房屋征收评估技术细则.doc

附件1： 被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等独门院落指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等非成套住宅以上两类房屋以外的房屋二、非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式通常内外装修的等级较高娱乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间电照设施较复杂旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。

前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗一般设有公共卫生间其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房三、非住宅非营业用房分类非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门办公性建筑以行政办公楼为典型建筑通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板设公共卫生间室内普通装修公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。

通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段二、可比实例应与估价对象的用途相同其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新4.成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层1-510年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积70－100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积140-220 m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。

二、住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量 8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%三、独门院落调整系数 合法院落面积S（㎡）S≤1010＜S≤2020＜S≤30S＞30调整系数Ｋd106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积附件4：住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。

4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65说明：a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5上表数字可以根据实际情况在分值上作0.5的浮动二、独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。

4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值100－11096－10094－9692－9490－92住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的独门院落三、非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高。