资产基础法评估的工作底稿编制和整理方法.doc

资产评估的对象既有单项资产的评估又有企业整体价值的评估，其中：企业整体价值的评 估也涉及到单项资产的评估，因此，我们在阐述评估工作底稿编制和整理方法时主要是以 企业价值评估为线索来展开的，其他单项资产评估工作底稿的编制和整理可以其为参考资产评估的基本方法或途径主要有成本途径、收益途径、市场途径三种，在企业价值 评估的实践中，当我们以企业资产负债表为基础分别按资产类型适用的价值类型和价值前 提，选择的恰当价值标准和方法进行评估时，评估的途径即演变为资产基础途径 使用不同方法进行评估时，在资料的收集和底稿的编制问题上有其共性的一面，即无 论什么对象或无论采用什么方法评估都必须取得或编制相关的工作底稿，比如：评估对象 的权属类资料、财产清查类资料或分析性底稿、选用评估方法的依据资料、资产或权益状 况的考察分析类资料或底稿、评估前期的准备类工作底稿、评估管理类工作底稿、评估后 期的测试类工作底稿等等；另一方面，不同的评估方法或途径所需获取和编制的信息资料 和工作底稿在侧重点、详略程度等方面会有显著的区别，比如，采用资产基础法进行评估 时，财产清查类的底稿就是“重头戏”，必须格外关注并界定评估范围、各类资产存在的 状况等，而在采用收益法评估时，有关资产自身创造收益的环境、资产或权益的结构状况 及其综合形成的盈利能力或产生现金流量能力情况等则是评估师关注的焦点，与其相对应 的考察、评价和分析判断类工作底稿的编制就很关键。

因此，我们把评估工作底稿的编制 和整理按不同的评估途径分解成三个部分，着重从评估底稿与评估方法的配套方面进行讨 论 （一）资产基础法应用中的具体步骤 资产基础法是以企业的会计报表——资产负债表作为导向的评估方法具备两个特点 一是不仅需要对原资产负债表中的资产与负债的项目重估其评估基准日的价值，还需要在 原负债表中增加和剔除若干的资产科目和负债科目；二是在应用资产基础评估法时，由于 需要对企业的不动产、机器设备和其他门类的资产分别进行评估，因此需要依靠具备相关 专业知识的人员参与工作运用资产基础法进行权益价值评估主要分五个步骤： 第一、分析确定运用资产基础法的理由一般情况下，以持续经营为前提对企业进行 评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法也就是说，并不是不能使用资 产基础法，而是要分析：1、何种情况下才是唯一，2、无法采用其他方法的原因，如管理 混乱、资料不完整，3、如果采用资产基础法可能会产生的对评估结果的理解和承认问题 须考虑：1、不要一开头就直入资产基础法，而是退一步求其次，这是行业的常识，2、分 析什么情况下不能用资产基础法做，3、划分一个大致的原则，如对资产经营模式，技术和 人才的经营模式的情况进行分析和区分。

第二、确定企业整体价值（或股东全部权益价值、股东部分权益价值）的价值类型和 价值前提根据《资产评估准则－基本准则》和《企业价值评估指导意见（试行）》的规 定，这是企业价值评估中必须首先明确的事项需要说明的是：由于企业价值评估作为一 个评估实务新的分支，评估对象本质上是权益而非资产的概念，因此，企业整体价值（或 股东全部权益价值、股东部分权益价值）的价值类型与我们以往习以为常的资产的价值类 型有很大的区别，它是根据特定的评估目的、按照企业价值评估进行的条件和评估结果的适用范围确定的股东权益的评估结果价值属性，分为：市场价值和市场价值以外的价值 （一系列不符合市场价值定义条件的资产评估价值形式的总称或组合，例如，续用价值、 投资价值、保险价值等等不能因为在各单项资产评估中所确定的主要单项资产适用 价值类型而认定企业价值评估结果的价值类型，这是两个概念，也是企业价值评估与单纯 意义上的单项资产（动产、不动产或无形资产等）评估价值类型确定中显著的区别 第三、确定每种资产类型适用的价值类型和价值前提在应用资产基础法具体评估企业各 单项资产之前，评估人员需要首先考虑每种资产类型适用的价值类型和价值前提。

