银行有效控制房地产信贷风险.doc

银行有效控制房地产信贷风险摘 要近几年房子成为中国人民的大问题，全民围着房子转，场面蔚然壮观，尤其是当有新的楼盘开售时，连夜排队成了家常便饭售楼处，我们常会看到各家商业银行的工作人，他们在为购房者提供各种适合且经济的贷款项目在经济社会高度发展下，购房者买房需要向银行借款，开发商投资项目同样需要向银行借款银行发放贷款是需要遵循商业银行法，对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审核，实行审贷分离、分级审批的制度无论是从银行还是借款人角度，都希望合作顺利不过在项目及购房过程中，通常都是以房地产作为抵押来借款，我们知道房地产作为一种特殊的商品而存在，它的价值会随着房价及地价的涨跌而波动，这就会给双方带来很多的风险其次，房贷首付比例的变化在短期内对房价有一定影响房地产经济在国民经济中占有重要作用，为了避免房贷违约的出现，开发商、购房者、银行各方主体都应做出努力所以本文主要是分析银行如何通过信贷管理控制房地产信贷风险和应对个人商品房按揭贷款的违约风险关键词：银行信贷 购房者 开发商 风险 第一章 房地产信贷的概况 第一节 房地产金融体系的形成 衣食住行，住是根本需求之一，一直以来是几代中国人特别是城镇居民的梦想。

改革开放以来，房地产业蓬勃发展，房价也自2008年开始，迅速上扬使的我国面临产生房地产泡沫的风险房地产作为关系国计民生的重要产品，其价格的高低对于自身及其相关行业的发展、正常的金融秩序和经济发展水平、居民生活质量的提高、城市发展的状况等都会带来巨大的影响房贷作为房地产发展的支持，其重要性不言而喻，尤其是在我国住房制度实施商品化改革、限购令等一系列措施颁布后，它更加成为一个广受社会关注的问题房地产的发展与政策、金融的支持是分不开的自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资幅度过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快，以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题在房地产业发展的资金供给中，由于目前上市直接融资对大多数房地产企业来说相当困难，债券融资发展缓慢，中国房地产企业外部融资几乎全部依赖银行信贷商业银行通过住房消费信贷、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式，基本参与了开发的全过程来源于银行的资金占到房地产资金的70%以上，导致房地产金融风险向银行集中房地产贷款在银行贷款中一直保持较高比例，并呈现出不断增加的势头 随着购房人数的大幅增加，按揭购房已成为我国居民的首要选择。

2007年我国金融机构个贷（不包括个人经营性贷款）金额达到了32783亿元，其中个人住房按揭贷款达到了27031亿元按此计算个人住房按揭贷款占到整个个人贷款的82.5% 第二节 信贷的潜在风险分析不断增加的房地产贷款必然会给银行的经营带来很大风险，商业银行房地产信贷以及个人按揭贷款风险主要表现在以下方面：1、流动性风险房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民活性存款，这就存在“短贷长期”的问题，容易引发银行的流动性风险2、到期还款风险房地产开发的周期一般为3~5年，个人住房贷款的期限则更长，最长可达30年由于房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况都会随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款的偿还面临高度的不确定性3、行业泡沫风险房地产贷款已经成为商业银行主要业务但是，长期以来，房地产业一直是政府紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的调控目标，房地产贷款内含的信用风险不容忽视2004年，在四家国有商业银行不良贷款余额最大的十大行业中，房地产业位居第4，不良贷款余额846.68亿元，不良贷款比率11.7%4、房地产价格波动会增加借款人的违约风险其他条件不变，当住房价格波动性增加或房价下降时，提前付清的概率下降，而逾期支付的概率则上升。

第二章 银行控制风险第一节 个人住房按揭贷款风险应对房贷作为优质资产具有时限性，商业银行习惯把个人房贷当作优质资产来对待，但实际上，当美国次贷危机所引发的金融危机和经济危机席卷全球时，居民按揭贷款的潜在风险就已暴露无遗危害如下：1、当违约风险集聚到一定程度并爆发，这必然对整个国家的房地产市场、金融市场乃至整个宏观经济产生严重的后果2、由于风险的直接受害者是银行，会直接导致商业银行遭受资金和信誉损失，给银行的利益、安全和企业形象带来严重的负面影响基于以上危害，我们不能坐以待毙首先我们要加强和完善个人征信体系的建设进一步完善个人征信系统功能，纳入更多类别的个人信用信息，包括个人的收入来源、信贷情况和购房数量等同时通过立法等途径途径制定信用制裁制度，加大信用造假成本然后，进一步完善个人住房贷款法律法规体系加快信用立法进程、突出对非信用行为的法律制裁，并以此基础上建立个人破产制度，以此引导人们树立信用观念完善配套法律法规，对期房抵押登记、个人债务的追偿等问题做出明确规定，为个人住房贷款业务的健康有序发展提供科学的帮助和引导其次，建立科学严密的住房按揭贷款审核制度我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款，这正是我国的房贷违约风险的主要原因所在。

