房屋开发成本核算.docx

房屋开发成本核算房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务，房屋开发是指城市各种房屋建 设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程房 屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按规划设计 要求重新建造各种房屋房地产开发企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按 房屋成本核算对象和成本项目进行归集一） 房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业开发建设的房屋用途可以分为五类：第一类是为销售而开发的 商品房，开发完成以后将作为商品对外销售；第二类是为出租经营而开发建设的投 资性房地产，出租时按照确定的成本结转投资性房地产；第三类是安置拆迁居民而 开发建设的周转房，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用，第四类是企业接受 其他单位委托代为开发建设的代建房；第五类自行建造的自用房屋，第四类代建房 在代建工程部分介绍;第五类自行建造的自用房屋发生的工程成本应通过“在建 工程”账户核算，工程完工达到预定可使用状态时，从“在建工程”账户转入“固 定资产”账户，自建自用的房屋本章不作重点介绍本章着重介绍房地产企业为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对 外销售。

房地产开发企业确定房屋开发成本计算对象时，应考虑房屋开发内容，地 点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素，按以下原则来确定：1. 一般开发应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每 栋独立的房屋作为成本计算对象2. 对于同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相同，并由同一施工队 伍施工的群体开发项目，可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成 后，再将其实际总成本按每栋独立房屋概算、预算的比例进行分配，求 得每栋房屋的开发成本3. 对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和责任 制的要求，以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象，待开发完成后 再将各部位的实际成本进行汇总，求得该栋房屋的开发成本二） 房屋开发成本项目的设置房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分，其各成本项目具有与开发产 品成本项目相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建 筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目三） 房屋开发成本的归集房屋开发建设发生的各项成本费用支出，能够分清负担对象的，可以直接计入 有关房屋开发成本核算对象;有些房屋开发费用发生时由多个成本核算对象共同负 担，需按一定标准分配计入有关房屋开发成本核算对象。

因此，房地产开发企业应 根据不同的支出内容，采用相应的办法将房屋开发成本归集到各成本核算对象的成 本项目1. 土地征和及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要 包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等土地征用费是指支付的土地出 让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费、交纳的契税、耕地占用税，土 地变更用途和超面积补交的地价，补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合 作方的房屋成本和相应税费等拆迁补偿费是指有关地上、地下建筑物或附着 物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧 建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本市政配套费（此科目进入 开发成本---前期工程费-市政配套费似乎更合适）是指向政府部门交纳的大市 政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通 讯等建造费、管线铺设费等房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费视能否区分负担对象等情况，有 不同的归集方法，具体如下：（1） 能够分清负担对象的，应直接计入房屋开发成本核算对象的“土地征用 及时性拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本一一房屋开发”账户，贷记“银行 存款”、“应付账款”等账户。

2） 不能分清负担对象的，应先在“开发成本一一土地开发”账户进行归集， 待土地开发完成投入使用时，再按一定的分配方法将其计入有关房屋成本核算 对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本一一房屋开发” 账户，贷记“开发成本 土地开发”账户3） 房地产开发企业开发完工的商品性建设场地，改变用途为房屋开发时， 应将商品性建设场地的开发费用转入有关房屋成本核算对象的“土地征 及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本一一房屋开发”账户，贷 记“开发产品一一商品性土地”账户4） 房地产开发企业综合开发的土地，先通过“开发成本一一土地开发” 进行归集，待开发产品投入使用时，应按一定的标准分配房屋建筑物和 商品性建设场地应负担的土地开发成本，即借记“开发成本一一房屋开 发”、“开发产品一一商品性土地”账户，贷记“开发成本一一土地开 发”房地产开发企业将土地开发成本结转房屋开发成本时，应采用平行结转法，即 土地开发成本项目中土地征用及拆迁补偿费应结转为房屋开发成本项目中的土地 征用及拆迁补偿费;土地开发成本项目中的前期工程费应结转为房屋开发成本项目 中的前期工程费2. 前期工程费前期工程费是指取得土地开发权之后项目开发前期的筹建、规划、设计、可行 性研究、水文地质勘察、测绘和“三通一平”等前期费用。

具体包括项目行政事业 性收费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费以 及其他前期工程费等行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如市政 基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育 费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费新型墙体材料专项基金、工程质监费、 防雷图纸及检测、施工抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装 水泥费、环评报告编制费及招投标管理费等规划设计费是指方案设计，施工图设 计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费，规划设计模型 制作费，方案评审费等费用，如遇到比较复杂的地质，还需要进行岩土设计，会发 生岩土设计费勘测丈量费用指水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日 照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等七 通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、 供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和 进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等临时设施费是指施工方临 时办公室，临时场地占用费、临时空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围 栏等设施的设计、建造、装饰、等费用。

预算编审费是指支付给社会中介服务机构 受聘为项目编制或审查预算而发生的费用房屋开发建设过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的，应直接计入 有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“开发成本一一房 屋开发一一前期工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两 个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关 房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目3. 建筑安装工程费建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项 目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险 费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费具体包括土 建工程费、安装工程费和装修工程费等土建工程费是指土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费，桩基咨询费， 土建结构工程费（含地下室部分）有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费 安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费，主体工程内的通讯、保安监 视、有线电视系统等电讯设施安装费，主体工程内的上下水、热水等给排水设施安 装费，主体工程内的电梯及其安装、调试费，主体工程内的换热站、冷冻站、风机 盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费，主体工程内的自动喷洒、消防栓和消 防报警系统等消防设施安装费，主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费，主体工 程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包 括相应的甲供材料、设备费装修工程费是指内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、 电梯间、天（顶）棚、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应甲供材料费房地产开发企业开发建设房屋，其建筑安装工程施工一般采用出包的方式，建 筑安装工程支出应依据“工程结算单”，企业承付的已完工程价款确定，直接计入 有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，根据施工单位提供的 建安发票（注意：包含甲供材）即借记“开发成本一一房屋开发一一建筑安装工程 费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“预付账款”等账户4. 基础设施费基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项目 之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明和绿化等基 础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、 通讯等大市政公司交纳的费用具体包括道路工程费、供电工程费、给排水工 程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景 观绿化工程费、环卫工程费、安防智能化工程费以及小区周围设置的永久性围 墙、围栏支出、园区大门等供电工程费是指变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配） 电贴费，电源建设费，交纳的电增容费等。

给排水工程费是指自来水、雨（污）水 排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容 费等煤气工程费是指煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费，煤气发 展基金、煤气挂表费等供暖工程费是指暖气管道的铺设费、集资费通讯工程费 是指线路的铺设、配套费、电缆集资费，交纳的增容费等电视 工程费是指小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用 照明工程费是指小区内路灯照明设施支出景观绿化工程是指小区内景观建设、人 工草坪、栽花、种树等绿化支出环卫工程费是指小区内的环境卫生设施支出，如 垃圾站（箱）、公厕等支出安防智能化工程费是指小区内安防、监控工程费房屋开发建设过程中发生的基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入 有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，借记“开发成本一一房屋 开发一一基础设施费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两个 或两个以上成本核算对象共同负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房 屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目5. 公共配套设施费公共配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于 开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区分为以下情 况：（1）在开发不区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施 支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、 居委会、派出所、岗亭、儿童乐园和自行车棚等设施的支出2）在开发小 区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性 公共配套设施支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池和 球场等设施的支出3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能 有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用4）对于产权、 收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商 的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目如开发商通过补交地价或人 防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经 营性项目独立核算发生的公共配套设施支出，能够分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开 发成本核算对象的“配套设施费”项目，借记“开发成本一一房屋开发一一配套设 施费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；如果发生的配套设。