新城南都谋划建议书.doc

新城南都可行性研究报告目 录一、总论 21.1项目简介 21.1.1项目位置 21.1.2项目现状 21.1.3项目总体规划要求 31.1.4项目主要经济技术指标 31.2项目法人概况 31.3编制依据 41.4结论 4二、市场分析 42.1常州宏观经济分析 52.1.1宏观经济分析 52.1.2人口 62.1.3生活水平 72.1.4居住状况 72.1.5未来走势 82.2房地产市场分析 92.2.1常州房地产综述 92.2.2写字楼市场 112.2.3商业用房市场 122.2.4未来房地产市场趋势分析 12三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 133.1 项目周边环境 143.1.1周边环境分析 143.1.2周边竞争楼盘 143.2 SWOT分析 15四、项目定位 164.1产品定位 164.2价格定位 174.3客户定位 17五、财务分析 185.1技术指标说明 185.2东区财务测算 185.3西区财务测算 21一、总论1.1项目简介1.1.1项目位置新城·南都，位于武进区湖塘镇,具体位置在花园街以西、长虹中路以北、武宜路以东、里底河以南项目地理位置优越，南临武进区政府和常州大学城，东接规划中占地1000亩的南田休闲购物公园；西靠建设中的占地面积为4000亩的淹城森林公园；北倚武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心,是将来大常州的集居住、教育、文化、旅游、消费、休闲等功能于一体的城南新区域中心。

1.1.2项目现状项目占地逾700亩，总建筑面积80多万，是常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区A、新城·南都东区：已全面开发，项目在建面积已逾35万，建筑形态有多层、小高层、别墅等项目总体销售情况良好，销售率大约为70%B、新城·南都西区：在新城·南都东区的领头羊作用和良好市场营造下，武进区房地产市场将形成一个新的竞争形势和新一轮区域热点目前，新城·南都西区尚未开发，和东区一样，西区的建筑形态也将有多层、小高层、高层等多种形态1.1.3项目总体规划要求新城·南都项目由江苏新城房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司：翌德（法国）国际设计机构以及园林设计公司：贝尔高林景观设计公司精心规划，分期开发开发宗旨为把本项目打造成为常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区，高度体现项目大型化、人性化、现代化、国际化人居生活的先进规划设计理念和原则根据规划，新城·南都项目分为御园、雅园、锦园、馨园四大组团其中，别墅为102套；多层约2000多套；高层及小高层约3000多套居住人口可达20000余人另外，项目还配套了500米国际风情商业街、大型会所、实验幼儿园、小学、园林泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、老人养生活动区、康体中心、儿童乐园、银行、邮局、购物超市、生活市场等小区配套。

中国文案网搜集整理，版权归原作者1.1.4项目主要经济技术指标项目指标单位总用地面积48.8公顷地上总建筑面积84.72万㎡容积率1.78－－建筑密度27.8%绿地率30.1%机动车位数4000个非机动车位数15000个1.2项目法人概况企业名称： 江苏新城房产股份有限公司住 所： 武进高新技术产业开发区法定代表人：王振华注册资本： 10018万企业类型： 有限责任公司经营范围：房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）1.3编制依据本项目可行性报告根据常州新城房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和常州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：1、常州市国土资源局国有土地使用权出让合同2、新城·南都地块控规图3、常州市规划国土管理局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求1.4结论项目地块在区位、配套、交通、规模等方面具有较为明显的优势位于常州市武进区富裕的湖塘镇，距离武进区政府非常近；同时由于规模非常大，社区配套齐全，楼盘整体档次较高，对推动武进区房地产市场的发展，改善武进区居民居住条件将会产生巨大作用。

同时，本项目的财务收益非常可观：东区预计总销售收入为12.41亿，总投资为8.24亿，税后净利润2.23亿，税后销售利润率17.98%；西区预计总销售收入为20.06亿，总投资为13.91亿，税后净利润3.23亿，税后销售利润率16.10%将给本公司带来巨大的利润，符合公司的发展战略因此，本项目十分可行二、市场分析2.1常州宏观经济分析常州市处于沪、宁、杭三角区域的中心地带，是中国经济体制综合改革试点城市和长江三角洲最早开放的地区之一改革开放以来，常州市国内生产总值持续以高速度递增，成为中国城市综合实力“50强”和投资环境“40优”城市2.1.1宏观经济分析2004年，常州市GDP预计将达到1100亿元，按可比价计算，增长15.5%，成为江苏省又一个经济总量“超千亿”的地级市，这是一个具有历史性意义的发展标志同样具有跨越式意义的发展指标是，去年常州市人均GDP按现行汇率计算达到3800美元根据世界银行的发展报告，人均GDP3000美元左右是进入中等以上收入国家或地区的门槛考察当今发达国家的发展经历可以看到：人均GDP从1000到2000美元，日本用了6年时间，德国9年、英国和法国13年；从2000到3000美元，日本3年、德国6年、英国和法国7年、美国12年。

