深圳红岭大厦管理方案.doc

页次序言 （2 ）南山物业简介 （3 ）服务内容 （5 ）管理目标 （6 ）人员设置 （7 ）服务费用测算 （8 ）附件（一）南山物业营业执照 （10）附件（二）南山物业资质证书 （11）附件（三）南山物业IS09002证书 （12）•序言物业管理作为地产消费环节的主要管理活动，实际上是房地 产开发的延续和完善，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发 商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护业主或投资 者的利益，达到保值增值的目的由于时间仓促，加上对现有物业建筑情况了解甚少，本方案 只是参照我公司十三年来管理中高层商住小区及其它类型物业 的丰富经验，简述了小区物业的重要作用及实施过程，凭借我公 司现有的从事物业管理的高素质人才队伍，现已实施的IS09002 国际标准质量认证体系，以及良好的物业管理信誉，通过精心管 理，相信能满足贵公司聘请名牌物业公司实施专业化管理之目 的•南山物业简介深圳市南山物业管理有限公司是深圳市老牌物业管理公司 之一公司从1998年开始从事物业管理工作目前公司持有深 圳市住宅局颁发的甲级资质证书公司现有员工468人，其中管 理员工116名，大专及中级职称以上86人，所有管理员工均持 有物业管理上岗证书；保洁员67人及保安员233人均在上岗前 通过了专业技术培训。

公司下设总经理办公室、发展部、物业管 理部、计划财务部、工程技术部、保安部、人力资源部、清洁绿 化部公司所管辖的小区分别位于深圳市和上海市郊，包括深圳市 区鸣翠谷、银翠苑、润唐山庄、碧湖花园、鹏益花园、宝安大益 广场、青海大厦、金稻田公寓、半岛花园A区、半岛花园B区、 怡海花园、玉华花园、临园大厦、半岛大厦、海昌大厦、招北综 合楼以及上海西部华城别墅等17个小区，管理面积共计80万平 米公司管辖的鸣翠谷和银翠苑为高科技智能化小区它安装和 使用了室内外防盗报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、 可视对讲系统、煤气泄漏报警系统、闭路电视监控系统、小区外 墙红外线保护系统、水、气远程抄表系统、背景音乐和广播系统 对于上述这些高科技智能化设施，公司管理人员经过认真的学习 和实践，目前不但能熟练操作、使用和维护，而且还针对各小区 不同的特点和要求总结出一套完整的智能化设施管理办法，为管 理智能化小区积累了宝贵而丰富的经验经过几年的不断努力，公司所管辖的各个小区均获得了业主 和发展商的一致好评，住户满意率不低于95%公司管辖的各 小区、大厦多次获得深圳市优秀小区、大厦和安全文明小区称号 1998年10月，公司通过了 IS09002国际质量标准认证。

随着公司管理规模的不断扩大，加上其独树一帜的管理模 式，公司总经理于1998年5月在深圳市物业管理协会第二次全 体会员大会上被选为常务理事展望未来，公司全体员工将一如既地秉承“敬业、奉献、创 新”的企业精神，始终坚持“业主至尊，服务至上”的企业宗旨, 针对新接的高档小区（大厦）管理难度大、业主要求水准高等特 点，在全面实施IS09002国际质量标准管理的基础上，进一步推 出一系列星级酒店式的便民服务项目，以便让所有业主更加称 心、满意，让南山物业公司的物业管理工作早日迈上新的台阶公司全称：深圳市南山物业管理有限公司公司地址：深圳市蛇口半岛大厦118号六楼联系：6695090 6695091 6695092号码：6680933 邮编：518067•服务内容本公司于物业接管之日起，即时提供实质管理运作服务各 项服务如下：物业管理运作服务-物业管理人力资源-楼宇维护-日常维修-设备保养服务-清洁服务-财务及租赁管理-处理租户投诉-园艺保养-节目布置-公共关系-用户联系及管理报告-管理运作进程•管理目标一、 南山物业公司新派员工全部持证上岗，培训合格率达到 100%,原中贸发物业公司员工半年后均达到同一标准。

