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浅析房地产项目管理的问题及应对策略【摘要】本文作者结合自己的工作经历，对房地产项目管理的相关 问题进行了阐述，重点分析了调研，设计和收尾三个阶段的管理问题最 后，作者针对这些问题提出了一些看法，并给出了几点建议关键词】房地产开发；项目管理；应对措施1. IJIJ 我国自从08年之后，房地产市场大热，大中小房地产企业如雨后春 笋搬的在各地兴起在这几年中大部分房企都赚得盆满钵满但随着国家 对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭就目 前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其 房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房 地产企业成败的关键因素之一然而，现实情况是，一部分小型房企，缺 乏专业的项目开发管理意识没有充分的市场调研，没有认真的设计分析 审核，盲目买地，最后资金链断裂，老板卷款潜逃的案例在各地相继出现 在本文中，作者结合自己在房产企业多年的工作经历，对房地产开发项目 管理中一些常见的问题进行了分析，并有针对性的提出了一些解决问题的 方法2 .房地产管理问题分析由于前些年，房地产企业入门门槛不高，导致了各种民营资本和国企纷纷进入这一行业。

所以我国目前房地产开发管理水平整体上不高，平均 收益率远低于发达国家而旦时常被曝出质量，工期拖延，得房率不高等 诸多问题由于我国现阶段对房产开发建设过程中的问题还是实行开发商 负责制，所以加强房企对房产开发整个过程的管理迫在眉睫2.1忽视市场调研，盲目进行开发一些开发商为了节约成本，往往 不做或者只做简单的项目前期市场调研然后在项目决策阶段要不就是犹 豫不决要不就是盲目自信匆忙决策殊不知缺乏市场调研会对决策产生很 大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会 虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖 不出去的现象若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群, 就可能有楼房空置，资金链断裂的危险2. 2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大设计阶段成本控 制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外 形，合理的户型，又憧得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算 现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成三方的专业人员 又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改， 不仅很难做出外观，安金，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进 度浪费时间。

所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是 建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而 停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更2.3项目分包转包严重，收尾阶段质量问题突出，各方矛盾重重工 程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转 包的项目从来没有不出问题的转包是违法的，必须禁止这里主要谈谈 分包可能会对开发商项目管理造成的困难像房产开发这样的大型工程， 现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的例如比较常见 的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要 的分包单位然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系， 这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾笔者参 与的项目中就出现了施工过程中各分包的单位互相掐架，扯皮的现象，工 程建设不得不停工开放商不得已充当和事老，在利益纠纷面前尽量协调, 往往是以自掏腰包的方式来平息各方争执在项目即将验收时期这种利益 之争更加严重，因为开放商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险 而施工方此时往往纠结合同中细节不到位的地方，可以说是趁火打劫。

开 发商面临着延期交房，给住户违约金，或者满足施工方要求，新增项目接 门工程的投入的二重选择总之，出现问题受损的肯定是开发商3. 房地产项目管理问题的应对策略在上一小节中，作者提出了房地产项目管理过程中可能出现的诸多问 题重点分析了调研阶段，设计阶段和工程收尾阶段的关键难点问题经 过笔者的认真研究与调研，认为解决上述工期拖延，成本过高的问题，管 理者可以从以下几个方面进行优化3.1积极调研市场，做好项目可行性分析在现阶段白热化的市场竞 争环境中，开发商首先要做到两点.其一是做好市场调研工作，牢牢把 握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略意思就是说开发商需要在 首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是 普通工薪阶层还是高层白领其二就是项目的可行性研究问题这包含了 经济可行性研究和技术可行性研究两个方面产品定位完成以后就要做经 济可行性研究，分析投资与回报若经济上合理还要看技术上是否可行 必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性3.2加强设计阶段的成本控制加强设计阶段的成本控制的意思并不 是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。

在 某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计 因为开发商需要的是在保证项R品质和质量基础上花钱最少的设计方案 房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计 工程师对•成本的控制给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰， 增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性这样，设计师 们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功 能，提升房产的性价比另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设 计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金 钱在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通 的桥梁尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造 成的影响对比3. 3重点关注收尾阶段的项目管理要做好收尾阶段的项目管理，首 先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又慎开发商必须派经验 丰富的管理者和承包商去签订施工合同并严格限制项目的分包，对分包 商的资质也必须审查若发现转包情况必须及时叫停在合同签订时需按 照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建 立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工 期谁承担责任。

才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题但是在实 际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审 查，默许资质不够的施工的单位入驻工地这些小的施工企业，没有固定 的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现问题就很难追究责任 所以在我国工程项R的质量问题只能是由开发商承担因此开发管理者需 要着眼大处，有金局成不控制的眼观，不要被蝇头小利引诱4. 结束语本文对房地产项目开发过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，提 出了一些房地产企业必须认真对待的管理措施把这些工作做好，才能为 提高企业的竞争力参考文献[1] 吕闻.我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究[J].商， 2012, 5： 092.[2] 姜薪萍.关于房地产开发项目工程造价管理的思考[J] .企业经济， 2004, 7： 017.[3] 彭泽华，李志军.关于房地产开发项目管理的思考[J].中国高新技术企业，2008, 23： 043.。