最后，应当改善金融体制和利用保险转移风险我国可以借鉴国外房地产房地产金融机构的经验，建立国家住房抵押贷款担保公司或中介担保机构当然作为购房者也需要规避风险1）必须支付一定的首期款，千万不要搞零首付甚至超过房价金额去贷款如果购房者的收入波动幅度较大，对未来的判断又不够准确的话，应尽可能支付多的首期款2）申请贷款时要量力而行申请贷款额度时一般要从自己的年龄和所从事的职业的行业前景、单位性质等因素中分析自己的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额3）要选择最适合自己的还款方式还贷的方式主要有两种，等额本息还款法和等额本金还款法如果想要提前还贷的话，可选择等额本金还款法如果想要降低还贷的负担，可根据收入情况，选择适合的年限并采用等额本息还款法第二节 银行与开发商的管理为了推动其健康发展，就必须防范规避风险预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞争但要避免无序竞争改善住房贷款的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，政府直接参与问题，组建非盈利性担保公司严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈行为的开发商骗取信贷资金提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成本, 预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。

1、银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节1）加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓住营销贷款的客户经理这个关键2）商业银行贷款，应当遵循资产负债比例管理规定：资本充足率不得低于8%；贷款余额与存款余额的比例不得超过75%；流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%；同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10% 2、密切关注开发商，规避来自开发商的风险1）加强对开发商的审查在签订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资金实力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高的开发商发生业务合作；科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理和居住习惯，审慎选择支持对象2）开发项目的审查严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质、项目开发环节的各项许可证，加强对城市建设规划的先期调查和信息收集工作。

在期房按揭中，加强对开发商项目开发资金的审查，即自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有的建设资金（包括银行贷款）实行“封闭管理，专项运行”4）要充分发挥按揭贷款的综合效应按揭客户一般有一定的经济实力，有的还创办经济实体，可通过开发商争取到本行开户或办理银行卡业务5）设置个人住房按揭贷款保证金制度签订按揭协议时，应要求开发商按每个项目专门设置贷款保证金，金额不得低于贷款额的 10%，作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收回贷款 3、加强对抵押物监测，防范抵押物风险1）强化对抵押物的审查，确保抵押的有效性，防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明2）对抵押房产准确估价对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价，按照谨慎性原则，采用相对保守的评估方法，防止价格高估3）办理财产保险，防止抵押物毁损贷款银行应时时关注抵押物现状，要求借款人在借款时对抵押物办理财产保险,当抵押物发生人为或自然毁损时，及时获得补偿，不会对贷款的按期偿还产生影响4）采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。

出现风险时，可考虑采取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间，减少贷款损失5）争取立法，规定当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估，如果一时未能立法，则在购房抵押借款合同中注明 结 语我国商业银行在经济发展中起到举足轻重的地位银行是在商业银行法和公司法的基础上设立的，所以一切信贷项目都要遵循这些规章制度投资是伴随风险的，信贷也不例外在我国快速发展的房地产行业中，信贷作为基础，成为开放商投资建设的基石；信贷作为桥梁，成为购房者实现有房住的捷径在这类经济活动中，风险的存在，会影响到老百姓的生活、生存以及开发商的健康发展，严重的会直接导致国家经济的衰退所以银行要起到主导作用，政府为辅，积极协调控制和管理风险，把风险降到可以承受的能力范围之内本文研究存在哪些风险，并提出了相应的解决方案当然这些都是需要三方主体积极参与，对整个房地产市场进行宏观调控，三方严格遵循法律法规要求，是房地产业回归理性，回归其基本价值的轨道，满足老百姓的住房梦 主要参考文献 【1】况伟大（2011）： 房地产投资、房地产信贷与中国经济增长 【2】易洪涛（2006）： 房地产信贷风险控制与银行创新【3】李琼琼（2010）： 商品房预售法律问题研究—以开放商、购房者、银行三方主体为研究视角【4】薛磊 （2005）： 房地产价格与银行贷款的关系、及对经济波动的影响研究 【5】黎婷婷（2009）： 我国居民按揭购房潜在风险分析【6】杨鸣 （2011）： 商业银行个人住房按揭贷款的违约风险分析及其应对 。