尽快改革房产税.docx

    尽快改革房产税    ■广东佛山／李举达美国纽约／李佐凡开征房产税是当前的热点，重庆、上海已在进行试点，被认为具有明确的全国性意义预计在未来五年，适用全国的房产税框架性办法将逐步成熟征收房产税已是“箭在弦上”，但关键是如何改革现行的房产税，使之发挥应有的效用现行房产税的基本规范是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，该税以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据计税余值”是指依照房产原值一次减除10%~ 30%的损耗价值以后的余额按照房产的计税余值征税的，对纳税人经营自用房屋，以房产的计税余值为计税依据，税率为1.2%；按照房产的租金收入征税的，对于出租的房屋，以房产的租金收入为计税依据，税率为12%对于个人所有非营业用的房产，免征房产税该税种至今没有变化从多年来经济迅速发展和实施的各项改革看，当时房产税的计税依据和减免税范围等不尽合理对此可按开征物业税的原则改革房产税，以改革房产税的形式达到开征物业税的目的尽快改革房产税的必要性1．从宏观经济环境变化看，应改革房产税1986年时我国经济改革的目标是建立“社会主义有计划的商品经济”，全国基本上没有商品房，人们住的是单位分配的福利房，绝大部分城镇居民都没有第二套住房，更没有可用于炒作的商品房，所以当时对个人所有非营业用房免税，就是顺理成章的事了。

另外，当时房地产市场也不活跃，房价基本不变，房屋价值按房产的计税余值计算但是现在，我国已基本上建成市场经济体制，经济取得了巨大的发展，物资丰富，房地产市场也得到极大的发展，许多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房，房价迅速上涨，房屋正蜕变成某些人保值的工具、投资的物品在这种变化下，为了使房产税充分发挥为地方政府提供稳定收入来源、抑制房地产过度投机等作用，改革现行房产税是必然趋势2．从地方政府获得稳定的建设城市的税源看，应改革房产税当前，土地出让金是各地方政府的重要财政来源之一由于用于城市建设和管理的许多支出属于刚性，因此地方政府希望每年能获得稳定乃至不断增长的土地出让金2008年房地产市场不景气，土地出让金价格大幅度下降，有的土地出让在招标中流拍，于是各地政府纷纷出台新政策，支持房地产市场，希望房价上涨以带动土地出让金价格上涨地方政府出于管理和建设城市的目的，希望获得更多的土地出让金是可以理解的，但是依赖土地出让金收入，建设城市这种模式，是不可持续的一是城市可用于建造房屋的土地有限，总有无地可卖的一天二是用于房屋建设的土地需求总有大量减少的一天，土地需求量减少而要保障土地出让金不减少，只能提高土地出让金的价格，而土地出让金价格上涨必然导致房价大涨，从而加剧房地产市场萎缩。

那么怎样才能获得稳定的资金来源用于城市建设和维护？借鉴市场经济成熟国家的经验，就是开征财产税我国的土地属于国有，除去土地后的不动产，主要就是房屋，所以在我国可让房产税担此大任划归地方政府的房产税可成为建设和维护城市稳定的资金来源有了改革后的房产税，地方政府就不用指望土地出让金的收入，可大幅度降低土地出让金的价格，从而降低房屋的刚性成本，促进地方经济健康发展3．从日本房地产经济泡沫破灭的教训看，应改革房产税上世纪80年代后期，由于疯狂的房地产投机，日本房地产价格一路飙升，形成了泡沫从1986年起，日本资产价格经历了五年持续上涨时期，到1989年房地产价格已飙升到十分荒唐的程度日本国土面积相当于美国加利福尼亚州，而地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的四倍到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，堪称世界经济领域的奇观为了抑制过度的土地投机交易、促进土地有效利用，1991年日本政府出台了地价税这时收获颇丰的投机者趁机撤离房地产业，导致日元下跌，房地产泡沫破灭，地价、房价大幅度下降，日本经济陷入长达十多年的萧条期，几十家金融机构倒闭，几千家企业破产，其深远影响至今难以消除上世纪90年代日本经济为什么会出现危机？有人归结为“广场协议”后的日元升值。

