居间人靠欺骗手段促成合同订立的无权主张报酬.docx

    居间人靠欺骗手段促成合同订立的无权主张报酬    北京盈科（成都）律师事务所律师／李君临【案情简介】2011年8月1日，某房地产公司甲与某地产咨询公司乙签订《咨询服务协议》，协议约定由乙公司为甲公司提供项目咨询服务，以达到甲公司与某房地产开发公司（下称“丙公司”）股东签订《股权转让协议》，成功收购丙公司100%的股权，以取得丙公司名下的一块土地用于房产开发《咨询服务协议》约定的居间报酬为500万元，签订协议当日支付300万元，与丙公司股东签订股权转让协议，完成工商变更后再付200万元签订协议当日，甲公司向乙公司预付了300万元整的咨询服务费甲、乙公司在《咨询服务协议》中约定：乙公司向甲公司提供丙公司准确全面的信息，促成双方法定代表人见面，使甲公司达到收购丙公司的目的并签订股权转让协议乙公司确保甲公司与丙公司完成工商变更登记签订《咨询服务协议》后，甲公司与丙公司股东于2011年8月18日签订了《股权转让协议》，但甲公司随后于2011年8月26日得知其欲收购用于开发的标的土地仍处于抵押状态，并在之后发现该标的土地已被法院多轮查封鉴于合同目的已无法实现，故甲公司向丙公司的股东发出解除《股权转让协议》的通知，向乙公司发出解除《咨询服务协议》的通知并要求乙公司返还300万元咨询服务费。

乙公司收到甲公司解除咨询服务协议的通知后，未向甲公司提出异议也未返还300万元咨询服务费甲公司遂向法院起诉称乙公司未按约履行合同义务，未向甲公司出示标的土地的国有土地使用权证，未如实告知标的土地处于抵押状态，也未如实告知股权转让方之一的真实股东情况，导致甲公司受误导于2011年8月18日与丙公司的股东签订了《股权转让协议》，协议签订后，发现标的土地已被抵押且被人民法院多轮查封，致使甲公司无法取得标的土地的开发权，签订《咨询服务协议》、《股权转让协议》的目的已无法实现，遂要求乙公司赔偿甲公司的损失，全额返还已预付的咨询服务费乙公司辩称其已按约完成了合同约定的工作，促成了股权转让协议的签订，有权取得相应的服务报酬其不仅无须返还已收的300万元咨询服务费，而且有权收取甲公司尚未支付的200万元咨询服务费据此，乙公司向法院提起反诉，要求驳回甲公司返还咨询服务费的诉请并判令甲公司支付未付的咨询服务费200万元律师说法】1．甲、乙签订《咨询服务协议》的合同目的是什么？笔者认为，《咨询服务协议》的合同目的应为取得丙公司名下的项目土地的开发权，而非仅仅与丙公司的股东签订股权转让协议《咨询服务协议》首部记载：“甲公司为收购丙房地产开发有限公司的股权、以便取得金泉阳光项目的开发权，现委托乙公司提供项目咨询服务。

协议第一条记载：“金泉阳光项目概况：位于成都市金牛区金泉路，占地面积17亩协议第二条委托内容第1项约定：“乙公司向甲公司提供咨询服务，协助甲公司完成对该项目各项经济指标的测评”可见，《咨询服务协议》从首部到第二条前半部分全部在阐述合同目的，并且能够互相印证无论从合同所使用的词句，还是从整个合同的逻辑关系，都可以很显然地看出，双方签订《咨询服务协议》的根本目的就是要取得“金泉阳光”项目的开发权，收购丙公司的股权虽然也是协议的目的之一，但其只是一个表象，仅仅是为取得该项目开发权采取的一种方式因此项目开发权不能仅仅被解读为《股权转让协议》的目的综上，笔者认为，不能简单地将《咨询服务协议》的合同目的僵化地认定为仅仅促成《股权转让协议》的签订，应从合同全部条款和实际履行情况来全面理解，合同目的应为甲公司取得目标土地的项目开发权2．乙公司是否履行了合同义务，[来自wWW]乙公司是否应当返还居间报酬？笔者认为，乙公司应根据《咨询服务协议》的约定全面履行自己的合同义务，向甲公司提供有关订立合同、目标公司丙公司及目标土地的全面、准确信息，而不能狭隘地根据《合同法》第424条之规定，将乙公司的合同义务仅仅认定为“报告订立合同的机会”。