常州市在1994年人均GDP达到1000美元，6年时间突破2000美元，4年时间突破3800美元2004年，常州市预计完成全社会固定资产投资额580亿元，比上年增长30%，其中工业投资完成340亿元，比上年增长35%左右；高新技术产业完成投资32亿元，比上年增长44%2.1.2人口截止2004年底，常州市户籍总人口达到348.96万人，比上年增长0.8%，其中市区人口为217.14万人，增长1.7%外来人口达到95.8万人，比上年增长20.3%，外来人口总量达到了一个新的峰值2.1.3生活水平当一个国家和地区的人均GDP达到3000美元左右时，居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变，恩格尔系数明显下降，交通通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升；对住房、轿车的需求呈快速增长趋势据市统计部门测算，2004年，全市城镇居民人均可支配收入将达12867元，农民人均纯收入将超过6280元，均居全省第三位2004年，常州人民生活发生巨大的变化住房——不仅大了、亮了，而且功能配套更齐全了出行——感叹私家车增长速度之快餐饮——去年全市餐饮业营业额达39.1亿元，更多常州人走进餐厅，享受生活。

2004年，全市的社会保障体系进一步完善、人民的生活质量进一步提高、文化设施进一步普及随着经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花去年常州市财政总收入达175.54亿元，其中地方一般预算收入达67.34亿元，增长32.55%2.1.4居住状况近年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善居民人均居住面积从2000年的10.8平方米增加到2004年末的27.6平方米2004年常州市统计局对市区1418户家庭调查结果显示：截止2004年5月，常州市市区居民户均住房建筑面积为74.0平方米，人均建筑面积为25.7平方米，与2002年末相比（以200户常年住户抽样调查资料为依据，下同），户均建筑面积上升了6平方米，人均建筑面积增加了2.2平方米从居民家庭住房的建筑面积分布来看，有31.1%的家庭住宅建筑面积在30-60平方米之间，有45.8%的家庭住房建筑面积在60-90平方米之间，12.1%的家庭住宅建筑面积在 90-120平方米之间，还有9.1%的居民住房建筑面积在120平方米以上一部分经济条件较好的城镇居民家庭出于投资或其它考虑，购置了第二套或更多住宅，调查中，有13.8%的城镇居民家庭拥有2套及2套以上房子，这一比例比2002年调查结果上升3.8个百分点。

2.1.5未来走势2005年，是常州实现“十五”计划目标，衔接“十一五”发展的重要一年，也是常州市力争“两个率先”、实现富民强市的关键之年经济总量跃上“千亿级”平台，常州站在了一个更新的发展起点在市委九届十二次全会上，市委、市政府以科学发展观统领全局，统筹安排，明确提出，2005年要把工作重点转移到推进结构调整、转变增长方式、提高经济运行质量和效益上来，全力推进“两个率先”和富民强市；全力推进新型工业化和现代制造业基地建设；全力推进外资民资新一轮突破；全力推进农村发展农民增收；全力推进生态常州建设；全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可持续发展道路预计常州市明年国民生产总值增长13%；地方一般预算收入增长15%；全社会固定资产投资增长25%；协议注册外资和实际到账外资均增长30%以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长10%和8%以上；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在1‰以内从以上常州市政府的经济分析可以看出，明年常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进一步提高，人均可支配性收入将进一步增加，人民对于改善居住、生活质量等的要求将进一步加强2.2房地产市场分析2004年，虽然国家连续推出加强土地管理、控制信贷增长、加息等多项宏观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。

全年完成房地产开发投资97.9亿元，比上年同比增长85.5%；在建商品房屋施工面积达991万㎡，增长53.7%，其中新开工面积573.4万㎡，增长53.2%；房屋竣工面积250.3万㎡，与上年持平；房屋销售面积236.6万㎡，比上年增长14.9%，90%以上竣工房屋顺利实现销售2.2.1常州房地产综述自1998年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长尽管2004年受宏观调控政策影响，全社会固定投资出现大幅度回落，但房地产投资增速高达83.4%,达到83.8亿元在房地产供应方面，2004年，常州市商品房施工面积达到991万平方米，同比增长达53.7%，商品房竣工面积为250.3万平方米，基本与2003年持平在销售方面，自1998年起，常州市房地产销售经过连续数年的快速增长2002年商品房销售面积达到248.6万平方米，同比增长43.8%，住宅销售面积达到223.8万平方米，同比增长31.5%2003年，随着国家宏观条政策的影响，房地产销售开始放缓，全年商品房销售面积为205.9万平方米,同比下降17.2%，住宅销售面积为170.4万平方米，同比下降23.8%2004年，尽管宏观调控政策作用明显，但常州市商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，达到236.6万平方米，增幅14.9%。

2.2.2写字楼市场常州市写字楼的分布大都在城北区和市中心，相对分布区域较为集中表2.1 常州市写字楼分布情况分布区域写字楼数量平均售价平均租金城北区83500元/㎡400～500元/㎡/年市中心195000元/㎡700～900元/㎡/年根据目前写字楼物业市场状况，可以将常州市写字楼市场分为三类——中低档、中高档、高档、按照其品质、价格及其市场份额见下表：表2.2。