2010宁晋西城嘉园Ⅰ期项目策划推广方案.ppt

西城嘉园期策划推广方案宇达工作室2010年7月22日西城嘉园期宇达工作室宁晋市场概况西城嘉园期宇达工作室1、目前市场上推出的城中村改造项目包括：书香江南城，紫金名苑，晋福苑两栋，水墨庭院，上元南都即将推出的项目有东南汪和南塔庄新民居项目，两个项目各占地50亩左右 2、近期受宏观调控政策影响，以及随着宁晋市场销售淡季到来，各楼盘到访量明显下降，出现观望趋势3、小产权房所具有的独特的价格优势以及规模优势，可能会对市场产生一定的冲击4、宁晋市场缺乏规模性的娱乐游乐场所和特色商业街5、小产权房虽然没有独立产权，但由于价格便宜，所以很多客户在多方对比后宁愿选择小产权房，其对房屋转为大产权充满信心6、明年可能会再次推出23个城中村改造或新民居工程，应考虑其对市场的影响度7、该区域楼盘在建楼盘为天山水榭花都和水墨庭院，其中水墨庭院是城中村改造项目，距本案最近8、中等及中等偏下层面消费者的需求在80-120平米，单价在1500-2200元/平米的中低档的多层普通住宅，特点是只要价格合适其他因素会考虑少一些9、区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，但对建筑期内分期付款接受度较高受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群购房属于刚性需求。

10、认可朋友间的介绍，比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用11、购房群体主要包括事业单位人员，企业厂矿员工，私营业主，外出务工人员，下属乡镇人群12、宁晋市场今年的投放量较大，明年的市场可能会出现供大于求的局面西城嘉园期宇达工作室区域内竞争楼盘分析西城嘉园期宇达工作室水墨庭院晶龙街晶龙集团对面河北岳峰房地产开发有限公司两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫961291960-2130首付50%享受9.7折，全款享受9.5折认购阶 段该项 目为谷家庄城中村改造项目，占地380亩，一期33栋，主要为多层储 藏室15001600元/平米项项目名称位置开发发商户户型结结构面积积区间间（）均价（元/平方米）优优惠活动动销销售状态态备备注西城嘉园期宇达工作室亚亚威领领郡宁晋天宝东街51号河北润龙房地产开发有限公司两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫91-137起价1880均价2200北卧室、花园、露台均有赠送，最大赠送面积5.5平米认购阶 段两栋小高和一栋高层（12层，17层，24层），一梯两户，两个单元项项目名称位置开发发商户户型结结构面积积区间间（）均价（元/平方米）优优惠活动动销销售状态态备备注西城嘉园期宇达工作室书书香江南城宁晋县城东天宝街东头两室两厅一卫三室两厅两卫85-120均价1700一次性13万购三居10万购两居认购 一期720户八里庄改造项项目，分三期开发，共40万方项项目名称位置开发发商户户型结结构面积积区间间（）均价（元/平方米）优优惠活动动销销售状态态备备注西城嘉园期宇达工作室数据分析：1、通过对宁晋房地产市场的调研分析，可以看出，宁晋县商品房价格浮动空间为21002600元/平方米，其中最低1700元/平方米，最高3200元/平方米.2、市场上推出的优惠活动主要包括:团购优惠，面积优惠，房款优惠。

3、小产权房户型以两室两厅和三室两厅为主，面积以80100平米和110140平米两个区间为主4、区域范围内楼盘的分布状况与宁晋城市空间发展趋于一致，大多集中在开发区或城区边缘，老城区范围内楼盘较少5、外地开发商开始进入宁晋市场，并且各楼盘一般都有专业的代理机构参与设计、营销，市场竞争性趋于明显6、区域内户型结构以三室两厅为主，兼有部分两室和四室户型，主力户型面积维持在130160平米之间7、各楼盘价格与市场行情对比趋于理性化，与当前市场价格较为接近8、宁晋区域内目前仍以多层为主，兼有部分高层和小高层，多层西楼头和顶楼销售情况不太理想，而高层中高楼层（一般为顶楼往下46层范围内）不太受购房者的青睐9、近期，在售项目中，三个楼盘已进入尾盘期，其他项目多数处于新推房源的认购时期10、各楼盘的价格或认购参考价格较以前并没有较大的浮动，采用低开高走策略的可能性较大11、新民居及城中村改造放量较大，可能对在售楼盘有较大压力12、除了传统的两室和三室户型，市场上开始出现一室的小户型和200平米左右的跃层户型西城嘉园期宇达工作室本案客观现状西城嘉园期宇达工作室一、位于新兴路与晶龙路交叉口，交通方便通畅。

二、位于重工业区三、项目附近有一大型在建公园四、紧邻水墨庭院和天山水谢花都两大社区区位现状：西城嘉园期宇达工作室一、位于重工业区，整体环境差二、工程进度慢，工地形象差三、户型设计没有亮点四、缺少大型商业生活配套五、楼盘没有清晰的定位六、销售人员消极楼盘现状：西城嘉园期宇达工作室销售很不好！销售现状：西城嘉园期宇达工作室为什么销售不好？西城嘉园期宇达工作室一、位于重工业区，整体环境差二、工程进度慢，工地形象差，烂尾楼印象很深三、付款方式单一，只能一次性付款四、产权不明晰，占用工业用地五、楼盘口碑不好六、客户心里存在担忧问题，怕交不了房干脆不买，导致销售搁浅，资金链断裂西城嘉园期宇达工作室目标客户群分析富豪阶层高收入阶层中高收入阶层中等阶层中低阶层低收入阶层他们年龄在2535岁之间他们长期生活或工作在本案周边，区域依赖性较高他们更愿意选择原有住区或工作场所的周边置业，以享受近距离的便利他们不一定很有钱，但有自己的想法他们愿意选择自己喜欢的居住方式，但不愿意承担过多的经济压力他们不愿意浪费太多的时间在琐事上，一站式的服务更适合他们他们是典型的时尚主义者，买东西更看重个性西城嘉园期宇达工作室我们应该怎么做？西城嘉园期宇达工作室对楼盘进行重新定位渴望自由、挣脱束缚的年轻人，奋斗中的“青年城”精品两室 年轻人有更多的自由空间，挣脱父母的臂膀，展翅翱翔，向自由招手，打拼自己的天地。

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