房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在主要问题及对策.docx

房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在主要问题及对策房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及 对策 随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水平和人口 城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各地新建楼盘如雨 后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异但是也迎来了房地产开发领 域涉稳矛盾纠纷的高发期，特别是近几年因城市征地拆迁、企业资金 断链、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，涉及 的问题纵横交错，纷繁复杂难处理，不仅严重损害了老百姓的切身利 益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了 经济发展，严重影响到社会和谐稳定一、存在的主要问题及原因分析：该领域出现的矛盾纠纷 细分起来种类很多，原因也较多，归纳起来，笔者认为对社会影响较 大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面：（一）征地拆迁问题从2003 年高速公路征地拆迁开始至 今，新晃县主要经历了教师新村、柏树林食品工业园、前锋工业园、 八江口温泉、金橘佳苑、梅林春天、320 国道改造、城东物流中心、 城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目的征地拆迁工作，难易 程度呈如下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难； 交通便利地域征地比交通不便地域征地难； 征收房屋、熟地、农田比山地难。

从个案来看：高速公路建设 征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的，这 2 个项目本人都经历 参加过，征地难的主要原因各有不同高速公路征地一开始老百姓还 是理解支持的，但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面，出动武 警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要原因是征地标 准不一致，与紧临的贵州省各是一个价（贵州是万元/亩，新晃才万 元/亩），出现大规模阻工后政府向百姓承诺补足后事件才得以平息 柏树林征地前后经过了近6 年时间，期间出现了多次上访和2 此较大 规模的阻工事件综其原因主要是：1、私自买卖土地严重，同等地块价格比 政府征地的补偿价格高出许多，造成补偿标准不一致，百姓怨气大；2、受高速公路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得” 的心理；3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源充足的良田，产值或 经济收入都很高，被征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活 上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府暂时只能在口头上承诺 今后解决，但事实上至今许多问题得不到解决；4、征地补偿款不能及时到位，征地时间拉得过长，滋生的其他 问题不断涌现5、私下买卖土地严重，土地市场价格不一是征地难 的重要因素；6、政府统筹安排，准确谋划是完成征拆工作的有力保障。

综合 上述情况得出的结论是：关系国家大事、老百姓长远利益的项目是能 够理解支持的；确保百姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键二）项目管理问题一是历史遗留问题较多新晃县成 规模商品房开发建设起步较晚，约从 2000 年开始，每年都有商品房 推出销售，有本地开发企业建设的，也有招商引资的外地企业开发的 商品房楼盘从总体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发 的要多，且规模要大，产生的矛盾纠纷和不稳定因素也主要集中在外 地企业开发的楼盘目前，金都苑、金城家园、教师新村、鸿森佳苑、 金橘佳苑都还存在不同程度的遗留问题，办不了房产证和土地使用证 老百姓反映强烈，存在较大的不稳定因素从调查收集的情况显示，不能办证主要问题是：1、欠缴税 费；2、土地总证和规划验收未办理；3、因当时的优费政策未兑现（例如：金都苑、金城家园），企业 就不愿主动去办理相关手续造成这些问题的主要原因是：1、部门 对企业的违法违规行为执法力度和跟踪管理不到位例如：税费欠缴 问题，税务部门应该加大催缴力度，应督促企业按期缴纳税费，不按 期缴纳的，应根据税法予以及时处理，但 60 县庆的一些老项目至今 还欠缴税费而没有得到相应处罚；再例如：根据中华人民共和国国务院令第 248 号《城市房地产 开发经营管理条例》第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房 屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补 办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管 部门组织有关部门和单位进行验收，并处10 万元以上30万元以下的 罚款。

经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理而金都 苑、鸿森佳苑项目已交付使用多年未办理规划验收手续也曾未受到相 应处罚2、行政审批把关不严有部门把关不严的，也有政府领导 批条，相关部门不得不办理的例如：金都苑项目，土地证现在还是 一建公司的，没有办理土地过户手续，该项目当时也尽然能够开工建 设，现在补办的话，相关费用又比以前高出许多，开发商心里难以承 受；其次是当时该项目在没有办理土地过户手续的情况下通过领导 签字批示办理了商品房预售许可证二是在建项目存在隐患新晃县 目前在建的大楼盘有晃山新城、水岸龙腾、山河御花园、舞水星城， 开发总建筑面积约 65 万平方米今年通过多次走访调研，商品房销 售市场相比前几年明显萎缩，特别是电梯房受鸿森佳苑的影响，销售 压力更大（山河御花园于去年 8 月份办理了预售许可，至今才卖出了 约 70 套房，每月约销售 5 套）房屋销售的压力意味着开发商资金回 笼周转的压力增大，政府应提高警惕，加强对企业的监管力度，以防 教师新村因资金断链造成的矛盾纠纷和不稳定因素现象的再次发生三）物业管理问题目前，X县成型小区26个，其中已 建成规模较大的小区有金X佳苑、梅X春天、教X新村、商业步行街 等4个，在建规模较大小区有晃X新城、山X御花园、水岸龙腾等5 个。