原则上， 企业每一种资产类型所选择的恰当价值标准，应当为先前所选择的企业整体的评估价值标 准但实际上在对各单项资产进行评估时往往是根据该单项资产的存在状态、市场状况等 按照资产评估的“估价标准”确定选用重置成本、收益现值、现行市价或清算价格中的一 种 对于某一单项资产的评估可供选择的四种价值前提：一是作为持续经营企业的一部分 的继续使用时的价值；二是作为某一资产集合的一部分处于适当位置时的价值；三是在正 常资产处置中的交易价值；四是强制清算条件下的交易价值 第四、具体运用一种或多种评估方法进行评估在对所评估企业资产负债表进行调整 后，资产基础法的下一个步骤就是对各类资产具体运用一种或多种得到普遍认可的评估方 法进行评估 资产基础法的基本程序是对企业所有的资产分别进行评估这些资产包括财务资产、 有形资产和无形资产同时，如要求评估的是股东全部权益价值或部分权益价值时，则还 需评估付息债务，通常涉及的资产与负债有：1、财务资产：现金、应收账项、预付费用、 短期投资等；2、有形动产：机器设备、家具与固定装置、汽车和存货等；3、不动产：土 地使用权、建筑物、构筑物等；4、无形不动产：租赁权益、通行权、矿产开采权、用气和 用水权、开发权等；5、无形动产：专利、商标、版权、计算机软件、商业机密、与客户的 联系、商誉等；6、长期投资：主要是长期股权投资；7、流动负债：短期借款、应付账款、 应交税金、应付工资等（又可分为付息债务和不付息债务） ；8、长期负债：长期借款、应 付债券等（又可分为付息债务和不付息债务） ；9、或有负债：未解决的税赋争议、未判决 的诉讼、未解决的环境污染问题等。

第五、对各单项资产和相关负债的评估结果进行整合和归总计算确定评估值一方面， 须将各单项资产及相关负债的评估值进行加和计算，从而确定初步价值结论，另一方面， 又须对加和计算出的评估结果进行分析测试和必要的验证尤其是要考虑评估结果与评估 对象之间的匹配 不难看出，运用资产基础法进行企业价值评估实际上是一种“整、分、合”的评估思 路即先把企业作为一个整体的评估对象，从评估进行的条件和评估结果的适用范围的角 度确定评估价值类型并分析选择评估方法的理由，然后，具体深入到企业不同的资产合相 关负债项目逐项进行评估，最后，再回到企业整体的起点对初步评估结论进行分析和综合 平衡确定评估结果其中：最初的最后两个环节的操作与运用其他评估途径或方法有相通 之处，唯中间的对企业不同的资产合相关负债项目逐项进行的评估环节有其特殊性，特别 是评估范围的界定、具体各类型资产评估的价值标准的选择等方面从编制评估工作底稿 的角度看，必须反映运用资产基础法评估思路的全过程，一是要取得反映企业总体情况、确定评估目的的依据等资料并形成对企业资产和相关负债的范围等方面的认识、判断类工 作底稿，二是要通过对资产所有资产及相关负债的清查核实、现场勘察等获取大量的对各 单项资产现场测试的一手资料，并形成相应的分析、询价等方面的工作底稿，三是要编制 评估初步结果测试类的工作底稿。

（二）各单项资产评估工作底稿的编制 1、财务资产 （1）对于财务资产中的现金、银行存款、其他货币资金，只需采用现金监盘、存款询 证、账项核对等办法，获取或编制现金盘点倒轧表、银行询证函、对账单和存款余额调节 表等资料，对其数额进行核实即可 （2）对于应收账款和应收票据，需要根据可实现的应收金额进行评估采取的评估方 式一般有两种：一是在企业财务报表经审计后或审核后提取了应收账款的坏账准备时，评 估人员必须根据企业以往坏账发生及行业一般的情况，编制坏账准备提取比较表，判断所 提取应收账款坏账准备的足够程度，如不足，应再予补提；二是对未提取应收账款坏账准 备的企业，评估人员可根据以往应收账款的收取金额所占比例状况编制账龄分析表，确定 对当前应收账款的净现金收取额对于账龄较短的应收款和票据也可以经发询证函或检查 核实后以账面值作为评估值 （3）对于预付账款，评估人员也是评价其可实现的净值，一般情况下，预付费用可继 续保持以历史成本为基础的账面价值，但评估人员需要分明细项目编制分析表，根据预付 费用对于企业持续经营的价值情况，确定企业是否准备在营运周期内从预付账款获取其经 济收益。

