人必须与抵押人一致如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目 证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在 建工程的产权所有者3. 评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件 上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。

以避免抵押人将资产重复抵 押贷款而增加风险4. 如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要 验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产 权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险 抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托 方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工 程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合 同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以 申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约对于较大、较复杂 的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图 和设备基础图、企业入账会计凭证等对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型 设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备 说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年 检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等 文件；（5）机动车行驶证等。

对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续， 取得产权归属证明，方能进行评估防范权证不齐，产权不清的风险二、 评估方法的风险防范众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状 态下的资产而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置 成本对抵押物进行评估所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资 产本身的抵押抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权 人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回 因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权换言 之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态借款人将其拥有的资产处置权 转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权借款人在合同规定的期限内若 能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权 将可能发生转移，而形成最终的产权变动该特殊目的下资产的评估价值，应该 是该财产实现变现时的价值因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产 的处置权和收益权当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处 置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。

由此看来，在该评估目的下，采用重 置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具 体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而 决定哪种方法最适合如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也 有着不同点1. 注重预期风险资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵 押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未 来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定 的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数2. 抵押贷款资产的风险性无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望 抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移 作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而 达到经营资金盈利的目的但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金 融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风 险，还需付出相应的处理费用 3.抵押贷款资产一般价值相对较大。

从我国 目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也 加以机器设备等固定资产作抵押这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数 相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世 大，能满足抵押贷款的要求价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押 资产4.分析市场变现能力由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑 其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有 一定的流动性而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值 都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的 普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经 营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则还要遵循主要权利益体变动原 则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在 评估基准日时点上的市场公平价值除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下 原则：1. 安全性原则由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所 以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消 失。

因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、 适用性和其他因素的未来情况都要进行预测如对于附属主体建筑的简易仓库、 车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜 列入评估范围或虽然进行了评估却须予以特别说明以防抵押期间这部分资产 价值损失2. 真实性原则由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必 核实抵押人产权的真实性排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益 对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明而对不 能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其 价值3. 保守性原则由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状 况不应予以乐观的估计尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可 能上升但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑然 而对未来可能的减值则应给予充分的重视针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法房地产情况复杂，价值较大，在 评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果为此，必要时最好选用两种或两种以上 方法评估，相互验证后确定评估值因采用的评估方法不同，选用的数据、参数 都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。

评估时应从资产评估的效率和 相对合理角度，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评 估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的 风险如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵 押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行 抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用） 分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的 估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估 时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进 行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已 完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法 或假设开发法在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别 设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作 为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上 受到严格的限制或没有市场价值如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的 一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法 评估。

某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款 评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应 保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、 同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险参考文献[1] 刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J]・金融研究，2002, （ 8）・[2] 田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学，2004.[3] 杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制[J].环渤海经济瞭望，2005, （8）.[4] 乔新霞.住房抵押贷款的风险研究[J]・乌鲁木齐职业大学学报，2004, （3）. 作者简介：刘卫立，男，河南省洛阳正骨医院会计师，研究方向：金融、经济管。