《咨询服务协议》中明确约定由甲公司委托乙公司提供项目咨询服务和乙公司的合同义务，主要有3项，即：乙公司向甲公司提供咨询服务，协助甲方完成对该项目各项经济指标的测评；乙公司向甲公司提供丙公司的准确、及时、全面的信息，促成双方法人代表见面，使甲公司达到收购丙公司的目的并签订股权转让协议；乙公司确保甲公司与丙公司完成工商变更登记因此乙公司应当按照前述约定，并结合《咨询服务协议》的合同目的，全面准确地履行自己的合同义务而乙公司并未按约履行合同义务，当然不能取得居间报酬首先，乙公司并未向甲公司提供咨询服务报告《咨询服务协议》的委托内容之第一项就是乙公司向甲公司提供咨询服务，并协助甲公司完成对该项目各项经济指标的测评按照咨询服务的行业惯例，结合本协议约定的高达500万元的巨额咨询服务费，乙公司理应向甲公[来自www.lW5U.com]司提交书面的咨询服务报告，并在报告中将项目的有关全部信息及项目价值、经济评估、风险防范等专业意见向甲公司作完整披露但乙公司并未履行此项义务再者，乙公司既未向甲公司提供丙公司的准确信息，也未促成甲公司与丙公司的法人代表见面，且向甲公司提供了丙公司资产的虚假情况，隐瞒了丙公司名下土地已抵押的事实。

对于公司收购来说，目标公司的资产负债情况是收购方最为关注的关键信息之一乙公司承诺提供丙公司的全面、准确信息，但对于丙公司的资产负债情况却只字未提乙公司本来应当提供丙公司的资产负债表、损益表、现金流量表、资产清单、债务清单等全套财务资料以说明丙公司的资产负债情况，却并未提供，但根据土地已被抵押及多轮查封等事实表明，乙公司为达其不正当目的，刻意隐瞒了丙公司的巨额负债以及土地的真实情况根据《合同法》第97条和《合同法》第425条等之规定，乙公司非但无权取得任何报酬，而且应当赔偿上诉人全部损失而本案甲公司已经支付的300万元咨询服务费就是甲公司最大的一笔损失乙公司应予无条件全额返还3．甲公司是否应向乙公司支付未付的居间报酬？笔者认为，因乙公司根本未完成委托事项，且向甲公司提供了虚假信息，虽貌似促成了股权转让合同的签订，但其无权取得报酬，未付报酬当然不用支付《咨询服务协议》中明确约定：甲公司和丙公司签订股权转让协议，完成工商变更后，三日内向乙公司支付余款共计200万元整即甲公司和乙公司已经在合同中就支付剩余咨询服务费约定了明确的条件——完成股权工商变更登记本案股权变更登记没有完成，乙公司的委托事项并未履行完毕，且委托事项未能完成不可归责于甲公司，相反应归责于乙公司，故其不能主张未付报酬。

律师建议】为加强企业在此类项目收购过程中的风险防范，笔者提出以下几点建议：1．加强对居间方提供的信息的真实性的调查核实在居间过程中，不能过于相信居间方，对居间方提供的第三方信息，均应进行认真考察，了解是否真实、准确如房地产企业收购目标公司股权时，首先应到当地工商局查询目标公司准确的工商档案，了解该公司的股东情况、资产负债等情况；再者，若涉及土地，还需到国土部门核实土地的真实情况，了解土地上是否有他项权利；最后还须到项目所在地进行实地考察，以核实居间方提供信息的准确性2．完善居间合同的条款在居间合同中应准确、清楚、全面地约定居间方的合同义务，如须提供目标公司真实的股东情况、目标公司的真实债务情况、目标公司是否涉及诉讼及执行等，以及项目土地的国土证等资料且应明确约定，居间方提供信息时，必须以书面形式向委托方提供同时，关于居间报酬的付款条款，建议约定在收购方与目标方签订交易合同后支付一定比例居间费用，收购项目成功后再支付一定比例费用；还可以约定，如因目标方或居间方提供的信息不够真实、准确、全面或因其欺诈或误导导致收购合同不能履行时，委托方有权要求居间人退还已收取的居间费用并有权要求居间方赔偿损失。

总之，对居间人收取费用的限制性条款定得越细，居间人利用合同进行欺诈的可能性越小3．注意保留证据信息传递尽量以书面形式（含电子邮件）进行，以便于在发生争议时厘清各自责任编辑 魏琦卉  -全文完-。