二、 接管后三个月内做到大厦物业管理严格按照IS09002国 际质量标准体系运作三、 接管后一年内物业管理水平达到福田区优秀管理小区标 准（85分）四、 接管后二年内各项管理指标符合深圳市优秀管理小区考 核要求（90分）五、 接管后每半年对用户进行一次意见征询，服务满意率超 过 96%六、 接管后全年设备完好率达到98%,火灾发生率为零•人员设置受深圳中贸发有限公司委托，由深圳市南山物业管理有限公司为红岭大厦提供专业化物业管理服务鉴于红岭大厦目前实际管理人员情况，结合南山物业公司运作需要，考虑到人员稳定工作平稳过渡等因素，在不增减现有人员情况下，作以下人员安排:• 物业经理人1人：负责红岭大厦物业管理全面工作，由南山物业公司委派• 物业副经理3人：分管维修、行政和财务工作• 事务助理3人：分别负责塔楼、商铺和办公区域的日常物业管理工作• 行政助理2人：分别负责文档和物料保管以及日常采购工作• 财务2人：分别负责会计和出纳工作• 维修5人：其中包括空调工1人、电工1人、水工1、土建工1人• 清洁工5人：负责大厦外围及楼层日常保洁工作• 绿化工1人：负责大厦楼层内绿化工作说明：电梯保养、中央空调保养、垃圾清运均采用外包形式, 不包含在上述责任范围之内。

•费用测算序 号支出 类别支出项目计算方式月支出（元）备注—人 工 费 用1员工工资22人3600 元 X 16 人 +1000元x 6人63600A. 员工工资中管理人 员平均3600元/月. 人，保洁员1000元/ 月・人B. 员工保险占员工工 资总额的30%,包括工 伤.就业.住房.医疗. 养老.保险C. 福利基金占员工工 资总额的12%,包括员 工福利•加班补贴.员 工服装等费用支出D •工会经费•培训教育 经费分别占员工工资 总额的2%和6%2员工保险占30%63600 元 x30%190803福利基金占12%63600 元 ><12%76324工会经费占2%63600 元 x2%12725培训、教育经费占6%63600 元 x 6%3816小 计95400二办 公 费 用1交通费综合测算30002通讯费・BB机. 办公综合测算30003办公用低值易耗品办公用设备保养综合测算8004办公用水、用电费综合测算6005书报费综合测算3006其它、业务费用综合测算1000小 计8700三公共 设施 日常 维护 费用1公共房屋维修养护综合测算5800本公共设施维护均 属日常维护，重大 维修工程从专用基 金动出。

2公共设施日常维护 费综合测算9003化粪池清理维护综合测算3504雨水井检查清理维 护综合测算1005路灯.吸顶灯等维 护费综合测算3006标识牌.宣传栏综合测算100小 计7550序 号支出 类别支出项目计算方式月支出（元）备注四环 境 管理 费 用1园林绿化保养费.修 剪•施肥•喷药.被种. 机具维护.损耗.用油综合测算10002垃圾清运费综合测算12003除四害消杀费综合测算4004保洁工具.损耗.清洁用品消耗综合测算8005低水箱清洗•消毒综合测算500小 计3900五设 备 日 常 维 护1电梯维修保养费用3部1200元/月x署部36002生活水泵（含水管•阀 门）日常维护综合测算13003消防泵（含水管.阀 门）日常维护综合测算12004柴油发电机清洗.二次保养•油耗综合测算5005变配电设备维护综合测算2506消防自动报警系统维 护•消防喷淋.消火栓 等系统维护综合测算16007制冷设备维护综合测算25008电视接受系统维护综合测算300小 计12680011250六其它支出费用1税金（一至五项）><5.2%65942不可预见费用（一至五项）x5%63403管理佣金（一至五项）x 12%15216小 计28150七费用支出 合计:人民币壹拾伍万肆仟玖佰伍拾元（ 154950元）。