土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法.docx

土地增值税扣除项目及土地增值税土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例：第六条计算增值额的扣除项目：（一） 取得土地使用权所支付的金额；（二） 开发土地的成本、费用；（三） 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;（四） 与转让房地产有关的税金；（五） 财政部规定的其他扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一） 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用二） 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开 发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三 通一平”等支出建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费， 以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、 绿化等工程发生的支出公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职 工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房 地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地 产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开 发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 10%以内计算扣除上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定四） 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府 批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经 当地税务机关确认。

五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护 建设税、印花税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除六） 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条 （一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目 金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分 摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊房地产公司的土地增值税如何计算？房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税土地增值税实行的是四级超串累进税 率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂笔者认为，应从以下几点着 手，才能更好的把握其计算一、把握两个概念(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额 之间的差额2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发 费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、 掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50 %的 部分，税率为30 %，速算扣除数为0;（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除 项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;（3）增值额超过扣除项目金额100 %，未超过扣除项目金额200 %的部分，税 率为 50%，速算扣除数为15%;（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算 扣除数为35%三、 确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权 而收取的价款实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入其他收入是转让 房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续 费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地 产开发费用其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳 税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上 述第（】）和（2）项合计的5%以内计 算扣除，否则按上述第（】）和（2）项合计的10% 以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。

包括营业税、城建税、印花税、教育 费附加等；（ 5）其他扣除项目这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按 20 %计算扣除这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运 用公式土地增值税税额二增值额 观率-扣除项目金额X速算扣除数”进 行计算举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待 售每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂 补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提 供银行证明）每栋售价18°万元，营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%问该公司应 缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180X80 = 14400 （万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： （14.8 + 0.2 +50）X80=5200 （万元）房地产开发费用扣除：0・5 X0 + 5200X5% = 300 （万元）转让税金支出：14400X5% X （1 + 5%+ 3%）= 777.6 （万元）加计扣除金额：5200X20 %= 1040 （万元）扣除项目合计：5200 + 300 + 777.6 + 1040 = 7317.6 （万元）增值额=14400 — 7317.6 = 7082.4 （万元）增值额与扣除项目金额比率=7082.4 /7317.6 X00 %= 96.79 %应纳增值税税额 =7082.4 X40%— 7317.6 X5% = 2467.08 （万元）六、会计处理1. 转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467・08贷：应交税金—应交土地增值税 2467.082. 实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税 2467.08贷：银行存款 2467.08某房地产公司从事普通标准住宅开发， 2009年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平米，单位售价2000元/平米。

销售总收入2400万元，该 楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万 元，含利息支出100万元，但不能提供 金融机构借 款费用证明，城建税率 7%教育费附加率3%印花税率0.5%0,当地政府规定房地 产开发 费用允许扣除比例10%计算该公司应交土地增值税 和获利金额按规定，房地产公司增值率低于20 卿不交土地增值税，请替该公司进行纳税筹划)扣除项目营业税及附加=2400*5.5%=132开发费用=(324+1200-100)*10%=142.4房产企业加计 20%=( 324+1200-100) *20%=284.8扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值额=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税=416.8*30%=125・04增加开发成本或降低销售价格，使增值率不超过 20%土地增值税两种计算方法土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定， 如果有购房发票但无增值者可免征增值税”计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两 种第一种方法为：无购房发票的按照房管局评估价总额的3%。

第二种方法为：有发票的征收方法，其税率为：1•增值额未超过50%的征收增值额的 30% ；增值额为50%〜100%的征收增值额的40% ;3.增值额为100%〜200%的征收增 值额的50% ; 4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计 算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%则为 10.5万元如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了 50万元，税率为30%减 合理费用后，约15万元。