物业设施设备维修保养计划.ppt

物业设施设备维修保养计划一、一、概述概述●物业设施设备维修保养计划是针对物 业（包括房屋及设施设备）在使用过 程中发生的松动、污染、泄露、堵塞 、磨损、振动、发热、压力异常等各 种故障、缺陷，需要进行养护、修理 而制定的维修保养计划，它主要包括 年计划、季计划和月计划三大类二、维修保养计划制定的二、维修保养计划制定的 目的和意义目的和意义 ●通过有计划的维修保养，可以保证房 屋以及附属设施设备始终处于良好的 技术状态，维持正常的使用功能，最 大限度的满足用户需求；同时还可以 降低故障、杜绝事故的发生，有效地 延长物业使用寿命，降低物业寿命周 期费用，促进物业保值增值，为业主 创造价值，为企业赢得效益和品牌三三. .设施设备维修保养方针设施设备维修保养方针● 物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、养 修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：在做 好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的基础 上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，对 房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、 调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良 好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减 少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同 时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、 中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有 效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到 促进物业保值增值的目的。

●设备的修理，是根据企业的性质、设 备特点及设备在使用中所起的作用， 选择适当的维修方式，适当的修理周 期或时机，采用新工艺、新技术、新 材料和科学方法，以提高维修质量， 减少停机时间，降低维修费用，达到 适时有效、低成本的目的四四. .房屋及设施设备维修保房屋及设施设备维修保 养计划管理的范围和内容养计划管理的范围和内容●按照《物业服务合同》双方约定的管 理范围和内容，包括建筑物、构筑物 主体及附属设施设备，主要是： ●1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱 、楼板、地面、屋面、楼梯等；●2.房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、 内外装饰等； ●3.共用设施设备：变配电、动力、照明 、电梯、给排水、暖通空调、消防、 安防、车场设备等； ●4.共用配套设施：道路、场地、健身器 材、围栏、标识等五五. .设施设备维修保养计划设施设备维修保养计划 的制订的制订 （一）设施设备维修保养的方式与类别1、维修方式 ●设备维修方式具有维修策略的含义 ●现代设备管理强调对各类设备采用不同的维 修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质 运动的客观规律，在保证使用的前提下，合 理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济 的目的。

1 1）事后维修：）事后维修：●事后维修就是对一些设备，不将其列 入预防性维修计划，发生故障后或性 能、精度降低到不能满足使用要求时 再进行修理，即“坏了再修” ●这种维修方式可以发挥主要零部件的 最大寿命，使维修经济性好作为一 种维修策略，不同于传统的坏了再修 ●它不适用于对使用影响较大的设备， 而适用于下列设备： ●对故障停机不会影响正常使用的设备 ； ●利用率低或有备用的设备； ●修理技术不复杂又能提供备件的设备 ●如：空调系统和给排水系统中所用的“ 一运两备（或多备）”的水泵等设备2 2）预防维修：）预防维修：● 为防止设备性能、精度劣化或为了降低设 备故障率，按事先规定的修理计划和技术 要求进行的修理活动，称为预防维修 ● 对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻 设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要 采取两种方式： ● 一是定期维修：是在规定时间的基础上执 行预防维修活动，具有周期性特点 ● 二是状态监测维修：是以设备技术状态为 基础，按实际需要进行修理的预防维修方 式3 3）改善维修：）改善维修：●是为消除设备先天性缺陷或频发故障 ，对设备局部结构或零件设计加以改 进，结合修理进行改装以提高其可靠 性和维修性措施的维修方式。

2 2、修理类别、修理类别●主要有：大修、中修、项修、保养等 ●（1）大修：大修是设备基准零件磨损 严重，主要精度、性能大部分丧失， 必须进行全面修理，才能恢复其效能 时使用的一种修理方式设备大修的内容包括：设备大修的内容包括：● 对设备进行全部解体、清洗，修理基准件, 更换或修复磨损件； ● 全部研刮或磨削导轨面； ● 修理、调整设备的电气系统； ● 重新按标准组装，检测； ● 修复设备的附件以及翻新设备外观； ● 重新按标准加入工质、润滑油； ● 进行整体测定、试车2 2）中修：介于设备大修）中修：介于设备大修 与项修之间的修理与项修之间的修理 ● 对设备进行局部解体、清洗、检查，更换 或修复磨损件； ● 修理、调整设备的电气系统； ● 重新按标准组装，检测； ● 修复设备的附件以及修复设备外观； ● 重新按标准加入工质、润滑油； ● 进行整体测定、试车● （3）项修：项目修理是对设备精度、性能 的劣化缺陷进行针对性的局部修理● （4）保养：对在用设备，根据运行规律及 计划点检的结果可以确定维修保养间隔期, 以维修保养间隔期为基础，编制维修保养 计划，对设备进行预防性维护保养，这就 是计划性维修保养。