其实“广场协议”并非日本一家被迫与美国签订“城下之盟”，而是许多国家都与美国签署了协议当时日本因担心“升值萧条”，为了避免其持有的大量美国资产贬值和支持美元发行，减轻日元升值可能出现的对国内经济的不利影响，在日元大幅度升值后，仍采取持续的扩张性货币政策，特别是超低利率政策利率长期处于超低水平，金融机构贷款大量增加，大量过剩资金流入股市和房地产市场，引起了股价和房地产价格暴涨，酿成了泡沫经济如果日本政府不在1991年而是在1989年出台地价税，房地产经济泡沫就不会这么大，泡沫破灭后对国家经济的损害也不会这么严重我国经济现在正面临与当时日本经济相类似的情形，人民币持续升值，金融机构贷款大量增加，房地产价格暴涨我国经济要想避免重蹈日本经济的覆辙，就应及时采取措施，尽快改革房产税，抑制房地产价格暴涨，避免经济泡沫膨胀4．从稳定房价的角度看，应改革房产税房价大起大落不利于社会经济稳定发展房价大起会降低房屋的销售量，抑制其他行业的消费，使大量中低收入家庭买不起房；房价大落会导致房屋成为按揭者的负资产，形成银行的坏账，导致金融危机或经济危机因此稳定房价应是政府工作的重要目标之一当前导致房价大起大落的主要原因之一是房地产市场存在许多投机购房者。

用于建房的土地具有稀缺性，特别是黄金地段土地紧俏，预计房价在相当长时期内会上涨由于国内现行房产税对个人所有非营业用房免税，房屋所有者持有房屋的成本极低，所以许多人都参与“炒房”、“囤房”经济学原理告诉我们，市场成交价格取决于供求双方的力量对比，在求大于供条件下，卖方起主导作用；在供大于求条件下，买方起主导作用；在供求平衡条件下，成本对价格具有重要影响大量投机者的存在改变了房地产市场的供需状况，导致房地产市场供不应求面对房价将持续上涨的预期和现实，房地产开发商也乘机“囤房”和“捂房惜售”，更加剧了房地产市场供不应求的状况，房屋投机者和开发商是导致房价大涨的重要原因之一由于房价远远高于广大普通购房者的承受能力，房价快速提升是难以持续的当大量投资者逃离房地产市场时，房地产市场将会供大于求，导致房价大落上世纪90年代初的日本房地产市场就是这种状况改革后的房产税可成为房地产市场的稳定器，采用累进式房产税将增加房屋所有者的房屋持有成本，特别是大量增加多处房屋所有者的持有成本权衡利弊，预期的“炒房”收益与现实的各项成本相比后，大部分房屋投机者就会放弃“炒房”没有投机者在房地产市场“兴风作浪”，房屋价格就有望稳定于房屋价值，房屋将恢复其居住的基本功能，而不是成为炒作的筹码。

5．从土地资源贫乏角度看，应改革房产税我国与美国的陆地面积差不多，但我国人均陆地面积不到美国的四分之一因此，我国应利用房产税抑制人们占有超大面积房屋的欲望，保护稀缺的土地资源6．从带动相关行业的发展看，应改革房产税房地产业的发展将带动其他产业如钢铁、水泥、建材、陶瓷、装修、家具、家电等的发展现在的高房价抑制了部分人的购房需求，导致房屋成交量下降，难以带动相关产业发展一个产业产品处于高价位，只能是“曲高和寡”高房价会抑制按揭购房者对其他商品的消费，影响国家总体经济的发展造成现在高房价很重要的一个原因，是境内外热钱流人投机者“炒房”、“囤房”所致若将现行房产税改革成累进式房产税，可大幅度提高“炒房人”的房屋持有成本，使他们不愿或不敢“炒房”，房价将回落到合理价位，从而促进房地产业健康发展，并带动其他相关产业发展7．从缩小贫富差距、保持社会和谐安定看，应改革房产税改革后的房产税应设置起征点：住房面积小的不用缴税，住房面积大的缴税采用累进式房产税，住房面积越大，应缴纳的税金增加的就越多，这才合理，因为住房越大占有的资源也越多，理应承担较多的税负这样可在一定程度上缩小贫富差距，以利于社会的和谐安定。

