逆向年金抵押貸款創新的風險防范.doc

逆向年金抵押貸款創新的風險防范摘要：逆向年金抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它將老年人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資 金，成為啟動老年住宅市場的強大動力源，其運作過程面臨借款 人違約風險、變現風險、高利率和高通貨膨脹風險等而防范逆 向年金抵押貸款風險則需從確認房屋產權，完善房屋評估及市場 轉讓環境和制度，建立政府、保險公司、銀行三位一體的保險體 系入手關鍵詞：逆向年金；利率風險；抵押貸款；房產估值分類號:F832.45文獻標識碼：A文章編號：1003-3890(2008)09-0077-04一、逆向年金抵押貸款創新一般房地產抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房然後 再定期向銀行還款直至付清全部本息逆向年金抵押貸款的特點 在於貸款人已擁有房屋所有權並向銀行抵押房產，銀行根據評估 後的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協議，然後 分期向貸款人支付貸款供其支配在以後較長時期內，銀行向貸 款人按月支付一定數額的款項，其具體金額根據評估貸款期屆滿 時房屋價值的折現值與貸款現值的差額乘以貸款常數進行計算貸款人擁有該房產的居住權，而金融機構擁有其產權，在貸款人去世後，金融機構擁有該房產完整產權，可進行拍賣或經營，並從中獲利借款人以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，可以不斷從 貸款人那裡得到現金支付。

借款人可以利用房屋所有人的身份取 得資金，進行消費和其他方面的投資，提高瞭資產的流動性部 分購房人采用逆向年金抵押貸款後岀租抵押的住房，獲得更多的 收入用於支付傢庭護養或社會福利機構的費用大大減輕瞭傢庭 的經濟壓力及購房人的心理負擔逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發的有效金融創新 工具在國外，逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構 貸款給已經擁有房屋產權的老年人這類老年人幾乎用自己一生 的收入購買房產，或者經歷一個較長期限的償還貸款之後，擁有 瞭體面的住宅，但是他們的生活水平會因存款總量的減少和月支 付的增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障，許多人在退休後收入下降，致使生活水平受到影響，所以向金融機構 提出申請，金融機構每月向退休老人提供固定數額的貸款作為老 年人生活費用的補助，使得老人能夠生活得相對充裕這種貸款 方式使老年人在一生中實現大致均衡的消費水平，盤活瞭老年人 的房屋資產，有效地解決瞭老年人有房沒錢的問題逆向年金抵押貸款金額一般為所購買住房價格的英國英是住房金融產品出現比較早的國傢之一，已有200多年70%〜90% ,不同機構政策略有不同，貸款額大致為個人年收入的3.5倍。

如果夫妻共同買房，則是一方收入的3.5倍加上另 一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍貸款買房時必須 通過律師，交付1%~4%的印花稅，然後，房屋主人再用這筆 貸款充當保費去購買年金逆向年金抵押貸款創新並不僅僅局限 於老年人，現在這種住房抵押貸款方式不限年齡，產權人可以自 青壯年起就為自己的晚年未雨綢繆根據這種狀況設計的逆向年 金抵押貸款，將購房人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資 金，可以一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數額的款 項款項的大小與合同的期限、利率的大小、預期房屋的價值以 及房主希望保留的房屋產權份額等有關，這樣將盤活購房人的住 房資產，合同期屆滿，房產歸金融機構所有當然，房主也可保 留一部分房產權益，以應付未來的不確定性支出二、逆向年金抵押貸款的風險闡釋由於逆向年金抵押貸款會遇到房主中途違約、提前償還以及 房產價值預測不準確等情況，因此，存在較大的風險，金融機構應該慎重操作1房產人住房的產權和現狀風險中國住房自有率很高，美英等發達國傢住房自有率不過60% ,逆向年金抵押貸款要求借款人要擁有完整的房屋產權事實上，中國還有一部分人是福利房，住房人在退休後依然有可能是和單位共有住房產權。

