北京清河名苑危改项目分析建议书.docx

第一部分项目情况简介 3一. 项目概况 3二. 项目经济技术指标 7三. 项目功能分布 8四. 项目裁情况 8第二部分项目市场分析 11一. 项目背景概述 11二. 市场调研数据及分析 13三. 项目前景预测及市场定位 18第三部分项目经济分析 20一. 项目转让价格及转让方式 20二. 开发成本分析 20第四部分 项目静态盈利分析 22一. 项目销售情况分析： 22二、 利润估算 23第五部分动态盈利分析 25一. 销售进度 25二. 现金流量分析 25三. 动态盈利指标 26第六部分付款与交割 27第七部分项目建议 29一. 风斜估 29二. 投资优势 29第一部分项目情况简介一. 项目概况1•项目名称：清河名苑危改项目三期工程 2•项目位置：通州区新城南街四至范围：项目南侧近邻通州区主干道玉带河大街，北侧近邻繁华的商业中心新华大街，东接佟麟阁路，西侧紧邻新仓路，地处通州区域中 心，地理位置十分优越该地区为通州区的黄金地段，也是通州区的政治.文化.教育中心老圧子多王血1、西 nnm anas台洲1連I区・Pt松\、 宋丘樓（&jj±« L1严.大T北 项目与北京市城区的相对区位戶？ 万厂J 的汐林乡1「■ E♦tM■A0中仓aim■ n S3 歼水耳吟“加解炜玉糊大街八1SMf北项目在通州区的相对区位宗地鸟瞰图（临佟麟阁路〉t北3•项目现状:4•项目周围实景5.其他:工程6•项目单位：北京清河房地产开发有限公司北京清河房地产开发有限公司是于1996年9月经北京市建委批准， 在北京市工商局正式注册的房地产开发企业。

由中法苍天神代理有限公司. 北京市水产局万泉渔业公司及通州区房屋土地管理局民望房地产开发有限 公司三个法人股东共同投资组建成立时注册资本为1000万元，该公司 于2002年12月经国家工商行政管理部门核准变更为注册资本6000万元 公司经过多年的市场竞争，现已发展为综合型的房地产开发经营企业，具 有较大的物业综合经营规模，该公司已成功运作和开发了清河名苑四员厅 小区7•项目开发及转让方式北京清河房地产开发有限公司负责进行清河名苑危改项目三期工程 开发和引资建设转让方式：项目公司股权100%转让，国美置业100%收购二. 项目经济技术指标1. 建设用地面积73050平方米，土地规划用途为住宅.公寓.配套商业及地下配套、2•总建筑面积317760平方米，其中，住宅部分222000平方米，配套公建部分95760平方米3・地上建筑面积：227760平方米，其中，普通住宅142000平方米,公寓40760平方米，住宅底商20000平方米，商业25000平方米；地下建筑面积：90000平方米，其中包括地下一层商场、车位和其他面积4・居住区建筑高度以30米为主，个别建筑物控制在55米以下5•容积率：居住区为2.67,商业区为4. 5;总容积率为3.12;绿地率：30%。

