物业使用人在物业管理中的权利.docx

物业使用人在物业管理中的权利摘　要：房价居高不下，租赁成为解决住房问题的有效途径，为了保障房屋租赁市场的正常发展，保护包括房屋承租人在内的物业使用人的权利，尤其是建立在占有和使用基础上的物业管理权利应该引起立法者的重视 关键词：物业使用人 业主 物业管理 权利 我国的房价依旧处于较高水平，对于中低收入者负担较重政府不断加大力度投资公租房，房屋租赁市场开始升温，但相关制度建设不够健全，对于保障非业主权利，法律法规少有规定，本文就非业主在物业管理中的权利作一般论述 一、物业使用人在物业管理中的法律地位 　　物业使用人即非业主，是指虽然对房屋没所有权，但对房屋有合法使用权的人，如承租人等【1】 　　《物权法》、《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）都没有物业使用人的规定，仅《物业管理条例》和《若干解释》中涉及物业使用人的条文《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任第四十八条：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任《若干解释》第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理 　　我国对于物业使用人的法律地位没有作明确界定，但业主可以与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用物业服务费用是物业服务合同中的债权债务，除前期服务外，物业服务合同当事人是物业服务企业和业主，业主与物业使用人物业费用约定属于债务承担一般来说，债务承担合同分三种：承担人（物业使用人）与债权人（物业服务企业）之间；承担人与债务人（业主）之间，此种需经债权人同意；承担人与债权人及债务人三方之间 【2】 二、物业使用人在物业管理中的权利 《若干解释》第十二条规定，物业使用人的权利参照业主权利行使，因此需要探讨业主在物业管理中的权利 （一）业主在物业管理中的权利 1．《物权法》、《物业管理条例》以及《若干解释》对业主权利规定 《物权法》首次确认了建筑物区分所有制度，其中包括业主在物业管理中的权利：第七十五条“设立业主大会权、选举权” ，第七十六条“决定权”，第七十七条“同意权”，第八十条“收益权”，第八十一条“管理权、更换权”，第八十二条“委托管理权”。

《物业管理条例》和《若干解释》对业主权利的规定主要有《物业管理条例》第六条“接受服务权、建议权、投票权、选举权、监督权、知情权” ，第十一条“重大决定权”，第十二条“委托权、撤销权”， 第六十七条“接受督促权”以及《若干解释》第二条“请求确认合同无效权”，第三条“请求履行违约责任权” ，第五条“违规收费的抗辩权”，第九条“请求退还物业费的权利” 【3】 2. 业主权利分类讨论 　　业主权利以建筑物区分所有权为基础，所有权权能包括占有、使用、收益和处分当房屋以租赁等形式移转给物业使用人后，占有和使用权能只能通过物业使用人实现因此，业主在物业管理中的权利基于所有权权能分为两类 　　第一类建立在收益和处分权能之上，名为“收益处分权”，包括《物权法》第七十五条“设立业主大会权”、“选举权”，第七十六条“决定权”第八十条“收益权”，《物业管理条例》第六条 “投票权”、“建议权”、“投票权”、“选举权”，第十一条“重大决定权”、第十二条“委托权”、“撤销权”等此类权利对业主影响重大，只能由业主行使 　　第二类建立在占有和使用权能之上，名为“占有使用权”，包括《物权法》第七十七条“房屋用途改变同意权”，第八十一条“管理权、更换权”，《物业管理条例》第六十七条“接受督促权”以及《若干解释》第二条“确认合同无效权”、第三条“确认履行违约责任权”、第五条“违规收费抗辩权”、第九条“请求退还物业费的权利”等。

此类权利便于业主使用房屋，房屋移转后，对业主影响较小，但对物业使用人影响重大，可以由物业使用人行使 三、完善物业使用人物业管理权利的几点思考 （一）明确物业使用人的法律地位 　　为了保护物业使用人的权利，应对物业使用人作明确的定义，确定物业使用人的法律地位物业使用人内涵为实际使用物业的非所有权人，外延包括承租人以及所有权人亲属、朋友、雇工等因为某种原因实际使用物业的人 　　物业使用人与业主签订合同后，可以选择与物业服务企业订立物业管理合同，一是对《物业管理条例》第四十二条第一款和第四十八条物业管理内容的确认；二是有利于明确物业使用人的权利，减少不必要的纠纷 （二）物业使用人在物业管理中的权利参照业主权利适用 　　根据《若干解释》与司法实践，物业使用人权利适用一般参照业主进行，在没有明文规定下，参照适用可以作为一种法律技术采纳，但抽象的规定有违法律的普遍性、规范性，因此应明确物业使用人参照业主享有的权利 　　确定的方法前文已论述，即从所有权权能角度分析，房屋移转占有后，其“占有使用权”应同时转移，由物业使用人享有而涉及业主重大利益的“收益处分权”由业主保留 （三）物业使用人基于独立法律地位享有的权利 　　物业使用人是物业管理中重要主体，应对物业使用人独有权利进行规定。

　　此种权利可以分为两类：物业使用人基本权利，如人身和财产保障权；物业使用人投票权【4】，前文论及业主投票权对业主影响重大，由业主保留，但为了方便物业管理，在某些方面应规定物业使用人投票权 参考文献 【1】郭民.孙奎立.论物业服务合同.邵阳学院学报.2004.2 【2】张玉敏主编.民法.高等教育出版社.2007.7.第348—351页 【3】徐梅. 论物业纠纷中业主权利的立法保护.社会科学论坛.2009.12 【4】 宋慧宇.宋育欣.业主投票权的法律分析.法学论坛.2004.12。