房地产估价.第六章.ppt

收益法A、教学课时 6课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握收益法的基本原理掌握纯收益的求取掌握资本化率的确定理解剩余法的原理熟悉收益法的应用C、本章教学重点纯收益的求取收益法的基本计算公式D、本章教学难点资本化率的确定6.1 收益法的基本原理1、收益法的概念定义：运用适当的资本比率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现价，求其之和，采用收益法得出的价格，称为收益价格2、收益法的理论依据预期原理，即未来收益权利的现在价值3、收益法的适用范围 适用于有收益或潜在收益的房地产的估价4、收益法的操作步骤估计每年的潜在总收益估计每年的有效总收益估计每年的线收益估计资本比率选择具体的收益法公式计算价格 6.2 收益的计算公式一、基本计算公式式中：V为房地产价格、a为未来第i年的线收益、ri第I年的资本比率6.2 收益的计算公式二、净收益及其他因素不变的公式1、无限年期前提：a每年不变r每年不变且大于0年期无限2、有限年期1、资本比率大于0的情况a 每年不变；r 每年不变且大于0；年期有限为n年期修正系数：2、资本比率等于0的情况V=an6.2 收益的计算公式三、净收益在若干年有变化的公式 无限年期的公式 有限年期的公式6.2 收益的计算公式四、预知未来若干年后的房地产价格的公式Vt为未来第t年的房地产价格6.2 收益的计算公式五、净收益按等差级数递增的公式（重点、难点部分）1、无限年期的情形式中b表示线收益逐年递增的数额ai=a+(I-1)b2、有限年期的情况6.2 收益的计算公式六、净收益按等差级数递减的公式有限年期的公式6.2 收益的计算公式七、净收益按等比级数递增的情形1、无限年期的公式s表示纯收益逐年递增的比率2、有限年期的公式6.2 收益的计算公式八、净收益按等比级数递减的公式1、无限年期的公式：2、有限年期的公式：6.3净收益的求取一、净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用二、不同类型房地产净收益的求取 出租型房地产 商业经营型房地产 生产型房地产 尚未使用或自用房地产 混合型房地产6.3净收益的求取三、求取净收益应注意的事项 净收益指房地产本身带来的净收益,包括有形收益和无形收益 运行费用包括两个部分 有效毛收入-运营费用,即房地产本身带来的净收益四、净收益流量的类型每年基本固定不变每年基本按固定的数额递增或递减每年基本按固定的比率递增或递减其他有规则的变动情形五、收益年限的确定分别根据土地使用权年限和建筑经济寿命确定未来收益年限.6.4资本化率的确定一、资本化率的概念资本化率：用以将纯收益在资本化为价格的比率其实质：一种资本投资的收益率，它等同于具有同样风险的资本的收益率二、资本化率的重要性6.4资本化率的确定三、资本化率求取的基本方法市场提取法利用收益法公式，通过搜集市场上相或类似房地产的纯收益，价格等资料，反求出资本化率。

安全利率加风险调整法资本比率=安全利率+风险调整值先找出安全利率再根据影响估价对象房地产的社会经济环境等，确定其加（减）码6.4资本化率的确定投资复合收益率法式中：r资本化率；V房地产价格；L抵押贷款；E 自有资本额；MC抵押贷款的利息率；EDR自有资本要求收益率投资收益率排序托入法基本思路：首先将社会上各种类型的投资及其收益率找出，然后，将估价对象房地产的投资与其他投资进行比较分析，考虑投资的风险性、流动性、管理的难点及安全性，找出同等风险投资，判断资本化率应属的区域范围，从而确定出所要求的资本化率6.4资本化率的确定四、资本化率的种类综合资本化率求取房地价格时所用的资本化率r0建筑物资本比率求取单纯建筑物的价格时应用的资本化率rB土地资本比率求取单纯土地的价格时应使用的资本化率rL三者之间的关系式中：表示土地价格占房地产价格的比率y表示建筑物价格占房地产价格的比率五、收益法运用举例。