3.3.修理周期和修理周期结构修理周期和修理周期结构● （1）修理周期：是指两次相邻大修之间的 间隔时间 ● （2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理 之间的工作时间 ● （3）修理周期结构：指在一个修理周期内 应采取的各种修理方式的次数和排列顺序 如计划经济时期采用的修理周期结构：9 —6—2—1的修理周期结构K：大修，C ：中修，M：小修，B：保养）K—B—M—B—M —B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M —B—K二）设施设备维修保养（二）设施设备维修保养 计划的种类计划的种类 ●1、年度计划 ●年度维修保养计划是物业管理项目在 每年的第四季度由项目经理编制、经 公司工程部审核、由总工程师和总经 理批准后由项目组织实施的计划它 是设施设备管理必须认真执行的规范 性文件，是物业管理项目管理目标得 以实现的可靠保证●年度设施设备维修保养计划主要包括 两大内容：一是按公司程序文件要求 填写的《年度设施设备维修保养计划 》表；二是年计划的编写依据和有关 说明 ●年计划必须于每年的12月20日前完成 审批下达，以便项目在25 日前提交下 月工作计划、采购计划和费用计划， 保证计划执行的严肃性。

2 2、季节性计划、季节性计划●季节性计划是根据季节变化和年计划 的安排做出的季节性维修保养计划， 是由管理处设备维修主管编写，报管 理处经理审核批准实施，并上报公司 工程部备案监管的维修保养计划采 用填写《设施设备维修保养计划》表 即可；如有特殊情况或对年计划调整 ，则需要文字说明3 3、月计划、月计划● 维修保养的月计划是由管理处设备维修主 管（班长）依据年计划和季节计划编写并 应在下一个计划月内完成的设施设备维修 保养计划，它与其他的月工作计划一并上 报公司企业管理部，纳入计划管理、考核 ；并由公司工程部支持、配合实施和监督 与该计划同时上报的还应有备件和机物 料采购计划和费用计划月计划必须全面 落实完成，才能保证年计划的真正实现4 4、计划调整、计划调整● 当年计划制定并被批准后，就具有公司内 部法定的意义，必须执行和完成，决不允 许随意修改但各管理处在执行中会遇到 各种问题，使计划无法按期实施，这就需 要调整计划具体做法应该是：需调整计 划时，由管理处经理在上报月计划时提出 申请，并说明调整的理由和以后的安排， 上报公司工程部，由工程部审核报请总工 程师批准才能生效，否则，工程部报企管 部按原计划进行考核。

二）年度设施设备维修（二）年度设施设备维修 保养计划编写依据保养计划编写依据 ●1、《物业服务合同》的约定； ●2、物业《房屋清单》、《设备清单》 ； ●3、公司的《设备维修保养手册》； ●4、设施设备的开/关机次数与运行时间 ； ●5、设备运行的平均负荷； ●6、设备安装或最后一次维修保养的时 间；●7、有关法规、规范、标准对设备管理 的有关要求； ●8、设施设备的管理目标和使用要求； ●9、设施设备的运行状态和技术参数（ 查运行日志和完好率评定）； ●10、各种资源条件，如：人力、技术 、装备、资金等三）编制设施设备维修（三）编制设施设备维修 保养计划应注意的问题保养计划应注意的问题 ●1、用户的使用需求和特殊安排； ●2、季节变化对设施设备的影响和需求 ； ●3、季节条件对维修保养工作的影响； ●4、维修保养需要资源的提前安排； ●5、公司、项目、业主和行业主管部门 的各种其他要求；● 6、编写计划时要按《房屋清单》、《设备 清单》的专业分类和编号顺序进行编制， 要把修理、改造和维护保养分开，如电气 设备，应按设备清单序号的排列顺序，先 列高压柜和变压器等需要年检的重要设备 ，再列低压配电柜、动力配电柜、开关柜 、照明配电柜等。

其他设备以此类推 ● 7、对《设备维修保养手册》规定以外的特 殊情况或业主的特殊要求必须做情况说明 五）计划编制程序（五）计划编制程序● 1、编前准备 ● （1）房屋及设施设备技术状态鉴定，主要 信息来源包括： ● 1）房屋及设施设备的完好率评定； ● 2）设施设备日常巡检及定期检查记录； ● 3）主要设备的运行日志； ● 4）设备的故障、事故处理报告和记录； ● 5）重点设备的年检报告； ● 6）用户对设备使用过程中的反映与投诉●（2）上年度设施设备维修保养计划和 计划的执行情况以及存在的问题； ●（3）物业房屋及设施设备下年度的管 理目标和要求，包括业主、公司与行 业的要求 ●（4）管理处员工对计划的意见和建议 2 2、计划编制、计划编制●（1）先起草设施设备年度维修保养计 划的设想和具体安排； ●（2）再填写《年设施设备维修保养计 划》表； ●（3）编写计划编制说明3 3、计划自审、计划自审●（1）计划初步完成后，先组织管理处 员工骨干对计划进行讨论，听取其意 见，必要时进行修改； ●（2）确定后，由管理处经理签字上报 公司工程部2 2、计划审批、计划审批●（1）公司工程部收到管理处上报的《 年设施设备维修保养计划》时，要进 行认真审核，对存在的问题，要及时 与管理处经理或主管沟通，有必要时 进行修改。

对问题较大的计划要返还 管理处并说明存在的问题，由管理处 经理进行修订，然后上报●（2）经公司工程部审核并符合要求的 《年设施设备维修保养计划》由工程 部经理签字后报公司总工程师审阅签 字 ●（3）经总工程师审阅签字后的《年设 施设备维修保养计划》报总经理签字 批准后下发执行Thank You!Thank You!。