从调查情况来看，仅有 2 个小区聘请了专门的物业管理公司进行 小区管理，教X新村、金X佳苑、金X步行街等小区采取居民自治管 理的模式，甚至还有个别小区没有实行任何方式的物业管理存在的 物业管理纠纷主要体现在以下几个方面:一是业主与开发商之间矛盾， 因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完 善等遗留问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪二 是业主与物业公司之间矛盾,物业服务不到位，服务意识不强，物业 管理在一定程度上造成了物业管理纠纷不断有的物业管理企业不按 合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至 乱收费等问题不同程度的存在引发业主的不满，不肯交物业服务费 三是业主与业主之间矛盾，部分小区业主为了自身利益利用公共用地 乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上 投诉举报较多四是业主委员会与业主之间矛盾，由于部分业主委员 会成员有热情，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部 分业主意愿就决定处理方式，造成业主对业委会有意见和误解四）历史产权登记问题此类问题属个案，主要是对产 权登记的面积权属有争议，一般不会引发群体性事件，但处理不好容 易引发个人上访。

产生问题的主要原因是当时的登记工作比较粗放， 登记程序和要件上存在瑕疵和错误虽然是个案，但因时间久远，依 据欠缺，处理时存在许多问题和困难二、建议与对策 （一）建议由政府组织相关部门对房 地产开发领域存在的问题进行一次专题研究，对存在的问题进行一次 全面梳理，并认真分析查找产生问题的原因，找出处理问题的办法， 为今后的管理和问题的处理总结经验二）建立房地产开发领域涉及部门联席会议制度并定期 召开会议，为相关部门就相关问题协调沟通和全面掌握开发建设情况 提供平台，为政府领导提供决策依据三）建议决策层要充分了解分析该领域的市场行情，建 立风险评估机制，科学控制开发规模，重点考虑供需平衡关系，确保 房地产市场可持续稳步发展；（四）要正确处理好优化发展环境与依法管理的关系我 县属于经济发展比较落后的小县城，招商引资难度大，可以从政策上 优惠上吸引外资，但不能放松对开发企业依法依规的管理；领导要重视、理解和支持部门对企业的依法管理和对违法违规 行为的打击处理，要严把准入关和行政审批关，应坚决杜绝“先上车， 后补票”的审批程序，防止象教师新村、金都苑、金城家园等项目证 难办的现象再次发生五）科学谋划，统筹安排，依法依归开展征地拆迁工作。

一是从科学、长远的角度谋划建设用地储备工作，坚持净地出让，避 免项目建设土地急用急征，缓解征、用土地压力，防止因征地进度影 响建设进度的次生矛盾纠纷；二是结合以前征地工作存在的问题和好的经验做法认真做好土 地征用的前期准备工作，包括风险评估、土地报批、群众摸底、拆迁 安置、宣传发动等工作，应在正式开展征地拆迁之前做好谋划和统筹 安排，要有“磨刀不误砍柴工的思想”，要对可能出现的问题心中有 数，事先预防和解决；三是要坚决依法打击非法买卖土地，治理土地交易市场价格混 乱现象，在土地交易市场没有完全放开的情况下，做到土地只能通过 政府统一征用和交易，达到补偿标准一致的原则和目的，避免因补偿 标准不一致而产生的矛盾纠纷六）建立健全物业管理办法，全面加强物居民小区业管 理一是广泛收取民意，学习先进经验，找准管理的方向和办法新 晃县房地产业起步较晚，成型居民小区也是近几年才出现，物业管理 的方法和经验也正是摸索阶段，很有必要通过学习交流、调查研究、 社会听证等方法全面了解我县物业管理的现状、存在的问题、业主的 期望和了解发达地区的先进经验，找到科学的管理办法，提升管理水 平，最终才能达到管好物业小区的目的；二是明确责任分工，健全管理措施。

物业管理实际是一种社会 管理活动，只靠一个部门去管理是不能达到预期目的的目前新晃县 城区成规模小区26个，由物业公司管理的只有2 个，而房产局物业 股工作人员只有3 名，要管理好那么多物业小区，从人力、时间和精 力上是管不过来的只有通过进一步明确部门职责，不断完善管理措 施，才能有效的将物业管理工作落到实处虽然《物业管理条例》作 出了规定，但在落实解决具体问题时多个部门都可以管，但结果是都 没有去管例如商业步行街，乱搭乱建现象严重，城管、建设和房产 部门都可以管，没有明确的责任主体，结果都没管好，以致业主意见 很大，经常上访或网上发帖请求处理所以我县应尽快完善管理机制， 制定《新晃县物业管理暂行管理办法》明确相关部门职责三是将物 业配套公共设施建设纳入规划许可和规划验收范畴，严把物业配套公 共设施建设管金橘佳苑建成入住后，业主经常反应下水管道破裂堵 塞、门锁质量、路灯、监控设施质量等问题向物业服务公司反应，但 这些问题应属前期建设质量问题，物业公司又不能解决，也不应由物 业公司解决，造成业主就不肯缴物业管理费，经常发生矛盾冲突，以 致物业公司撤出该小区所以，建议在项目前期规划和规划验收时邀 请物业管理部门一起规划和验收并签字认可，确保物业配套公共设施 建设保质保量的完成，预防后发矛盾纠纷。

四是要加强物业管理人员 的业务培训，持证上岗，提高物业管理整体水平。