开征依据资源占有程度的、税率有差[来自WwW.lw5u.Com]别的房产税，可通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源这在税收理论上称之为“财富分配说”，即采用累进式房产税可重新分配社会财富，缩小贫富的差距，缓解社会财富分配不均造成的矛盾改革房产税的要点1．为了保障公民的居住权利，应设置起征点为了保障公民的基本居住权利，应设置房产税的起征点，使每个公民拥有一定面积免征房产税的房屋设置起征点应根据人均居住面积，比如大城市人均30平方米、中等城市人均40平方米、小城市人均50平方米，这样可使大部分用于自住的房屋免于缴税为什么用人均居住面积数而不用第一套房免征税的方式？因为如果采用第一套房免征税的方式，有些家庭为了多一套免征税住房而采取假离婚或拆户方式，这会引起社会不稳定另外，一套房可以是50平方米也可以是300平方米，有些人为了追求多一些免税住房面积，就会购买大面积住房，这对我国保持有限的土地资源不利2．对超出起征点的住房，不论营业与否皆应征税2010年7月有媒体报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零此后又有多家机构表态，称全国有6540万套空置房之说不能成立。

尽管全国数量如此之大的空置房之说可能不成立，但存在数量不少的空置房应是不争的事实我国人多地少，大量的空置房浪费了宝贵的土地资源产生空置房的原因就是房屋持有成本人低，房主不怕让其空置为了提高土地、房屋的使用效率，为子孙后代多保留一些赖以生存的土地，现在就要想办法降低房屋空置率对超出起征点的住房，不论营业与否一律征收房产税，可有效降低房屋空置率，提高房地产的利用率3．计税依据应改原值为市值或评估值近20年来，房地产价格增长过快．房屋的市值与原值相差达几倍甚至十几倍如果仍以房地产原值作为房产税的计税依据，不合理比如1998年房改前的福利房，原值是二三万元，现在在二手房市场上价值达几十万元，未转过手的按二三万元收税，转过手的按几十万元收税，显然不合理即使同是商品房，现在的价位也是2003年以前的几倍所以，房产税的计税依据应改原值为市值或评估值现在开征财产税的国家几乎都是按市值或评估值征税建议在市县房管局设置一个部门，专门负责本城区房地产价值评估例如以某一区域内一定数量和标准的房屋，作为同一类房屋价值的标准，标准房屋的价值可参考该区域过去三年里成交二手房的价格来确定其他房屋的价值可依据标准房屋的价值，并结合周围环境优劣而定，如周围有没有学校、医院、公园、公交车站和地铁车站等。

房地产价值评估工作开始时可做得粗一些，按小区、地段确定评估单价评估机构将本城区所有房地产价值评定以后，在规定的时间里通过报纸、网站和电视等媒体向本地居民公布，在此期间纳税人可进行查询，如果对评估价值有疑问，可向房地产评估委员会提出申诉房地产的评估价值，可依据近期二手房成交价格的变化及周嗣环境的变化进行修订，初期可每年修订一次，以后可每三年修订一次4．采用累进式房产税对于改革后的房产税，希望它能起到抑制房地产投机、稳定房价的作用纵观其他国家的经验，并非只要开征财产税就可抑制房地产投机要使财产税起到抑制房地产投机的作用，主要有两种方式：[来自wWw.lw5u.coM]一是财产税的税率不低税率不低即房屋持有成本不低，如果预计今后房屋价格上涨所获收益不能弥补房屋持有成本和购房资金机会成本的话，人们就不会去投机房地产二是采用累进式财产税因税率随着所属房屋面积或价值增加而提高，人们不愿持有过多的房地产，可抑制较大资金投放房地产没有大量资金注入，房价也就不会有大的涨幅，投机房地产就可能得不偿失如果改革成统一税率的房产税，若税率太低，不仅对投资人投机房地产的影响不大，而且房主还有可能通过提高租金向租户转移税负，就达不到抑制房地产投机的目的。

若税率不低，就会增加自住房房主的税负，有可能影响改革房产税的实施和房地产业的发展。