房地产市场分析报告市场调查分析－湘阴.docx

第一章—、编制目的本市场调研报告的编制目的是为湖南湘安房地产开发有限公司湘阴县 原文星镇镇政府拆迁改造项口提供定位决策依据，并对项口的运营提出建 设构想，找到最佳的开发建设方案在目前的房地产开发越来越专业化的前提下，任何一项开发建设方案 务必要多方考虑及论证，本市场调研报告的编制正是围绕这样一个主题进 行的二、编制依据在本市场调研报告编写前，图龙企划以专人专组在湘阴展开了详细的 市场调查及摸底，并根据预先对项目建设定位的设想进行了针对性的调 查本次市场调查以调查员访谈为主，从当地居民处得到了大量的参考数 据本次市场调研是基本原则是“重点突出，围绕重点有选择的将调查范 围拉开即本次市场调查的重点是与项目建设有关的因素，但是为了确 保市场调研的科学性，我们有选择的对项目建设的外部条件进行了详细调 查分析三、注意事项本次市场调查所采集的数据及资料均是在当地实地采访收集到的，具 有极强的现实参考价值但鉴于此次市场调查是集中在一个时间段内进 行，难以将当地经济发展的齐个方而全而的调查分析，因此我们的分析调 查基本围绕项目建设为主题展开第二章市场调查分析—\概述在本部分内容中将具体介绍、分析在市场调研中取得的数据，将分析 其对项目建设的影响。

同时介绍与项目建设预计定位相关的已建项目，对 其建设、运营作出全而的分析、说明二、 湘阴县城内主要经济片区的划分湘阴县屈于典型的小城市发展状况，依靠邻近长沙的地理优势，在改 革开发以来经济得到了长足的发展为了能形象的了解湘阴县城区内经济 发展状况，我们以城区内几条主要的交通干道将县城城区划分为以下几个 经济片区，即“三条街、两个交叉路口三条街如下：第一条街：江东中路从尚书路口到与东湖北路交叉处第二条街：东湖北路从湘阴一中到与江东中路交叉处第三条街：北正街由大饭店到与江东中路交叉处；江东中路由与东湖北路相交处到与北正街相交处三个路口如下：第一个路口：江东中路与东湖北路相交路口第二个路口：湘阴一中前先锋路、东湖北路及北正街相交的路口以下我们将对这“三条街、两个路口”的经济发展水平及门而租金价 格作详细分析三、 各个经济片区经济发展的详细情况为了详细的分析介绍各个经济片区的经济发展情况，我们将从以下几个方而综合分析齐个地段的经济情况：地理位置、门而租金价格（或售价）、繁华度（人流数量）、经营性质（主题）等—）第一线（江东中路一线从尚书路口到与东湖北路 交叉处）这一条街是湘阴老城区和新城区之间联系的主干道，也是由长 沙进入湘阴的主干道。

我们选择了从尚书路到红绿灯路口江东中路 的一段作为详细调查对彖，对沿街南北两侧的门而进行了详细调 查：情况介绍：编号地理位置店铺名称建筑面积价格一、江东中路与尚书路相交路口到红豆鞋城北侧门面价格1尚书路口尚书酒家50平方米600元/月2江东中路水电局南杂水 果批发部25平方米600元/月3江东中路雅邦专卖店25平方米600元/月4房地产管理局旁潘安洋服40平方米1000元/月5江东中路香港鳄鱼一族（双门面）60平方米2300元/月6江东中路梦特娇服饰25平方米1500元/月二、江东中路与尚书路相交路口到红豆鞋城南侧门面价格7江东中路（国土 局）味中味39平方米1000元/月8江东中路某一纸品批发8平方米3000元/年9江东中路（派出所）宏发商行23平方米600元/月10江东中路（工业洛兹服饰23平方米600元/月局）11江东中路墨宝斋书画38平方米1000元/月12江东中路洋格服饰40平方米1000元/月分析说明： 从由上的表格统计中我们可以看到，门而租金价位随着靠近县城中心程度而逐步上升，仅从门而租金价格上我们也可以看到湘阴老县城在城市经济发展中的地位据我们在市场调查中的观察，早上八点半及下午五点钟左右是这一路线人流最集中的时候，也就是人们上下班的一个主要的交通路径，也基于此，路两旁的门 面性质以百货店、餐馆及一些女性服装、化妆品为主。

价格测算：由于在湘阴大多数的门而是国有资产或是私人所有，难以全而的搜集 门面出售价格，因此我们采用收益还原法对其价格进行估算，即以一 个门面十二年的租金合计作为其售价，即约以9%的收益还原率计 算从以上的价格调查中数据分析，并结合我们对其门而经营状况 的考虑，每个平方每月的租金约为25元，即每平方每天门面的租金 为0.83元，那这段门而的售价水平约在：0. 83元/平方米X365天X 12年=2546.4元/平方米（二）第二线（东湖北路一线从湘阴一中到与江东 中路交叉处）情况介绍：东湖北路即是本项冃建设用地所临的街道，从红绿灯到湘阴一 中约有五百米左右的距离，街道两边的经营门而性质较为混 杂，日用百货、服装、家电、餐饮等行业都有出现我们的调 查数据基本以东湖北路不用拆迁的门而情况为主，对于镇镇政 的拆迁门而，我们只作为参考编号地理位置店铺名称建筑面积价格备注1东湖北路雅草居22平方米600元每月2东湖北路中南摩托120平方米30万95年买断3东湖北路如意南杂批发部22平方米650元每月4东湖北路依丽人22平方米约750元每月5东湖北路军品店54平方米17万95年买断分析说明：在这里需要强调的一点是文星镇镇政府对而的门而大多是临时改建 而成，其门面租金低的原因有两点：第一，店面前的人行道太窄， 行人路过东湖北路很少经由这一侧；第二，门面有一大部分是私 房，业主自己经营的较多，因此这一区域没有形成经营特色。