另外， 還有相當一部分老人居住條件較差，評估後的房產價值不高，貸 款操作起來有較大困難2還款方式的風險逆向年金抵押貸款是由銀行發放的，可以選擇一次性發放，或每周、每兩周、每月發放，或兩種方式相 結合而貸款償還可以被延期至房產被出售或轉讓，或借款人不 再居住在該房屋中，或借款人去世如果借款人是收入不高、信 用等級偏低的中低收入人群，或是儲蓄存款不足的年輕人，他們 很可能未能支付財產稅、未能維持房產，或者他們放棄住房、把 住房租給其他人或者增加新的業主，違約風險增大，在房屋升值 幅度小或貶值時，借款人違約風險更大，貸款機構也就面臨巨大 風險3變現的風險金融機構開展逆向年金抵押貸款業務後，每年要支付大量現金，這樣就可能發生資金凝，直到數年之後才能收回早期投入的資金，這導致瞭當前的現金支付很可能遭遇危 機當貸款到期，金融機構必須將貸款期滿時擁有的房產迅速變 現，處分抵押房地產，這裡也存在著有房地產交易市場是否發達、 變現抵押的房地產能否有接受者、甚至被處置的抵押物因其他不 確定因素出現變現價值不足的風險4高利率和高通貨膨脹率的風險高利率和高通貨膨脹率不僅對貸款人，也給借款人帶來瞭巨大的風險對於借款人而言, 由於前期獲得較低利率的貸款，在利率上漲後需要付出更多的貨 幣資本；對於貸款的金融機構來說，由於貸岀的是貨幣資本，而 逐漸擁有的是房地產的資產價值，利率上漲後貸出的貨幣資本升 值瞭，但是房地產的資產價值卻不一定能夠升值，有時還會貶值。

利率變化過大、過頻會引起還款額大幅度上升，導致借款人還款困難，出現貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大所以從事住房逆 向年金抵押貸款的機構雖可以獲得比較豐厚的收益，但要承受貸 款期限長、房產價值變化、通貨膨脹以及利率的不穩定性、房屋 損耗等一系列不可知的風險5信息不對稱導致的逆向選擇風險信息不對稱可能導致房地產重復抵押、再抵押或抵押物被私自處置等風險抵押人違反 金融管理法規，采取捏造事實、隱瞞真相或其他不正當手段，以 虛假的房地產作抵押，騙取貸款，致使貸款人遭受損失具體表 現為：借款人隱瞞真實情況，以即將被拆遷、被國，傢依法征收、 征用、沒收和列入拆除范圍等無法取得補償或補償不足的房地產 用於貸款抵押；對共有房地產設定抵押的，在共有人實際未表示 同意的情況下，謊稱或偽造書面文件假造共有人同意等等另外, 估價機構或估價人員不執行行業規定和不遵守職業道德規范，為 爭取估價業務，評估機構或評估人員與委托方私下達成某種價格 共識，采取弄虛作假的手段，故意高估或低估評估值，給另一方 造成損害再者，由於市場因素變化難以捉摸，取得資料的真實性、客觀性和代表性較差，導致評估結果偏離正常值金融機構風險防范機制缺位風險。

逆向年金抵押貸款涉及關系復雜，既涉及借款人、放款人，又涉及房地產開發商和保險公司借款人、放款人與房地產開發商的關 系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關系是資金、權益和 實物的交換關系，房地產開發商與借款人和貸款人的關系隨著房 屋實際使用權、房屋實物、購房資金的相互轉換完成而結束保 險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能 遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險， 也是金融市場風險轉移的重要方式然而目前並沒有相應的法律 法規保證逆向年金抵押貸款的實施由於部分評估機構和評估人 員素質較差，沒有能力準確預測房產未來價值編制的估價報告 沒有統一格式，而且，評估結果也無權威部門進行最後審核把關， 使得貸款額度占房地產價值的比率不當，導致房地產變現價值難 以足額償付貸款本息帶來的風險金融機構在處理違約房產或采 取其他措施催還貸款時，因涉及到倫理與社會問題，也無法將債 務人強行遷出原住宅房，又會涉及到制度與政治風險三、逆向年金抵押貸款的風險防范1確定合格的市場主體借款者應具備的基本條件包括：第-，借款人要擁有完整的房屋產權從借款人的資格審查到還款的方式、程序、房屋的預售、資金的使用及保險的處置等都必須 從法律上進行規范，特別是借款人的交易對象的實際產權主體一 定要明確，以保證整個交易過程法律的權威性。