此外，为核实预付账款的存在性，还需要实施询证并获取询证函等工作底稿 2、不动产 不动产中包括所拥有的土地使用权、各种建筑与固定设施不动产的评估可采用三种 评估途径：成本途径、收益资本化途径和销售比较途径进行评估 （1）在以成本为基本评估途径时，不动产的土地使用权与建筑物是分别进行评估的土地使用权需要在假设其为空地和在未开发的前提下，依据土地的最佳用途进行评估 因此，评估人员需要首先调查待估土地使用权的面积、通行状况、周围设施、是否临街、 地形、距某地的距离、出售时点与出售时的特殊条款等重要因素，编制土地基本情况表、 宗地现场勘察表、相关用途的用地因素条件调查表等工作底稿，然后，以其为基础，获取 市场上最具可比性地块土地使用权的销售价格资料，最后，编制影响地价分析表进行定量 的调整通过对调整后的销售数据进行分析，得出所评估土地使用权的价值 所评估建筑物与构筑物的评估价值将根据重建其功能用途的现行成本减除损耗后得出 具体操作中是通过编制建筑物评估作业勘察分析表、建筑物评估评定表等工作底稿俩进行 的，前者是全面记录反映建筑物的结构、装饰、设备等方面实际状况的工作底稿，后者是对建筑物的上述实际状况对照不同类型建筑物的标准分值进行打分评定其成新率并根据重 建其功能用途的现行成本减除损耗后的情况确定其重置成本。

土地使用权评估价值加上建 筑物与构筑物评估价值是所评估不动产成本途径的评估价值 （2）在以收益资本化为基本评估途径时，主要是采用房地产收益资本化法和租金剥离 法在采用房地产收益资本化法时，评估人员首先是获取待估建筑物的历史收入和类似建 筑物的收入，编制相关收入调查表；其次是预计通过不动产租金收入所获得的经调整的经 济收益，编制房地产收益预测表；第三是编制折现率确认表，确定折现率；最后将上述表 格及其相关的原始依据资料进行汇总分析，编制综合的收益现值法评估工作底稿 采用租金剥离法时，所评估不动产的价值为确定期限内预计经济收益的现值，然后， 评估人员对确定预测期限结束后所产生的剩余收益进行评价计算期限间隔内经济收益现 值的折现率通常称为持续资本化率剩余收益评估时的资本化率通常称为剩余资本化率 由于资产所处的剩余寿命期限的差别和两种投资阶段的不同风险，剩余资本化率通常与持 续资本化率是不相同的所评估不动产的最后评估价值为前阶段预计经济收益的现值与剩 余收益价值的现值之和所需编制的工作底稿是将上述两者的预测表进行归纳形成租金剥 离法的综合评估底稿 （3）市场比较途径的依据是有效市场供需关系的经济学原理。

即在有效的、自由的、可比 较的二级市场中，且此市场正确地体现了相当数量的自愿购买者与自愿的出售者的交易活 动，则此市场最能决定所评估资产的价值 在采用市场比较途径时，评估人员首先需要收集有关相似不动产相对最接近当前的销 售信息，确定参照物；然后，对待估房地产与所选取参照物之间的交易的时间、土地与建 筑的比例、绝对位置与相对位置，离开人口聚集中心与交通要道的距离、寿命、客观经济 环境、所能获得的市政或其他类型的服务、正面状况与通道状况、地形与地基、自然环境 方面的状况、特殊的融资形式或有关销售交易的其他条款规定等因素进行比较分析，编制 比较分析表，决定是否需要进行必要的定量调整；最后，根据以上情形，将每一项数据调 整至可进行比较的状态依据经过调整的销售比较数据，得出以市场为主导的评估比率 （一般以开发后的建筑面积每平方米价值的比率来表示） 将所评估不动产的面积乘以评估 比率，便可得出销售比较途径的评估价值 采用市场比较途径评估房地产需编制的工作底稿主。