而靠 镇政府一侧的门面较对门面条件好，相应租金价位也高一档次，但 是因为这一地区的最近的售价及受访者所报的租金价格均受了本项 冃建设的影响，因此我们通过在其它区域的侧而调查其租金价格每 年约在一万五千元左右，这个价格应该是比较真实的，当然，这个 价格会因门而自身的条件好坏而有所浮动价格测算：由于在湘阴大多数的门而近两年来产权归属变化较大，难以全而搜集门面岀售价格，因此我们采用收益还原法对其价格进行估算，即以一个门而十二年的租金价格作为其售价，即约以9%的收益还原率计算从以上的价格调查中数据分析，并结合我们对其门而经营状况的考虑，文星镇镇政府对而的门而每个平方每月的租金约为30元，即每平方每天门而的租金为1元，那这段门而的售价水平约在：1元/平方米X365天X12年=4380元/平方米考虑到文星镇镇政旁的门面近段时间有拆迁因素干扰，我们只参考对其调查的数据，以旁边居民对其门面租金价格的评价为主，文星镇镇政府旁的门面为二层砖混结构，一 层沿街门面约3 0平方米，冃前大多经营餐饮为主，环境 较差，租金水平较低，年租金在1 5 0 0 0元左右那么 售价即为：15000元/ 365天/ 30平方米=1・36元/天•平方米1. 36元/平方米X 365天X12年=5956元/平方米（注：这里我们将二层而积作一层门而附带出售，不另行计价） 综合以上的两种分析，我们认为这一线的门而售价在5000元每 平方米是合理的。

三）第三线：（北正街由大饭店到与江东中路交叉 处；江东中路由与东湖北路相交处到与北正街相交 处）呈“I-”状这一线是湘阴经济的最“核心”区域了，规模较大的通迅、电 器、服装、百货等店铺均集中在这一段这一区域最能体现其门面 价值的就是心连心超市了，在下而的内容中，我们会着重对其进行 介绍据我们分析，这一地带的门而价格偏差基本上不是很大：城北 学校处一个只有20平方米的小门而的年租金在2. 5万-3. 8万元； 而在大饭店对而的门而也基本是这个水平，例如远东专买，单门而 约18平方米年租金就在3. 5万元售价分析：对这一地段的售价分析，我们本着参考前两年的一些门 而售的价格，结合现在的租金的做法，一个3米*10米（30平方米）的门而年租金约在30000元左右，即：30000元/ 365天/ 30平方米=2.74元/天平方米 那么售价为：2. 74元/平方米X 365天X12年=12001元/平方米，根据我们在现场的调查了解，这一线门面的售价在10000元每平米到12000元每平方米左右例如步步高家电，两层建筑 积约400平方米，单卖一个门面价格是45万，按照一般商铺经营情况分析，门面进深超过十二米的部分基本展于次 要经营面积，那么宽度按三点三米计算，其门面售价在：45万/ （3.3米X12米）=1.14万元/平方米（四）第一个路口（江东中路与东湖北路相交路口。

我们选择这个路口是本案建设项口所临的东湖北路段的两个路 口之一，湘阴人一般叫“红绿灯路口”，是进入湘阴县城的必经之 路为了准确把握这个路口的商业价值，我们在下将列举一些案例 以作参考：编号店铺名称建筑面积经营性质价格备注1倩女人约250平方米女装3. 8万/年/单门 面六个门而2步森专卖约50平方米服装46万（双门面）2002年卖价3金利来约25平方米男装26万（单门面）月租3600元2002年卖价4金利来约30平方米皮具28万（转角处）月租3800 %5红豆鞋城约200平方米鞋类年租20万（五个门面）卖价一个门面38万分析说明：这个路口是湘阴县城内品牌服饰较为集中的地方，由步森专卖店往文星镇镇政府方向走，不到五个门而的距离，月租金相差近两千元，往新城区方向的门面租金价格同样如此，也就是路口处街头门面的价格是最高的从实地观察的路口周围人流数据分析，往荣盛 购物中心方向的人流量要胜过往文星镇镇政府方向，从逛街购物的 角度出发，东湖北路沿线在商丿占环境及性质方面的吸引力相对要差 得多，这也是本案建设项目急需解决的问题价格分析：这个路口的售价可以以步森服饰的售价来代表（2003年价），共两个门面，每个门面宽约3. 9米，门面经营面积约50平方米：46万/ 55平方米=8364元/平方米更靠近十字路口（距步森在十米内）的金利来服饰的一个面（约36 平方米）月租金为3600元，那么售价计算：3600元/ 36平方米/ 30天=4元/平方米天4元/平方米X 365天X12年=12001元/平方米两个门面相距不到十米，价格相差达到了四百多元每平方米，我们 分析这个价格差界部分，主要是两部分原因所至：第一是在小城市 的的商业旺地往往只集中在几条街，几个路口上，门面受地理位置 影响要大得多；第二是步森服饰的门而是去年建委的门而拍卖，内 部职工有部分优惠。

综合上而的计算及对租金成份的分析，我们认 为售价在9000元每平方米左右是较为合理的五）第二个路口（湘阴一中前的先锋路、东湖北路及 北正街相交的路口）这个路口连接的道路较多，路口周边的街头门而的价格相差也较大，我们有选择性的对这周围的门而价格作了一个调查：位置店铺名称面积门面数价格备注一中左对而远东服装25M2「个3. 5万元每年一中左手边利朗男装30M2一个2. 5万元每年卖价36万靠心连心步步高家电400M2两个两层卖价45。