6•机动车位：1220个三. 项目功能分布功能分区为住宅.配套公建和地下配套、车库四. 项目进展情况1. 2005年2月18日北京市通州区发展和改革委员会转发《北京市 2005年商品房屋建设计划》的通知，通发改（ 2005 ）第62号；2. 2004年4月2日北京市通州区发展计划委员会转发《北京市2004年商品房屋建设计划》的通知，通计社（ 2004 ） 96号；3・2003年7月1日北京市规划委员会《审定设计方案通知书》，2003规审字0542号；4. 2002年12月4日北京市发展计划委员会.北京市建设委员会 《关于通州区新城南街及四员厅小区继续办理前期手续的函》，京计投资函 （ 2003 ）第 17 号；5. 2002年11月4日通州区人民政府拆迁办公室《关于北京清河房地产开发公司四员厅及新城南地区拆迁计划与方案的批复》;6・2001年5月10日通州区人民政府《国有土地使用证》，京通国用 （ 2001出）字第054号；7. 2000年10月11日通州区人民政府《国有土地使用证》，京通国用 （ 2000出）字第075号;& 2000年9月25日通州区人民政府《国有土地使用证》，京通国用 （ 2000出）字第074号、077号、078号;9・1997年7月8日北京市城市规划管理局《建设用地规划许可证》 及附件，97-规地字-0129号；10. 1997年5月4日通县计划委员会关于转发市计委、市建委《开发建设通州镇新城南街及四员厅危改小区可行性研究报告的批复》通知,（ 1997 ）通计（基）字第59号;11. 1997年4月17日北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会《关 于开发建设通州镇新城南街及四员厅危改区可行性研究报告的批复》，京计 基字（ 1997 ）第0268号;12. 1997年2月17日通县计划委员会关于转发市计委.市建委《关于通州镇新城南街及四员厅危改小区住宅项目建议书的批复》通知,（ 1997 ）通计（基）字第4号;13. 1996年12月18日北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会《关于通州镇新城南街及四员厅危改小区住宅项目建议书的批复》，京计基字( 1996 )第 1029 号;14. 2001年7月3日北京市通州区人民政府《关于加快通州区旧城城市危旧房改造的办法》通证发（ 2001 ） 26号;15. 北京市清河房地产开发有限公司营业执照；16. 2003年9月12日北京市国土资源和房屋管理局《关于授权办理 新城南街及四员厅小区国有土地使用权出让的批复》京国土房管出( 2003 ) 791 号；17. 北京市清河房地产开发有限公司股东会决议；18. 北京市清河房地产开发有限公司营业执照。

第二部分项目市场分析一.项目背景概述新城南街南临通州区主干道玉带河大街，北临繁华的商业中心新华大街，东、西紧邻佟麟阁路和新仓路，地处通州区域市中心，地理位置十分优越该地区为通州区的黄金地段，也是通州区的政治.文化.教育中心北■9场1L区r1夭地

4、2004 年通州区房地产开发量计划在500万平米左右，预计总投资近百亿元，比 2003年又有大幅提升4）由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，通州整体价格已由两三年前的2600元/平米升至3600元/平米以上，有了较大幅度的增长综 上所述，通州区市场供求关系良好，产品需求旺盛，政策的倾斜也使整个 区域的建设投资不断加大且持续向好，预计通州区域市场未来将成为京城 投资开发的新热点二.市场调研数据及分析1.市场调研数据项目销售均价（元/於）开发商物业地址备注清河名 苑（一 期）（住宅）3600北京清河房地产开发有限公通州银地大厦旁边69514760/61/62清河名 苑（一 期）（公寓）4000北京清河房地严开发有限公£L通州银地大厦旁边80505711/22/33清河名苑（一 期）（公 寓）4000北京清河房地产开发有限公£L通州银地大厦旁边80505711/22/33DBC加州小镇4560北京卓越房地产开发有限公司通州区八通轻轨沿线临河里站旁81523333,尾房水恋晶3880,北京运河新城通州区运河文89520808/城最高4500房地产开发有化广场东侧0909/0287限公司东方夏威夷公寓3300,别墅5500,三河兴达房地产开发有限公司通州区燕郊经济技术开发区京哈路9号58381001/2/3;公寓别墅运河岸上的院子16600北京泰禾房地产开发有限公司通州区CBD东.京哈高速2号运潮减河北岸69598855独栋别墅鼎晟国际住宅4480,商铺14000北京实地房地产开发有限公司通州区翠景南里（东区）80887001/2/3/4位于本项 目东，极具 可比性摩卡空间住宅4380,最高5200,地商17000北京祥辉房地产开发公司通州区新华大街黄金地段80884188/288 位于本项目北格瑞雅居住宅4100,地商8000北京宏泰场房地产开发有限公司通州区内环路9号81519007/8葵花社住宅4100,蓝蔚恒房地产开发有限责任公司通州运河西大街南侧100米81537999水岸长 桥•长 安星园4280北京中博房地产开发有限公司通州区京通快速路八里桥出口60536686/6966 尾房雅丽世居住宅4000,地商6800北京新建房地产开发有限公司通州区北苑环岛60520606/0808京贸国际公寓住宅5700,地商9000北京天旭运河房地产开发有限责任公司通州区八里桥南街1665761111/2222/5555 /6666 精装，距离本项目1000 米新华联家园4300,最高5600北京新华联房地产开发公司通州区新华联京津路西南81561111/2222/3333加华印象4650北京市盛业房地产开发有限公司通州区通胡路运河文化广场 东500米89529766/76/86通典铭居4400。