第二，強烈的貨 幣需求逆向年金抵押貸款是老人在退休金和其他貨幣來源遠不 能滿足生活需求時才會使用的通過逆向年金抵押、貸款業務 老年人可以在一定程度上通過自己的力量解決自身的養老問題, 增強老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和 醫療保障程度，減輕瞭子女的經濟負擔，也緩解瞭國傢的財政壓 力第三，房產必須達到一定價值需要每兩年定期評估一次房 產，可以隨時調整、掌握房地產的財務狀況，這有助於做出正確 的金融決策如果房產增值瞭，可以增加借款方的借款額如果 房產貶值瞭，低於借款額度時，借款人的責任限於其房產的權益, 把風險轉移給銀行或者保險機構加大對住房價值波動的風險估 計，適度降低住房價值向上波動的預期，增加向下波動的預期第四，必須有公開、公平的交易市場將房產價值定期證券化, 或者培養合格的交易主客體，使房地產處於完全掌握之中2防范房產所有權不清的風險要認真核實共有產權，對於老人可以要求老人自己先行買斷房屋產權，或者要求老人與單位 協商，使單位能夠認可老人貸款並在貸款結束時為老人還清貸 款，實現貸款可轉移性，再把房權收回單位另外一種可能是面 對老人子女收回房屋的提議應該說老人即使采用逆向年金抵押 貸款方式養老，他也希望為自己的子女留下房產作為遺產，而這種養老的方式將使傢庭遺產縮水。

針對這種情況，金融機構可以 與老人訂立協議時附加一些條款，諸如子女可優先購買老人去世 後遺留的房產，也可以要求子女償付老人貸款，然後收回老人的 房屋當貸款到期時，處分抵押房地產，清償銀行貸款；借款未 到期借款人死亡，則處分抵押房地產，清償銀行借款後的剩餘部 分交由繼承人；若無繼承人，則捐給社會福利機構3設計滿足不同需求的逆向年金抵押貸款品種對交易各方 來說，標準化的抵押貸款品種是降低交易成本、減少交易糾紛的有效保證逆向年金抵押貸款的設計盡可能實現種類繁多、證券 化、標準化標準化的逆向年金抵押貸款對貸款數額、發起費用、 利率水平、變動形式、適合人群、付款方式及保險狀況等做出明 確的規定金融機構可靈活選擇資金支取方式，例如一次性支取、 定期支取，或二者相結合；抵押一定年限後，房屋的權屬根據不 同需要或者由借款者贖回或者所有權完全轉移給銀行，甚至將逆 向年金抵押貸款證券化，以降低市場風險活躍逆向年金抵押貸 款市場，增加抵押貸款的流動性，保證投資者的投資能夠隨時變 現，從而增加投資者的信心，吸引更多資金流入逆向年金抵押貸 款市場為瞭避免信息不完全、不對稱現象導致的逆選擇，盡可 能遵循會計核算中的”謹慎性”原則，估計可能發生的保底收益， 盡量預計可能發生的損失和費用，以減少盲目的樂觀；建立公開 審核程序、信息披露制度，以防止市場欺詐行為，增強業務透明 度，以便社會公眾監督4建立適應利率市場化要求的資金定價與調整機制。

商業銀行可實行以利率風險為中心的資產負債管理模式，通過監測、識 別並預測利率的變化走勢，有針對性地調整資產負債管理方案， 從而大幅度提高組合分析效率，最大限度地優化資產負債結構 影響利率變動的因素來自國內外多個方面，主要包括宏觀經濟狀況、央行貨幣政策變動、物價水平、貨幣和資本市場資金供求關系、匯率變化等，在進行利率預測時須充分考慮，設計利率風險 計量模型，建立以利率風險為核心的現代利率管理機制，確立利率風險管理在資產負債管理中的核心地位貸款本金的數量是以 住房資產的淨值、財產價值的預期評估值、市場利率、借款人的年齡和平均壽命為依據的資產淨值越大、預期評估值越大，風 險越小實施電子化采集信息，建立全面、暢通的信息渠道銀行業務電子化程序的提高，加大瞭資金流的頻率和風險控制的難度，同時。